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circolazione di beni indivisi

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Se vendi il bene senza precisare la parzialità del diritto trasferito, secondo me, ricadi nell'ipotesi di vendita di bene parzialmente altrui, efficace solo nel momento in cui o diventi proprietario del tutto o il comproprietario trasferisce la sua quota. Se espliciti l'altruità della quota su bene indiviso penso possa ricostruire la vendita come condizionata.

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se cedi la quota intera di una comunione ereditaria applichi il 732, di una comunione ordinaria applichi il 1103. in entrambe applichi il 757 cc. lo stesso se cedi una quota inferiore della quota di diritto come pars quota di una pars quota, un quarto di un mezzo..

se invece cedi la quotina o la parte materiale pars quanta dell'intero unico  bene in comunione è discusso se si applichi la vendita di cosa parzialmente altrui o di cosa futura se le parti intendono obbligarsi ad acquistare un bene determinato prima della divisione e allora il contratto ha effetti obbligatori.

se invece la volontà delle parti può volere l'efficacia reale differita e posticipata all'assegnazione de bene post divisione,allòra si ha vendita dell'esito  divisionale ma soltanto  se vogliono quell'oggetto della vendita anche se può essere diverso da quello che verrà assegnato in sede di divisione e se non conoscono le sorti della divisione.

 Se, invece, le parti non si sono rappresentate la situazione con riguardo agli esiti dell'effetto divisionale, ma hanno inteso concludere un contratto immediatamente efficace e non sospensivamente condizionato, il contratto assumerebbe valenza di contratto aleatorio 

quello che non capisco è  che, quando la divisione sia concernente beni immobili già alienati per intero dai comunisti ,  per la vendita di cosa parzialmente altrui non ha effetto nei riguardi di un avente causa da un partecipante alla comunione il principio della priorità delle trascrizioni sancito dall'art. 2644 c.c. per cui se un comunista alienasse un immobile facente parte della comunione con atto immediatamente trascritto, il diritto dell'acquirente non potrebbe dirsi salvo rispetto al diritto acquisito da altro condividente sullo stesso immobile in sede di assegnazione divisionale, ancorché la trascrizione della divisione fosse effettuata successivamente alla trascrizione della vendita, per il funzionamento del principio di continuità delle trascrizioni. 

Modificato da presidentecapozzi
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  • 2 weeks later...

secondo alcuni autori delle riviste del notariato non essendo possibile trascrivere la vendita di cosa parzialmente altrui si consente al condividente venditore di un immobile in comunione e parzialmente altrui di venderlo a più persone successivamente tanto non potrebbe operare il 2644 visto che la vendita di cosa altrui non sarebbe trascrivibile e quando si trascrive la divisione mancherebbe l'anello di congiunzione della trascrizione della cosa parzialmente altrui per cui solo  una volta acquistata dal venditore la quota altrui per assegnazione divisionale dell'intero immobile vincerebbe il conflitto chi tra i primi acquirenti va a trascrivere per primo l'atto di vendita di cosa parzialmente altrui.

tuttavia secondo me se invece si aderisce  alla tesi della cassazione che consente di trascrivere la vendita di cosa parzialmente altrui opera il principio del 2644 cc per cui non potrebbe il comunista vendere l'immobile per intero a più persone e il principio di continuità delle trascrizioni sarebbe subito operante con la trascrizione della vendita di cosa parzialmente altrui e della divisione, tanto è vero che l'art 2650 fa salvo il 2644 cc.

voi cosa ne pensate?

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