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Alienazione quota autorimessa indicata con la sola superficie

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Buongiorno a tutti,

il proprietario di un edificio lo divide in appartamenti e con atto notarile adotta un regolamento di condominio (ovviamente trascritto) nel quale il locale autorimessa non viene incluso tra le parti comuni dell'edificio. Poi aliena i singoli appartamenti e, in ciascuno di tali rogiti trascritti nel corso del tempo, aliena anche "quota di circa metri quadrati 7" dell'autorimessa. 

L'autorimessa viene accatastata nel 1975 come "unità afferente" e oggi censita nel Catasto Fabbricati come "BENE COMUNE NON CENSIBILE".

Immagino che la clausola con cui si aliena una quota individuandola con la sola superficie possa essere intesa come alienazione di una quota proporzionale alla superficie totale dell'autorimessa (es. se la superficie totale è 70 mq, ognuno ha una quota di 1/10). Ma se sono state alienate più di 10 quote? Quid iuris?

Secondo me, gli acquisti trascritti dopo il decimo sono "a non domino". Cosa ne pesate?

Modificato da ste295
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Secondo me se è bene comune tutti partecipano allo stesso pro quota millesimale non pro quota individuata dall'alienante, tipo l'alloggio del custode, tutti sono comproprietari in proporzione alle quote millesimali quindi alienare quote ''diverse'' è grave errore di diritto

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Ciao grazie della risposta. Il costruttore del fabbricato nel regolamento di condominio contrattuale, trascritto e richiamato nei singoli rogiti, esclude l'autorimessa dalle parti comuni dell'edificio, che quindi non è bene in condominio secondo le quote millesimali, ma in comunione ordinaria secondo le quote acquistate da alcuni (non da tutti) i condomini.

A questo punto, tornando alla domanda, che conseguenze ha l'alienazione delle quote nella formula "quota di circa ... metri quadrati"? E se la superficie totale dell'autorimessa è inferiore alle quote alienate, chi ha trascritto dopo ha acquistato "a non domino"?

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e a questo punto allora sì, man mano che alieni si ''svuota'' il diritto del titolare e con l'ultima alienazione (degli ultimi mq) cessa pertanto l'ultimo che acquista lo fa in proporzione a quello che residua, il che vuol dire che per quanto lui alienato ma di fatto non nel dominio dell'alienante potrà ottenere una riduzione di prezzo al massimo , non è una ipotesi di 2644 secondo me perchè non vi è conflitto tra acquirenti ma semplicemente v'è una alienazione di qualcosa che non c'è nel patrimonio dell'alienante

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