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massigu

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Risposte pubblicato da massigu

  1. Un preliminare sottoposto alla condizione sospensiva del mutuo non è bellissimo perché sembra in parte sottoposto ad un evento dipendente dalla volontà del promissario acquirente, libero e arbitro di arrivare al definitivo o meno.

    E, personalmente, i negozi in cui la condizione dipende dalla volontà di una delle parti mi piacciono assai poco, salvo configurare, precisandolo, che si tratta di un preliminare di preliminare, ipotesi sdoganata dalla dottrina e dalla cassazione (che non parla più di nullità per difetto causale) ma di una fattispecie a formazione progressiva che  in questo caso potrebbe andare bene.

  2. E' probabile passino entrambe le soluzioni per il carattere controverso della questione, anche se depone per la professio il fatto che il testatore fosse cittadino extra ue ed il pericolo di un travisamento laddove si sia applicato il regolamento senza motivare in modo forte il mancato accoglimento della disposizione.

    Pesteranno duro su altro a mio avviso.

  3. 36 minuti fa, Marco23 dice:

    Secondo voi il ricorso ad un assegno divisionale 734 non funziona?

    Istituisco Tizio erede nell'usufrutto vitalizio dei miei beni è una institutio ex re certa?

    L'institutio non è una disposizione tipica ma un criterio interpretativo che usa come indice rivelatore la chiamata in funzione di quota. Io mi limiterei all'istituzione ereditaria come detto da Luca più sopra. Se usi il 734 ricorda la differenza tra assegno divisionale qualificato e institutio. cioè, nel primo caso, non hai da fare una divisione perché prima hai istituito un erede e l'hai direttamente apporzionato in atto preoccupandoti della coirrispondenza tra quotina e quotona. Quindi, non so se può funzionare nel tuo caso, ma se devi qualificare la disposizione segui la tersi della dottrina più accreditata.

  4. 1 ora fa, anton3 dice:

    Comunque, torno a ripetere, se non ci si fida dei notai, la lotta va fatta organizzando un comitato di praticanti che in interloquisca direttamente col minisitero, rappresentando i suoi interessi (etici).

    Se sei addentro a queste logiche dovresti sapere allora che il ministero molto difficilmente darebbe udienza ai praticanti nella stessa misura in cui è sordo alle richieste dei notai in esercizio. p.s. Non mi pare il ministro si sia presentato a Verona, a meno che mi sbagli, tanto che i vari discorsi fatti sullo status quo della professione, senza interlocutori diventano soliloqui che spingono a chiusure del cnn, vedasi antiriciclaggio, parecchio in linea con quello che si vede nell'accesso. così fidarsi è un azzardo.

  5. Le preoccupazioni notarili per il calo nel numero degli aspiranti non sono etiche, ma economiche. La cassa langue e senza linfa nuova è facile non solo che si esaurisca ma che si debba anche pensare ad una revisione del sistema generale, passando dal retributivo al contributivo. Lo scenario non è dei migliori, ma facendo selezione a casso di segugio, torna quello che si è seminato. Poi che cacchio significa che a magistratura le domande non  calano. Lì lo stipendio c'è e vien e pagato dal ministero. nel notariato, le commistioni pubblico private della figura non permettono di aspettare la fine del mese che tanto va bene lo stesso, per cui è facile capire che si scappa da una situazione che non da benefici ad un porto "sicuro".

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  6. COMMISSIONE STUDI TRIBUTARI

     

    Studio n. 101-2012/T

     

     

    IL RIASSETTO DELLA DISCIPLINA TRIBUTARIA DEI FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARI SUCCESSIVAMENTE ALLE MODIFICHE APPORTATE DAL D.L. 70/2011

     

    Approvato dalla Commissione studi tributari il 21 settembre 2012

     

    ***

     

    SOMMARIO: 1. Premessa: il mutato quadro normativo di riferimento per i fondi comuni di investimento immobiliare; 2. La nuova definizione di fondo comune di investimento contenuta nel TUF e relative conseguenze sul piano tributario; 3. La disciplina tributaria dei fondi immobiliari ai fini delle imposte dirette: i cd. fondi istituzionali; 4. I Fondi immobiliari diversi da quelli istituzionali: il regime fiscale dei partecipanti residenti; 5. Il regime dei partecipanti non residenti; 6. La disciplina transitoria: l’imposta sostitutiva del 5% e l’imposta sostitutiva sulla liquidazione del fondo del 7%.– 7. Il regime tributario dei fondi ai fini delle imposte indirette: considerazioni generali; 8. La soggettività ai fini Iva della Sgr e relativa la disciplina agevolativa in ordine alla gestione dei crediti Iva; 9. Segue: la disciplina Iva nella fase di apporto dei beni al fondo; 10 . Imposte di registro, ipotecarie e catastali e la questione relativa alla modalità di trascrizione delle relative formalità; 11. Disposizioni favorevoli, ai fini delle imposte indirette, alla liquidazione dei fondi immobiliari.

     

    ***

     

     

     

    1. Premessa: il mutato quadro normativo di riferimento per i fondi comuni di investimento immobiliare

     

    Nel corso del biennio 2010/2011 la disciplina tributaria dei fondi comuni di investimento immobiliare è stata, a più riprese, modificata da una serie di interventi normativi (segnatamente il D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, n. 122 ed il D.L.13 maggio 2011, n. 70, convertito con modificazioni dalla L.12 luglio 2011, n. 106) che non hanno mancato di incidere anche sul piano civilistico, riformulando la stessa nozione di “fondo comune di investimento” contenuta nel Testo Unico della Finanza, D. Lgs. n. 58/1998 (di seguito TUF).

     

    Il legislatore, mosso dall’esigenza, avvertita dalla stessa Banca d’Italia (1), di contrastare l’utilizzo distorsivo dei fondi immobiliari, trasformati in strumenti per amministrare patrimoni immobiliari personali e comunque secondo logiche non conformi alle finalità perseguite nel TUF, ha inteso opporsi ad una prassi che la precedente disciplina speciale, relativa ai fondi cosiddetti “familiari” e a quelli a ristretta base partecipativa non era stata in grado di disincentivare (2).

     

    Il risultato è che, ad oggi, la disciplina impositiva dei fondi immobiliari di cui agli articoli 5 e seguenti del D.L. n. 351 del 2001 risulta in larga parte modificata e comunque applicabile soltanto in presenza di specifiche condizioni il cui mancato rispetto comporta l’applicazione di una disciplina ulteriormente speciale (i.e.: la tassazione dei partecipanti per trasparenza con applicazione, in via transitoria, di un’imposta sostitutiva), ovvero l’applicazione della ordinaria tassazione secondo i principi generali contenuti nel Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR).

     

    Si tratta, evidentemente, di un sistema particolarmente complesso che il presente Studio intende illustrare fornendo, anche con i richiami alla prassi ministeriale ed alla giurisprudenza più recente, un quadro aggiornato rispetto alla disciplina, già descritta nel precedente Studio n. 2-2009/T, approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato il 15 maggio 2009, al quale si rinvia per gli aspetti rimasti invariati.

     

     

    2. La nuova definizione di fondo comune di investimento contenuta nel TUF e relative conseguenze sul piano tributario

     

    Come anticipato, le recenti modifiche alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari passano anche per una mutata definizione civilistica di “fondo comune di investimento”. Infatti, l’attuale nozione di fondo comune di investimento – applicabile sia ai fondi mobiliari che a quelli immobiliari – è contenuta nell’art. 1, comma 1, lettera j) del Tuf, come modificato dall’art. 32, comma 1, del D.L. n. 78/2010. Alla luce della nuova formulazione, per “fondo comune di investimento”, si intende “il patrimonio autonomo raccolto, mediante una o più emissioni di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell’interesse dei partecipanti e in autonomia dai medesimi”.

