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Transazione e rapporto precedente

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Buongiorno, vorrei sottoporvi alcuni dubbi.

Nello specifico vi espongo due casi:

Caso 1:
Tizio e Caio transigono su un confine. Dopo più di venti anni Tizio scopre che quella transazione è nulla. Caio può validamente far valere l'usucapione anche se il suo possesso uti dominus deriva da una transazione nulla?

Caso 2:
Tizio e Caio stipulano un preliminare di vendita di un immobile dove è stato pattuito un termine di 2 anni per la stipulazione del contratto definitivo, dopo 1 anno a causa di divergenze le parti transigono con un nuovo preliminare dove viene pattuito un termine di 5 anni, 3 anni dopo la transazione Tizio scopre che il nuovo preliminare risulta affetto da nullità (ad es. perchè stipulato in forma verbale). Tizio potrà richiede l'esecuzione in forma specifica del primo contratto preliminare? Qualora la transazione, seppur nulla, venisse considerata come interruzione della prescrizione, dalla transazione sono passati comunque più dei due anni previsti nel primo preliminare. Cosa succede in questo caso?

Ci sono sentenze che chiariscono i due casi descritti?

Grazie di tutto

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Ciao, 

Caso 1: Dipende: nel caso in esame essendovi un titolo nullo (e dichiarato giudizialmente), Caio potrà eccepire e dichiarare l'acquisto a titolo originario della porzione di terreno che, secondo quel titolo nullo, poteva spettargli per uso pacifico, ininterrotto e continuato nel tempo.

Caso 2: E' discusso sulla natura integrativa o meno del secondo preliminare rispetto al primo. Si ritiene prevalente in dottrina, tuttavia, che in mancanza di una volontà espressa di risolvere il primo preliminare ai fini della stipula di uno nuovo, il secondo sia a sè stante. In mancanza del secondo (perchè nullo nel caso in esame per mancanza di forma scritta) al primo potrà essere promossa l'esecuzione in forma specifica. Si precisa che al primo preliminare è venuto meno l'effetto prenotativo (ossia sono decorsi i termini di 2 anni pattuiti) che il promissario acquirente ottiene con tale contratto, ma non, invece, il suo vincolo che intercorre tra le parti. Si ritiene in giurisprudenza (vedi Trib. Roma sent. n. 6608 del 1.04.2016 e Cass. n. 3645/07.) che il termine apposto al preliminare non sia perentorio, ma essenziale, ben potendo quindi le parti stipulare il definitivo anche dopo la scadenza pattuita nel contratto.

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Grazie infinite per la tua risposta.

Un'ultima considerazione: se fossero trascorsi più di 10 anni tra il primo preliminare e la richiesta, tenendo conto della dottrina prevalente che ritiene i due preliminari indipendenti, agirebbe la prescrizione ordinaria e quindi non sarebbe più possibile promuovere l'esecuzione in forma specifica?

Grazie della tua disponibilità, sei stato gentilissimo, sei un aiuto molto prezioso

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Certamente! La mancata stipulazione del definitivo per inattività delle parti fa decorrere la prescrizione decennale per l'azione di esecuzione in forma specifica al giudice. In più, ex art. 2645-bis cc, la trascrizione del definitivo deve avvenire entro 1 anno dalla data convenuta dalle parti nel preliminare o entro 3 anni dalla data di trascrizione del preliminare.

Di nulla!

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