     

    Senza dilungarci sulle differenze della nuova definizione rispetto alla precedente (3), è sufficiente rilevare che, nonostante la matrice evidentemente civilistica, la modifica rilevi anche sul piano impositivo. Infatti, secondo quanto disposto dal D.L. n. 78/2010, la specifica disciplina fiscale del D. L. n. 351 del 2001 non potrà essere applicata ad un organismo di investimento che non possieda i requisiti previsti dal TUF (in estrema sintesi: la pluralità di partecipanti e l’autonomia della Sgr (4)).

    Pertanto, senza anticipare quanto di seguito analizzato nel dettaglio, l’attuale testo dell’art. 32, comma 3, del D.L. n. 78/2010 distingue varie tipologie di fondi prevedendo che il regime fiscale proprio dei fondi immobiliari (i.e.: quello di cui al D.L. n. 351/2001) continua ad applicarsi in ogni caso ai fondi partecipati, in via esclusiva da uno o più fra gli investitori istituzionali individuati dal medesimo comma (si parla pertanto di “fondi istituzionali”), a prescindere da qualsiasi ulteriore indagine in merito ai requisiti di autonomia gestionale e pluralità dei partecipanti così come richiesto dalla rinnovata definizione normativa (5).

     

    Per i fondi “non istituzionali”, ossia i fondi non partecipati esclusivamente da investitori qualificati, i redditi degli stessi risultanti dai rendiconti di gestione si imputano per trasparenza ai partecipanti che possiedono quote di partecipazione superiori al 5%. Inoltre, sempre per i partecipanti “non istituzionali” che possiedono quote del fondo superiori al 5% l’attuale formulazione dell’art. 32, comma 4-bis del D.L. n. 78/2010 ha previsto, in via transitoria, l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 5% sul valore medio delle quote detenute alla data del 31 dicembre 2010 (6). In ordine ai partecipanti non istituzionali possessori di quote del fondo immobiliare inferiori o pari alla soglia del 5%, si continua ad applicare il regime tributario previsto dal D.L. n. 351/2001 anziché il nuovo regime di imputazione per trasparenza dei redditi del fondo e neppure la predetta imposta sostitutiva del 5% sul valore medio delle quote possedute alla data del 31 dicembre 2010.

     

    Con una scelta apprezzabile, anche perché pienamente rispondente all’esigenza di preservare l’originaria natura “finanziaria” degli organismi di investimento, pertanto, l’attuale disciplina fiscale dei fondi immobiliari evita quella complicata commistione tra normativa civilistica e tributaria in base alla quale il mancato rispetto dei requisiti sostanziali avrebbe comportato la liquidazione coatta del fondo che, sul piano tributario, sarebbe stata accompagnata dalla disapplicazione della disciplina di cui D.L. n. 351/2001 e contestuale applicazione di un’imposizione sostitutiva particolarmente vessatoria.

     

    Nell’attuale sistema, peraltro, resta confermato che lo status di fondo comune d’investimento non può essere riconosciuto a quegli organismi che si discostano dal modello tipizzato dalle disposizioni del TUF. Infatti, la nuova nozione di “fondo comune di investimento” così come riformulata dal comma 1 dell’articolo 32 del D. L. 78 del 2010 è rimasta invariata anche a seguito delle modifiche apportate dal D.L. 70/2011.

    Fatte queste necessarie premesse, è possibile passare ad una più puntuale disamina dell’attuale disciplina fiscale dei fondi immobiliari.

     

     

    3. La disciplina tributaria dei fondi immobiliari ai fini delle imposte dirette: i cd. fondi istituzionali

     

    Come sinteticamente descritto, l’attuale disciplina tributaria dei fondi immobiliari, presenta un sistema “misto” che distingue fra fondi istituzionali e fondi non istituzionali.

    Si può dunque passare all’esame dei primi. Alla luce del più volte richiamato art. 32, comma 3, del D.L. 78/2010, la disciplina di cui al D.L. 351/2001 (i.e.: esenzione per il fondo ed imposizione sui partecipanti) continua ad applicarsi ai fondi partecipati esclusivamente da investitori c.d. istituzionali.

     

    Per investitori istituzionali, secondo quanto recentemente confermato dalla stessa Agenzia delle Entrate, si intendono:

     

    - Investitori istituzionali residenti in Italia o in Paesi white list;

    - Stato ed enti pubblici;

    - Organismi di investimento collettivo del risparmio;

    - Enti di previdenza;

    - Imprese di investimenti destinati alla copertura delle assicurazione (limitatamente alle riserve tecniche);

    - Intermediari bancari e finanziari vigilati;

    - Investitori istituzionali esteri istituiti in Paesi white list;

    - Enti privati con finalità mutualistiche e società cooperative;

    - Veicoli istituiti in Italia o in Paesi white list partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti precedenti.

     

    Coerentemente con le finalità precedentemente illustrate, nella categoria degli investitori “istituzionali”, il legislatore ha inserito non solo gli intermediari e gli operatori finanziari tradizionali, ma anche quei soggetti che, astrattamente, possono rientrare tra coloro che si interpongono, a qualsiasi titolo, ad un pubblico diffuso nelle operazioni di raccolta e impiego del risparmio (7). Apprezzabilmente, inoltre, e sempre al fine di tutelare le diverse scelte operative di questi soggetti, sono stati ricompresi nella categoria anche i veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale (8), partecipati in misura superiore al 50% dagli stessi investitori istituzionali. Il fine ricercato dal legislatore, del resto, era quello di preservare la natura del fondo immobiliare quale strumento destinato a garantire una pluralità di investitori; e non c’è dubbio che i soggetti che sono tutt’ora ammessi a godere del regime fiscale, precedentemente esteso alla totalità dei fondi, sono portatori di interessi collettivi nel senso inteso dal TUF.

     

    Conseguentemente, sui proventi derivanti dalla partecipazione in fondi immobiliari relativi a quote detenute da investitori istituzionali continua ad applicarsi, a prescindere dalla percentuale di partecipazione, il regime fiscale dettato dall’art. 7 del D.L. n. 351/2001 per i redditi di capitale, nonché per i redditi diversi di natura finanziaria di cui all’art. 67, comma 1, lettera c-ter e c-quater, del TUIR (9). Pertanto, rinviando a quanto più diffusamente evidenziato nel precedente Studio 2-2009/T, si rammenta che la società di gestione del risparmio ovvero il soggetto presso il quale sono depositate le quote, applicherà la ritenuta nella misura del 20% sui proventi di cui all’art. 44, comma 1, lettera g) del TUIR (10).

     

    La ritenuta in parola, secondo le regole generali, può essere a titolo d’acconto o d’imposta a seconda della natura del soggetto che percepisce i compensi (11). La ritenuta non è operata sui proventi percepiti dai fondi pensione di cui al D. Lgs. 5 dicembre 2005, n. 252 e dagli organismi d’investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal Tuf, cioè da fondi mobiliari aperti e chiusi, da Sicav e fondi immobiliari. Pertanto, ai fini dell’applicazione della ritenuta in argomento i predetti soggetti sono trattati come soggetti c.d. “lordisti”.

     

    Anche sui redditi derivanti dalla negoziazione delle quote di partecipazione al fondo si applica l’imposta sostitutiva del 20%, ai sensi di quanto previsto dagli artt. 5 e 6 del D.Lgs. n. 461/1997, secondo il regime dichiarativo, amministrato o gestito. Laddove i redditi in parola siano conseguiti nell’esercizio dell’attività d’impresa, agli stessi si applicheranno le disposizioni dettate dal TUIR..

     

     

    4. I Fondi immobiliari diversi da quelli istituzionali: il regime fiscale dei partecipanti residenti

     

    L’attuale sistema, risultante dall’ultimo riassetto del regime fiscale delle imposte dirette, prevede che anche per i fondi immobiliari, non istituzionali, che però mantengono le caratteristiche sostanziali e regolamentari di cui agli artt. 37 e seguenti del TUF (i.e.: pluralità di partecipanti ed autonomia decisoria della Sgr), resta applicabile il regime d’esenzione dalle imposte dirette e dell’Irap.

    In realtà, se per quanto riguarda l’autonomia della Sgr non si ravvisano particolari problemi interpretativi, in assenza di riferimenti normativi e di indicazioni da parte dell’Amm. Fin., sono sorte talune incertezze applicative in merito al requisito della pluralità dei partecipanti. La prassi regolamentare, infatti, dimostra che non di rado, soprattutto nel caso dei fondi riservati, i partecipanti sono racchiusi in un numero ristretto e spesso riconducibili anche ad un unico soggetto giuridico/economico.

     

    Tuttavia, secondo quanto suggerito dai primi commentatori della recente riforma, poiché l’attuale formulazione dell’art. 32 del D.L. n. 78/2010 (12), ai fini dell’imputazione per trasparenza (su cui infra), già prevede che si sommino le quote possedute in modo diretto ed indiretto, dando rilevanza anche alle partecipazioni possedute tramite società controllate, società fiduciarie, interposte persone, coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, è lecito ritenere che il medesimo criterio possa essere adottato anche al fine di verificare se effettivamente sussista la pluralità di partecipanti (13). Accedendo a tale tesi, dunque, il requisito della pluralità dei quotisti, sarebbe soddisfatto solo se non risultasse eluso da una pluralità di partecipanti meramente fittizia (in quanto raggiunta per il tramite di società controllate, società fiduciarie, interposte persone, etc., comunque riconducibili ad un ristretto numero di partecipanti).

    Una volta riscontrato il requisito della pluralità degli investitori, tale da garantire l’applicazione della disciplina di cui al D.L. 351/2001 e conseguente esclusione del Fondo dall’imposizione diretta, è necessario quantificare la percentuale delle partecipazioni possedute dai singoli quotisti residenti e verificare se tali quote siano superiori al 5% del patrimonio del fondo (14).

     

    Infatti, per gli investitori residenti nel territorio dello Stato che detengano quote superiori al 5 % del patrimonio del fondo immobiliare è previsto che i relativi proventi, ancorché non percepiti, siano imputati per trasparenza, in proporzione alle quote di partecipazione da essi detenute. Tali proventi, pertanto, concorrono alla formazione del reddito complessivo dei medesimi (15) anche se non distribuiti e si qualificano quali redditi di capitale rientrando nella categoria di cui all’art. 44, comma 1, lettera g) del TUIR..

    In considerazione del fatto che la percentuale della partecipazione “rilevante” deve essere verificata alla fine del periodo d’imposta, al momento dell’eventuale distribuzione degli utili conseguiti dal fondo, il sostituto d’imposta deve applicare provvisoriamente la ritenuta del 20%, prevista dall’art. 7 del D.L. n. 351/2001.

     

    Come già anticipato, secondo principi consolidati in ambito tributario e rispondenti a finalità evidentemente antielusive (16), per la verifica della percentuale “rilevante” di partecipazione al fondo, che deve essere rilevata al termine del periodo d’imposta, o se inferiore, al termine del periodo di gestione del fondo, si considerano non solo le quote detenute direttamente ma anche quelle detenute indirettamente, per il tramite di società controllate, di società fiduciarie o per interposta persona. Per le stesse ragioni, rilevano anche le partecipazioni imputate ai familiari indicati nell’art. 5, comma 5, del TUIR (17).

     

    Laddove, al termine del periodo d’imposta, il quotista dovesse risultare titolare di una partecipazione superiore al 5%, questi avrà diritto allo scomputo delle ritenute eventualmente subite sui redditi imputati per trasparenza nel medesimo periodo. La stessa prassi ministeriale, peraltro, conferma espressamente che se sono distribuiti proventi già imputati per trasparenza in periodi d’imposta precedenti, il sostituto d’imposta disapplica la ritenuta (18). Nel caso contrario, ossia nell’ipotesi in cui al termine del periodo d’imposta il partecipante al fondo detenga una partecipazione nello stesso inferiore o pari al 5%, la tassazione operata dal sostituto d’imposta deve intendersi effettuata a titolo definitivo (salvo per i soggetti per cui la ritenuta è applicata a titolo d’acconto (19)).

     

    In caso di cessione delle quote di partecipazione al fondo, si applica il regime ordinariamente previsto per la cessione delle partecipazioni qualificate; pertanto:

     

    - se le stesse sono detenute non nell’esercizio d’impresa, le plusvalenze realizzate concorrono a formare il reddito nella misura del 49,72%;

    - se le medesime sono, al contrario, detenute nell’esercizio d’impresa, le plusvalenze realizzate concorrono alla formazione del reddito secondo le ordinarie disposizioni dettate dal TUIR ma in tale ipotesi non trovano applicazione le disposizioni dettate dall’art. 87 del TUIR in materia di partecipation exemption.

    Il regime tributario dei redditi derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari, prima descritto per gli investitori istituzionali, ossia quello originariamente previsto dal D.L. 351/2001, continuerà invece ad essere applicato nei confronti degli investitori che detengono una quota di partecipazione al fondo non istituzionale pari o inferiore al 5%.

     

     

    5. Il regime dei partecipanti non residenti

     

    Per quanto riguarda la tassazione dei partecipanti non residenti, è necessario distinguere a seconda della natura e della residenza di questi ultimi, ferma restando l’esclusione per tali soggetti – a prescindere dalla percentuale di partecipazioni possedute – del regime di trasparenza che è infatti riservato ai soli partecipanti residenti.

     

    Pertanto, non sono imponibili i proventi distribuiti nonché quelli scaturenti da riscatto/liquidazione delle quote nei confronti delle seguenti categorie di investitori esteri:

     

    - fondi pensione e OICR esteri istituiti in Stati white list e ivi soggetti a forme di vigilanza (a tal fine deve essere acquisita l’apposita autocertificazione di non residenza nonché attestazione delle competenti Autorità estere circa la sussistenza della vigilanza);

    - enti e organismi internazionali, costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;

    - banche centrali e organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato, a prescindere dallo Stato di residenza (20).

     

    Nei confronti degli altri investitori esteri, i proventi da distribuzione o da riscatto/liquidazione delle quote sono soggetti all’ordinaria ritenuta del 20%, ferma restando, per chi ne ha diritto, la facoltà di richiedere la diretta applicazione di eventuali benefici previsti dalla convenzione contro le doppie imposizioni stipulata con l’Italia dallo Stato in cui siano residenti, consistenti nella riduzione del prelievo alla minore aliquota convenzionale (avendo riguardo all’aliquota prevista per gli “interessi”, pari al 10% nella gran parte delle convenzioni) (21).

     

     

    6. La disciplina transitoria: l’imposta sostitutiva del 5% e l’imposta sostitutiva sulla liquidazione del fondo del 7%

     

    Accanto all’imposizione per trasparenza che riguarda la tassazione “a regime” dei partecipanti residenti al fondo, detentori di partecipazioni “rilevanti”, l’art. 32, comma 4-bis, del D.L. n. 78/2010, come riformulato dal D.L. 70/2011, ha previsto altresì una disciplina transitoria.

    In estrema sintesi, i partecipanti, sia residenti che non residenti nel territorio dello Stato, diversi dagli investitori istituzionali, che al 31 dicembre 2010, detenevano una partecipazione al fondo superiore al 5% erano tenuti a corrispondere un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 5% del valore medio delle quote risultante dai prospetti periodici relativi al 2010 (22).

     

    Inoltre, in ragione del rilevante impatto della riformata disciplina tributaria dei proventi conseguiti dai partecipanti ai fondi immobiliari (tale da condizionarne la scelta dell’investimento), l’art. 32, comma 5, del D.L. n. 78/2010 ha previsto che la Sgr poteva disporre, previa deliberazione dell’assemblea dei partecipanti, entro il 31 dicembre 2011 (dal 1° gennaio 2011), lo scioglimento dei fondi non partecipati da investitori istituzionali e nei quali almeno un partecipante detenesse una quota superiore al 5% alla data del 31 dicembre 2010. Al ricorrere di tale ipotesi, la Sgr preleva a titolo d’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap un ammontare pari al 7% del valore netto del fondo risultante dal prospetto relativo al 31 dicembre 2010 (in questo caso il valore si ricava dal solo prospetto citato, e non da un valore medio come per l’imposta del 5%) (23).

     

    Infine, secondo quanto rilevato dalla stessa prassi ministeriale, è importante rammentare che nel periodo di liquidazione del fondo la Sgr svolge un’attività finalizzata alla progressiva dismissione degli attivi del fondo ed al rimborso dei debiti contratti e non può svolgere la tipica attività di gestione del patrimonio stesso cosicché successivamente alla delibera di liquidazione non possono essere effettuati nuovi investimenti (24).

     

     

    7. Il regime tributario dei fondi ai fini delle imposte indirette: considerazioni generali

     

    Differentemente da quanto accaduto nell’ambito delle imposte sui redditi, la fiscalità indiretta dei fondi immobiliari non è stata oggetto di modifiche altrettanto incisive: le ragioni fiscali ed extrafiscali che hanno spinto il legislatore agli interventi precedentemente descritti non sussistevano in tale ambito impositivo ove, al contrario e paradossalmente, si può ritenere che le ultime modifiche al D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (non diversamente da quelle antecedenti in merito al trattamento Iva degli apporti di immobili, prima con l’introduzione del cd. reverse charge, poi con le agevolazioni riferibili all’apporto di una pluralità di immobili prevalentemente locati, di cui si è detto nel richiamato Studio 2/2009/T) hanno semmai inteso incentivare l’utilizzo dei fondi immobiliari, come peraltro confermato anche dalla prassi ministeriale di seguito evidenziata (25).

     

    Prima di passare in rassegna il trattamento impositivo dei fondi immobiliari è tuttavia necessario fare una breve precisazione. Anche se tale aspetto non è stato espressamente affermato dalla prassi ministeriale (26) non può escludersi l’ipotesi per cui, anche ai fini delle imposte indirette, qualora un organismo di investimento non possieda i requisiti previsti dal TUF, possa essere disapplicata la relativa disciplina fiscale di favore. Ad esempio se, a seguito di una verifica fiscale, l’amministrazione finanziaria ritenesse di dovere disapplicare la disciplina fiscale prevista dal citato D.L. n. 351/2001 in favore delle disposizioni ordinarie in materia di IRES, potrebbe altresì disconoscere i vantaggi fiscali eventualmente applicati sui vari atti di cui è parte il Fondo.

     

     

    8. La soggettività ai fini Iva della Sgr e relativa la disciplina agevolativa in ordine alla gestione dei crediti Iva

     

    Anche a seguito della richiamata novella, dunque, resta invariato l’impianto normativo di cui all’art. 8 del D.L. n. 351/2001. Secondo tale norma la Sgr è il soggetto passivo Iva per quanto attiene le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni dei fondi da essa istituiti o gestiti.

     

    Si rammenta pertanto che la Sgr, secondo quanto più diffusamente illustrato nel precedente Studio 2/2009/T, è il soggetto tenuto all’obbligo di tenere contabilmente separate la propria attività da quella di ciascun fondo. Deve inoltre curare separatamente gli adempimenti relativi alla quantificazione e alla liquidazione dell’imposta, dovendo pertanto istituire autonomi registri, emettere fatture con distinte serie di numerazione ed effettuare diverse registrazioni delle operazioni e separate liquidazioni dell’imposta. Inoltre, come opportunamente ricordato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la citata Circ. n. 2/2012, la Sgr, pur mantenendo una contabilità separata per ogni singolo fondo (oltre che per la propria attività), in virtù del principio di unicità del soggetto passivo di imposta è tenuta alla presentazione di un’unica dichiarazione annuale (cioè, con un unico frontespizio e distinti moduli uno per la Sgr gli altri per ogni singolo fondo gestito) e l’effettuazione di un unico versamento cumulativo dell’imposta per l’importo dovuto complessivamente. È appena il caso di rammentare infatti che la Sgr ha un unico codice fiscale ed un’unica partita Iva che adotta per tutti i fondi gestiti.

     

    Si ricorda poi che l’Iva pagata da ciascun fondo per gli acquisti di immobili e per le loro manutenzioni (entrambi considerati beni ammortizzabili ai fini degli artt. 38-bis e 30, lettera c) del D.P.R. n. 633/1972) è detraibile in forza dell’art. 8 citato, trovando piena applicazione anche la disciplina del “pro rata”.

    Sull’argomento, tuttavia, è opportuno evidenziare la presenza di alcune incertezze applicative di cui, anche in questa sede, è utile dare conto. Come noto, infatti, tutti gli immobili costituenti patrimonio dei fondi comuni d’investimento e le spese di manutenzione sono considerati, per espressa disposizione normativa, beni ammortizzabili. Tale previsione, che è stata indirettamente confermata anche dall’amministrazione finanziaria centrale, è stata talvolta disattesa dalla prassi di alcuni uffici territoriali che hanno di fatto negato il rimborso dell’Iva addebitata sull’acquisto di aree edificabili, sulla base della considerazione che le aree, in quanto tali, non costituirebbero beni ammortizzabili secondo la disciplina generale Iva.

     

    È necessaria a questo punto una brevissima digressione. La peculiare disciplina di cui all’art. 8 del D.L. del 25 settembre 2001, n. 351 prevede, tra l’altro, uno speciale meccanismo che consente alla Sgr di recuperare nel corso dell’anno le eccedenze di imposta a credito eventualmente generate dal fondo. In pratica, l’imposta di periodo, determinata e liquidata separatamente per ciascun fondo, viene versata dalla Sgr per le somme complessivamente dovute dalla stessa e dai fondi gestiti, con la possibilità di procedere a compensare i saldi Iva di segno opposto rilevati in ciascuna contabilità di ogni fondo. Inoltre, sempre per agevolare il recupero dell’Iva assolta a monte dai fondi immobiliari – e dunque per evitare l’insorgenza di crediti Iva di difficile smobilizzo – il legislatore ha previsto particolari regole di compensazione esterna e cessione del credito Iva.

     

    Per quel che attiene al rimborso Iva, l’ultimo periodo, del comma 1 del richiamato art. 8 stabilisce che: i) ai fini dell’art. 38-bis del D.P.R. 633/1972 (i.e.: l’esecuzione dei rimborsi) gli immobili del fondo e le spese di manutenzione sono considerati beni ammortizzabili e ii) che al rimborso d’imposta si provvede entro sei mesi, senza presentazione delle garanzie previste dal medesimo articolo.

     

    La norma non aveva creato problemi applicativi in capo agli operatori, essendo stata sempre interpretata nel senso che tutti gli immobili del fondo immobiliare sono beni ammortizzabili ai fini dei rimborsi Iva. Conseguentemente, i fondi immobiliari possono ottenere il rimborso dell’imposta relativa all’acquisto di beni immobili (aree comprese) dato che ai sensi dell’art. 30, comma 3, lett. c) del D.P.R. n. 633/1972, è possibile chiedere in tutto o in parte il rimborso dell’eccedenza dell’Iva detraibile sull’acquisto dei beni del fondo (27). Si tratterebbe, in buona sostanza, di una delle numerose previsioni di favore previste per questo particolare strumento finanziario e che nello specifico risponde all’esigenza di evitare che il ricorso alla struttura del fondo di investimento immobiliare origini crediti Iva difficilmente recuperabili in tempi ragionevoli (28).

     

    Questa equiparazione tra gli immobili del fondo e beni ammortizzabili, comporta che anche l’Iva assolta sull’acquisto di aree edificabili è rimborsabile secondo le modalità di cui al citato art. 8. Tuttavia, contro tale interpretazione si sono posti alcuni uffici locali dell’Amministrazione finanziaria, che hanno disconosciuto la natura di beni ammortizzabili alle aree fabbricabili e con ciò la possibilità di integrare il presupposto del rimborso richiesto dall’art. 30, comma 3, lett. c) del D.P.R. n. 633/1972, in quanto, appunto, beni non ammortizzabili. La questione, tuttavia, è agevolmente superabile ove si consideri che le obiezioni mosse a tale impostazione sembrerebbero trarre spunto esclusivamente da quanto disposto dall’art. 36, comma 7, del D.L. n. 223/2006; disposizione che, nel dettare il criterio per la determinazione della parte del costo dei fabbricati strumentali cui commisurare il calcolo delle quote di ammortamento deducibili ai fini delle imposte sui redditi, prevede l’obbligo di scomputare l’ammontare del costo che non è ammortizzabile e che di fatto è quello relativo alle aree. Si tratta, evidentemente, di una norma che ha una valenza strettamente connessa alla determinazione di quanta parte, ai fini delle II. DD. è ammortizzabile.

     

    Dunque, come evidenziato anche dalla giurisprudenza di merito, si tratta di una disposizione inidonea a rivestire una portata generale o comunque tale da fornire criteri interpretativi utilizzabili in altri ambiti impositivi. Ergo, l’art. 36, comma 7, D.L. 223/2006 non può assurgere a norma interpretativa valevole anche al fine di individuare la nozione di beni ammortizzabili rilevante ai fini dei rimborsi Iva dei fondi immobiliari ove la norma “speciale” di cui al citato art. 8, comma 1, ultimo periodo, del D.L. 351/2001, in un più generale ambito di favore riservato ai fondi immobiliari, risponde al fine di agevolare il recupero dell’imposta assolta dai fondi in relazione agli acquisti di immobili costituenti il loro “intero” patrimonio (29).

     

    Concludendo il discorso sulla disciplina Iva dei fondi si ricorda infine che la Sgr, in alternativa al rimborso, può utilizzare gli importi Iva a credito, riferibili alle operazioni dei fondi immobiliari, in tutto o in parte, in compensazione di imposte e contributi, senza tenere conto del limite di cui all’art. 25, comma 2, del D.Lgs. n. 241/1997 (€ 516.456,90). Trattasi, anche in questo caso, di norma da tempo in vigore, sulla quale non hanno inciso le disposizioni del D.L. n. 78/2010.

     

     

    9. Segue: la disciplina Iva nella fase di apporto dei beni al fondo

     

    Anche in ordine alla disciplina degli apporti ai fondi immobiliari, le recenti modifiche hanno sostanzialmente mantenuto inalterato il precedente impianto normativo, come evidenziato nel precedente Studio 2/2009/T; pertanto, l’effettivo regime delle imposte indirette sugli apporti ai fondi immobiliari dipenderà dalla qualifica del soggetto apportante e dalla natura dei beni apportati, laddove è prevista una particolare agevolazione, ex 8, comma 1-bis, del D.L. n. 351 del 2001, nel caso in cui l’apporto riguardi una pluralità di immobili prevalentemente locati (beneficio che, come noto, consiste nell’esclusione dall’Iva e nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 168 per ciascuna imposta).

     

    La sola, ma non trascurabile, modifica in argomento è stata posta in essere dall’art. 38, comma 11, del D.L. n. 78 del 2010 che ha esteso il regime agevolato, relativo agli apporti di una pluralità di beni immobili prevalentemente locati, agli enti di previdenza obbligatoria pubblici o privati. Si rammenta infatti che – come già evidenziato nel precedente Studio 2/2009/T – l’amministrazione finanziaria aveva interpretato in maniera restrittiva l’ambito applicativo dell’agevolazione in parola, ritenendola riferita ai soli soggetti Iva, escludendo con ciò persone fisiche ed enti non commerciali.

     

    La richiamata modifica normativa, pertanto, recuperando una tesi interpretativa diffusa e che trova il suo fondamento in alcuni orientamenti del Consiglio di Stato (sentenza n. 182 del 2006) e dell’Autorità di Vigilanza degli Appalti Pubblici (segnalazione al Governo e al Parlamento del 3 febbraio 2011) e della stessa Corte di Cassazione (30) secondo cui le Casse previdenziali dei professionisti, pur rientrando formalmente tra i soggetti di diritto privato (31), sarebbero comunque ricompresi tra gli enti pubblici di previdenza in quanto forme di previdenza obbligatorie dotate dei diritti autoritativi propri degli enti pubblici in caso di omissione delle contribuzioni ad essi dovuti. Da tale status, ai fini tributari che qui interessano, è quindi conseguita l’applicazione delle speciali disposizioni fiscali di cui all’art. 9, comma 2, del D.L. n. 351 del 2001 finora riservate ai soli enti pubblici di previdenza obbligatoria (INPS, INAIL, INPDAP, etc.) (32).

     

    Sembra quindi che la recente riforma abbia inteso risolvere, con un provvedimento ad hoc, un problema interpretativo che rappresentava per gli enti non commerciali e soprattutto per gli enti previdenziali (che, dotati di patrimoni immobiliari consistenti, risultano i naturali destinatari delle agevolazioni fiscali sugli apporti) un forte disincentivo alla scelta di fare confluire i propri assets in fondi immobiliari.

    Resta comunque il fatto che, anche senza l’intervento del legislatore, probabilmente la stessa amministrazione finanziaria avrebbe potuto esplicitare che la norma agevolativa – non diversamente da quanto previsto dall’omologa disposizione in tema di apporti alle SIIQ (33) – è applicabile senza preclusioni fondate sulla natura giuridica dell’apportante (34).

     

    Del resto, la stessa Agenzia delle Entrate – per chiudere sul regime agevolato del conferimento degli immobili prevalentemente locati –di recente si è mostrata più duttile nel ritenere applicabile l’agevolazione in parola ad una fattispecie non espressamente prevista dalla norma (non diversamente da quella relativa alla natura del soggetto apportante) ma non contrastante con lo spirito della stessa. Il riferimento è alla Ris. 20 ottobre 2008, n. 389/E in cui il caso, prospettato con un ruling, riguardava l’equiparabilità tra leasing e proprietà nell’ipotesi di apporto di beni ad un fondo comune di investimento immobiliare. Il parere reso dall’amministrazione interpellata ha confermato la tesi proposta dall’istante secondo cui l'esclusione dal campo di applicazione Iva dell'apporto di beni «prevalentemente locati » nel fondo può estendersi anche alle ipotesi in cui i beni apportati sono detenuti mediante contratto di locazione finanziaria (35).

     

    Per quanto riguarda, infine, gli immobili acquistati con ordinari contratti di compravendita – concludendo così il discorso sulla fase di costituzione del fondo – il trattamento impositivo ai fini delle imposte indirette seguirà la normale disciplina di cui al Dpr 633/1972.

     

     

    10. Imposte di registro, ipotecarie e catastali e la questione relativa alla modalità di trascrizione delle relative formalità

     

    Anche in ordine alle imposte ipocatastali, le recenti riforme normative hanno mantenuto invariato il precedente quadro normativo e dunque le disposizioni di favore intese ad incentivare l’istituzione dei fondi, come l’art. 9, comma 1, del D.L. n. 351/2001 che, attraverso il richiamo all’art. 7 della tabella allegata al D.P.R. n. 131/1986, di fatto comporta l’esclusione dall’obbligo di registrazione degli atti relativi alla istituzione dei fondi immobiliari, alla sottoscrizione e rimborso delle quote, anche in sede di liquidazione, all’emissione ed estinzione dei relativi certificati e, in caso di registrazione volontaria, l’applicazione dell’imposta fissa di registro (36).

     

    In tema di imposte ipocatastali (37), inoltre, resta invariata l’agevolazione, introdotta dal cd. Decreto Visco-Bersani, secondo cui per le volture catastali e le trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali di cui siano parte fondi immobiliari le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale, sono ridotte della metà (38). Il solo aspetto critico attiene alla modalità attraverso cui provvedere alle trascrizioni ipotecarie ed alle iscrizioni catastali ossia se provvedere alle suddette formalità imputandole alla Sgr piuttosto che direttamente al fondo immobiliare.

     

    Si tratta evidentemente di un profilo relativo alla medesima problematica legata alla soggettività del fondo già analizzata nel precedente Studio 2- 2009/T al quale quindi si rinvia per gli aspetti sostanziali. In questa sede, invece è possibile evidenziare che nonostante una recente giurisprudenza di legittimità (39) abbia negato la soggettività del fondo, qualificandolo infatti come patrimonio separato della Sgr che lo gestisce, ad oggi non sembra essere mutata la prassi adottata dagli uffici dell’Agenzia del Territorio che, sia per la pubblicità dei trasferimenti immobiliari, sia in ordine all’annotazione delle operazioni catastali, continuano a menzionare direttamente il Fondo immobiliare, previo richiamo della relativa società di gestione.

     

    Tale impostazione, del resto si adegua a quanto chiarito in un noto parere del Consiglio di Stato (40), a seguito del quale l’amministrazione finanziaria ha emanato una circolare (41), ove è stata confermata la prassi operativa di trascrivere gli atti traslativi a favore del fondo immobiliare con la separata indicazione, sotto forma di annotamento all’originaria trascrizione, del rapporto di gestione e delle generalità della società di gestione del fondo stesso (42). E tanto vale anche con riferimento alle annotazioni delle variazioni (volture, Doc-fa, rettifiche, etc.) nei registri catastali.

     

    Infine un’ultima annotazione per segnalare la pendenza di una vecchia problematica che meriterebbe un chiarimento ministeriale ed è legata alla registrazione degli atti traslativi di beni immobili pubblici da parte di fondi immobiliari. Come noto infatti ai sensi dell’art. 9 (Disposizioni di coordinamento) del D.L. n. 351/2001 "Gli atti comportanti l'alienazione di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di regioni, di enti locali o loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come parte acquirente, sono soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di un milione di lire (€ 516,00) per ciascuna imposta".

     

    Il problema che si è posto dunque è quello di applicare tale norma di favore, nei casi in cui i fondi immobiliari, dovendo richiedere l'autorizzazione agli organi deputati al controllo della loro attività, fanno precedere la stipulazione dell'atto di acquisto da un contratto preliminare, che ai sensi dell'art. 10 della Tariffa Parte I allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, prevede l’applicazione dell’imposta proporzionale nel caso di pagamento somme a titolo di caparra confirmatoria o di acconti di prezzi non soggetti ad IVA. Tale imposta infatti, che nella normalità dei casi è imputata a quella principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, potrebbe nel caso di specie non essere recuperabile per la presenza di un contratto definitivo per il quale la legge dispone un trattamento agevolato e dunque mancando un'imposta proporzionale capiente.

     

    Sul punto, pertanto, sarebbe auspicabile un intervento dell’Agenzia delle Entrate la quale chiarisca che, per effetto dell’applicazione del richiamato meccanismo dello scomputo, di cui alla Nota a margine dell'articolo 10 della Tariffa, l'imposta principale dovuta per il contratto definitivo deve essere intesa come limite massimo per la tassazione dell'operazione unitariamente considerata nella sequenza preliminare-definitivo, con la conseguenza di applicare alle caparre confirmatorie ed agli acconti prezzo non soggetti ad IVA, contenuti nel contratto preliminare, l’imposta proporzionale di registro fino a concorrenza dell’imposta eventualmente dovuta per il contratto definitivo (nel caso di specie € 516,46) (43).

     

     

    11. Disposizioni favorevoli, ai fini delle imposte indirette, alla liquidazione dei fondi immobiliari

     

    Il discorso sulla disciplina fiscale, ai fini delle imposte indirette, si può esaurire richiamando le misure agevolative contenute nei commi 5-ter e 5-quater del più volte richiamato D.L. n. 78/2010 che sono finalizzate a favorire il processo di liquidazione dei fondi immobiliari, ma limitatamente - stando alla interpretazione restrittiva resa dall’amministrazione in ordine alle imposte dirette (44) - alle sole liquidazioni deliberate nel corso dell’anno solare 2011. Relativamente a tali liquidazioni, dunque, si renderebbero applicabili le disposizioni speciali a carattere agevolativo.

     

    Pertanto, subordinatamente alla preventiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea, si applica il reverse charge per le cessioni imponibili Iva a soggetti passivi d’imposta nel territorio italiano, di immobili a prescindere dalla tipologia (terreni, fabbricati abitativi, fabbricati strumentali), senza dover sottostare alle limitazioni previste in via ordinaria dall’art. 17, comma 5, del D.P.R. n. 633/1972, che, per i casi in esso previsti (cessioni di fabbricati strumentali, o di loro porzioni, di cui all’art. 10, n. 8-ter, lettere b) e d) del D.P.R. n. 633/1972), resta comunque applicabile. Il vantaggio per il cessionario è di carattere finanziario poiché se l’Iva è detraibile lo esime dal dover finanziare il materiale pagamento della stessa.

     

    La richiamata circ. n. 2/2012, al riguardo, ha precisato che al medesimo trattamento sono assoggettate le assegnazioni di beni ai partecipanti ai fondi. In tale ipotesi la determinazione della base imponibile è calcolata secondo il disposto dell’art. 13, comma 2, lettera c) del D.P.R. n. 633/1972 (i.e.: prezzo di acquisto o, in mancanza, prezzo di costo determinati nel momento in cui è effettuata l’operazione).

     

    Inoltre, ai conferimenti in società di pluralità di immobili si applica l’art. 2, comma 3, lettera b) del D.P.R. n. 633/1972, cosicché tali operazioni si considerano escluse dal campo di applicazione dell’Iva come se si trattasse di un conferimento di azienda o di ramo di azienda, rientrando fra gli atti che scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (45).

     

     

    Paolo Puri

     

     

    NOTE

     

    (1) È nota la circolare della Banca d’Italia del 8 luglio 2005 in cui la preoccupazione ivi avvertita non era incentrata sul conseguimento di vantaggi fiscali da parte degli apportanti, quanto sulla violazione di principi propri del diritto finanziario, posti espressamente dal TUF alla base dell’attività di gestione collettiva del risparmio, al rispetto dei quali l’attività delle Sgr deve costantemente ispirarsi e attenersi.

    (2) Tale regime, come evidenziato nel precedente Studio 2/2009/T (cui si rinvia per gli opportuni approfondimenti) prevedeva per questi fondi l’applicazione di un’imposta patrimoniale dell’1 per cento del valore netto del patrimonio, che si aggiungeva alla ritenuta alla fonte pari al 20 per cento sui proventi distribuiti ai partecipanti, e l’applicazione nella misura del 20 per cento (invece della misura all’epoca vigente del 12,50 per cento) dell’imposta sostitutiva sui redditi diversi di natura finanziaria realizzati in sede di cessione delle quote di partecipazione nei fondi immobiliari medesimi. Tuttavia, come constatato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circ. 2/2012, le numerose condizioni e limitazioni dell’ambito applicativo della normativa del 2009, di fatto, hanno impedito il raggiungimento degli obiettivi che si era preposto il legislatore. La disciplina in parola, difatti, era applicabile soltanto ai fondi per i quali non era prevista la quotazione dei certificati in un mercato regolamentato e dotati di un patrimonio inferiore a 400 milioni di euro in presenza di determinati requisiti. Sul punto si veda comunque quanto precisato da ARQUILLA, La penalizzazione fiscale dei fondi immobiliari, in Corr. Trib., 2008, 2742.

    (3) Secondo la precedente versione del TUF il fondo comune di investimento è “il patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte; il patrimonio del fondo, sia aperto che chiuso, può essere raccolto mediante una o più emissioni di quote”. In argomento, si veda FERRO LUZZI, L’istituto dei fondi immobiliari e le relative problematiche, in L’evoluzione dei fondi comuni immobiliari, atti Convegno di studio, Milano, 03 Febbraio 2012, in corso di pubblicazione.

    (4) Fermo restando questo principio, in realtà, il D.L. 70/2011 ha disposto una nuova disciplina fiscale dei fondi immobiliari attraverso un’ulteriore modifica dello stesso articolo 32. In pratica, l’originaria formulazione del citato art. 32 del D.L. n. 78/2010 prevedeva che i fondi comuni di investimento immobiliare privi, alla data di entrata in vigore del decreto-legge, dei nuovi requisiti definitori, dovessero adottare le opportune delibere di adeguamento in un termine strettissimo (fissato in trenta giorni dall'emanazione dei regolamenti attuativi del Ministro dell'economia), ovvero avviare la procedura di liquidazione. Successivamente, tuttavia, il D.L. n. 70/2011 ha interpolato l’art. 32 del D.L. n. 78/2010 modificandone l’originaria impostazione e quindi non adottando il previsto regolamento di attuazione che avrebbe dovuto contenere le linee guida per l’adeguamento dei regolamenti di gestione dei fondi e la conseguente disciplina impositiva.

    (5) La spiegazione di tale deroga risiederebbe nel fatto che la presenza di investitori istituzionali di per sé è garanzia del rispetto dei requisiti di cui al citato art. 32.

    (6) Sulla disciplina di cui al del decreto legge n. 78 del 2010, modificata dal D.L. 70/2011 si veda ZOPPINI- DE VITA, Fondi immobiliari: profili ricostruttivi della fattispecie e possibili elementi di contrasto con il diritto UE, in Rass. Trib. 2011, pag. 113.

    (7) È il caso, a titolo esemplificativo, di soggetti pubblici, Oicr, enti di previdenza e imprese assicurazione.

    (8) Tra questi soggetti pertanto sono compresi anche i trusts i cui beneficiari siano individuati, le partnerships, le società o gli organismi controllati dagli Stati esteri, tra cui ad esempio i fondi sovrani

    (9) Si rammenta del resto che la stessa Agenzia delle entrate, già con la risoluzione n. 137/E del 4 ottobre 2005 aveva precisato che un fondo, per essere tale, necessita di una pluralità di sottoscrittori, a meno che l’unico detentore non rappresenti una pluralità di interessi così da raffigurare una gestione collettiva, quale è il caso, ad esempio, dei fondi pensione o dei fondi comuni. Ciò in quanto tali soggetti sono già a loro volta, per definizione, portatori di interessi collettivi.

    (10) È comunque bene precisare che se anche il regime di tassazione “ordinario” dei partecipanti ai fondi immobiliari, con riguardo sia alla ritenuta applicabile sui redditi di capitale sia alla imposta sostitutiva sulle plusvalenze/minusvalenze (di cui, rispettivamente, all’articolo 7 del D.L. n. 351 del 2001 già citato ed all’art. 5 del D.Lgs. n. 461 del 1997), non è stato modificato dal D.L. n. 70/2011, dal 1° gennaio 2012, trovano comunque applicazione le disposizioni del D.L. 138 del 2011 con riferimento, peraltro, solo ai redditi finanziari “diversi”, essendo i redditi di capitale già soggetti alla ritenuta alla fonte con l’aliquota del 20%. In particolare, come già evidenziato nel precedente Studio “/2009/T per i redditi di capitale rivenienti dall’investimento in un fondo immobiliare, l’aumento generalizzato della aliquota della ritenuta alla fonte dal 12,5% al 20% era già stato disposto con il comma 21 dell’art. 82 D.L. n. 112/2008, con effetti dal 25 giugno 2008.

    (11) Si applica a titolo d’acconto nel caso in cui i soggetti percipienti i proventi siano:

    i) imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale;

    ii) società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate ai sensi dell’art. 5 del Tuir;

    iii) società di capitali ed enti aventi per oggetto esclusivo o prevalente l’esercizio di un’attività commerciale, residenti nel territorio dello Stato, compresi i trust;

    iv) stabili organizzazioni site nel territorio dello Stato di società ed enti non residenti, compresi i trust.

    La ritenuta si applica, invece, a titolo d’imposta nei confronti di tutti gli altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi dall’Ires.

    (12) Cioè come modificata a seguito delle modifiche a essa apportate dall’art. 8, comma 9, del D.L. n. 70/2011,

    (13) Cfr. BARUZZI, La disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare, in Il Fisco, 2012, 1750. L’Autore peraltro rileva giustamente che i fondi sono (o possono essere) caratterizzati da dinamiche evolutive per cui inizialmente vengono istituiti su iniziativa anche di un singolo soggetto che conferisce il proprio patrimonio immobiliare con l’obiettivo di ampliare, nell’arco di un certo lasso temporale, l’ambito dei partecipanti attraverso la cessione di quote da parte del promotore o attraverso l’emissione di nuove quote che possono, in un secondo tempo, creare la pluralità richiesta dalla norma. Tale fase di sturt up può durare anche alcuni anni e presupporre un iter di preventiva valorizzazione di determinate iniziative immobiliari già in atto all’interno del fondo. In un simile contesto, l’applicazione rigida della norma potrebbe comportare una forte penalizzazione per cui dovrebbe essere meglio chiarito se e a quali condizioni, anche in termini temporali, i fondi a ristretta base partecipativa possano essere ricondotti alla definizione di “fondo comune di investimento”.

    (14) In altri termini, l’attuale formulazione della disciplina dei fondi immobiliari è articolata nel senso che - esclusi i fondi immobiliari istituzionali ai quali, in ogni caso, si applica la disciplina ordinaria sui redditi di capitale e sui redditi diversi di natura finanziaria di cui al D.L. n. 351/2001 – la disciplina della tassazione per trasparenza può trovare applicazione assieme a quella ordinaria anche con riguardo allo stesso fondo, qualora l’entità delle partecipazioni possedute dagli investitori non istituzionali superi al termine del periodo di imposta la soglia del 5%. In tal modo, gli utili e le perdite del fondo pur restando imponibili in capo al partecipante (e non al fondo) possono essere assoggettati ad un regime fiscale diverso ossia mediante l’imputazione per trasparenza oppure al momento della percezione. Inoltre in mancanza dei requisiti civilistici richiesti si applicano le disposizioni vigenti in materia di imposizione diretta con assoggettamento del fondo all’Ires e all’Irap.

    (15) In argomento, la stessa Amministrazione finanziaria con la circolare n. 2/2012 ha avuto modo di precisare che, ai fini della determinazione di tali redditi, non si tiene conto dei proventi e degli oneri da valutazione maturati, ma non ancora realizzati. Tuttavia, nel periodo d’imposta in cui avviene la cessione dei beni cui le predette plusvalenze/minusvalenze da valutazione si riferiscono, l’intera plusvalenza/minusvalenza realizzata, confrontando il corrispettivo di cessione con il costo storico (quindi ante variazione valutativa, positiva o negativa che sia) di acquisto, concorre a formare il reddito del partecipante per la quota ad esso riferibile in ragione della misura della sua partecipazione al fondo.

    Inoltre, l’eventuale risultato negativo della gestione del fondo risulta essere irrilevante, tranne per i partecipanti che detengono la partecipazione nell’esercizio di attività d’impresa e per cui rilevano le perdite attribuite al fondo nei limiti e nelle condizioni dettate dal Tuir.

    (16) Si pensi alle modalità di quantificazione delle percentuali di possesso richieste al fine di verificare il controllo per l’applicazione della disciplina C.F.C. di cui agli artt. 167 e seguenti del TUIR.

    (17) Trattasi, come noto, del coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado.

    (18) Cfr. circ. 2/2012.

    (19) Si tratta ovviamente dei soggetti che detengono la partecipazione in regime d’impresa.

    (20) Gli investitori esteri sono tenuti a produrre un’autocertificazione del periodo di possesso delle quote. Trattasi di una previsione, volta a contrastare le cessioni delle quote a tali categorie di investitori esteri solo per fruire dell’agevolazione loro spettante, ma non incide sul regime di esenzione che rimane applicabile sull’intero importo dei proventi erogati agli investitori in possesso dei previsti requisiti. Inoltre, l’esenzione non spetta per le partecipazioni possedute indirettamente, a meno che ciò non avvenga attraverso “veicoli” societari partecipati totalitariamente.

    (21) Si rammenta che in ordine alle recenti modifiche apportate al regime tributario dei redditi di capitale derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari percepiti dai non residenti (e, anche se più limitatamente, in ordine ai redditi diversi di natura finanziaria realizzati dagli stessi soggetti) l’Agenzia delle Entrate aveva già fornito chiarimenti con la circ. n. 11/E del 9 marzo 2011 (i cui contenuti, anche se antecedenti alle modifiche apportate all’art. 32 del D.L. n. 78/2010 a opera dell’art. 8, comma 9, del D.L. n. 70/2011, sono tuttora validi). In tale circolare è stata, tra l’altro, fornita la precisazione che per i soggetti non residenti possessori di partecipazioni in fondi immobiliari di diritto italiano la normativa sui proventi dei fondi immobiliari è stata parzialmente modificata con decorrenza dal 31 maggio 2010. In precedenza, erano infatti esenti dalla ritenuta a titolo di imposta, in via generale e a prescindere dalle proprie caratteristiche soggettive, anche tutti i partecipanti ai fondi immobiliari residenti in Stati e territori “white list”, ora assoggettati invece alla ritenuta a titolo definitivo del 20%(salvo la minore aliquota Convenzionale). Pertanto, ai sensi dell’art. 38, comma 7-bis del D.L. n. 78/2010, i proventi distribuiti ai predetti soggetti non residenti dopo la data del 31 maggio 2010, se riferiti a periodi di attività dei fondi chiusi prima del 31 dicembre 2009, continuano a fruire dell’esonero da ritenuta e, pertanto, del preesistente regime di esenzione.

    (22) Il valore medio è determinato tenendo conto della media del valore delle quote risultante dalla relazione semestrale (ovvero da eventuali altri prospetti intermedi) e del valore delle stesse risultante dal rendiconto annuale. Se, tuttavia, il fondo immobiliare è stato istituito nel secondo semestre del 2010, il valore della quota su cui calcolare l’imposta è quello derivante dal rendiconto redatto alla data del 31 dicembre 2010. In ragione del fatto che sarebbero potuti maturare redditi tassabili, ovviamente sono esclusi dalla tassazione i partecipanti ai fondi di nuova costituzione, non operativi alla data del 31 dicembre 2010. L’effetto che si ottiene attraverso il pagamento di tale imposta – secondo le indicazioni rese dalla stessa amministrazione finanziaria (Cfr. circ.2/2012) – è quello di allineare il costo o valore d’acquisto o sottoscrizione delle quote sia ai fini della determinazione di eventuali plusvalenze da realizzo sia a quelli dell’applicazione della ritenuta da applicarsi in occasione della liquidazione definitiva delle quote alla scadenza del fondo o nel caso di annullamento totale delle stesse, ai sensi dell’art. 67, comma 1-quater, del Tuir. Il valore fiscale riconosciuto delle quote è pari al costo di sottoscrizione o di acquisto o, se maggiore, al valore che ha concorso alla formazione della base imponibile dell’imposta sostitutiva. Eventuali minusvalenze derivanti dalla cessione delle quote sono comunque fiscalmente irrilevanti. Nei confronti dei partecipanti residenti e non residenti che possiedono quote di partecipazione superiori al 5% del patrimonio del fondo, i proventi maturati al 31 dicembre 2010 e corrisposti nei periodi d’imposta successivi non sono assoggettabili a tassazione, fino a concorrenza dell’ammontare che ha concorso alla determinazione della base imponibile della imposta sostitutiva in parola.

    (23) Il 40% di tale imposta doveva essere versato entro il 31 marzo 2012, la restante parte in due rate di pari importo da corrispondere entro il 31 marzo 2013 e il 31 marzo 2014.

    Inoltre, sui risultati conseguiti dal 1° gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione, che comunque non può superare i cinque anni, la Sgr deve applicare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, pari al 7%, la quale deve essere versata entro il 16 febbraio dell’anno successivo rispetto a ciascun anno di durata della liquidazione.

    Nel periodo di liquidazione del fondo non si applica l’imposizione per trasparenza in capo ai partecipanti non istituzionali che detengono una partecipazione superiore al 5% e non deve essere versata l’imposta sostitutiva nella misura del 5% sulle quote prevista in caso di continuazione dell’attività del fondo. L’amm. Fin. ha chiarito, infatti, che nella fase di liquidazione i proventi distribuiti non sono imponibili in capo al partecipante fino a concorrenza dell’ammontare dei proventi stessi assoggettato in capo al fondo alle imposte sostitutive dovute nella misura del 7% (sul patrimonio e sui risultati della gestione liquidatoria). Inoltre il costo di sottoscrizione o di acquisto delle quote è riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta sostitutiva. Naturalmente la distribuzione di proventi non imponibili riduce il valore fiscalmente riconosciuto della quota.

    (24) La circ. n. 2/2012 non precisa affatto quali siano le conseguenze di una eventuale deroga (ancorché, e necessariamente, circoscritta e occasionale). Si è ipotizzato che, nel silenzio della legge, la decadenza del fondo dal diritto ad applicare le norme previste dall’articolo 5 del D.l. 351. La necessità di derogare eccezionalmente al principio potrebbe derivare dalla necessità di completare interventi edificatori già in corso nel momento in cui viene deliberata la liquidazione del fondo, oppure di operare nuovi investimenti, anche limitati, al fine di tutelare e di poter meglio dismettere (più rapidamente e/o a migliori condizioni) gli stessi assets in liquidazione. Si pensi, a titolo di esempio, alla necessità di rilevare alcune unità immobiliari di un complesso immobiliare da liquidare al fine di conseguire determinate maggioranze condominiali o di completare il possesso del complesso e poterlo così cedere “in blocco”; o, ancora, alla opportunità di rilevare ulteriori quote di partecipazione in società immobiliari da dismettere, per integrare o completare la quota posseduta o per raggiungere le soglie di controllo o, ancora, per preservare la partecipazione posseduta dal fondo da situazioni di difficoltà che possono interessare consoci della partecipata. Vedi. BARUZZI, op. cit., 1941.

    (25) Sul punto si veda DEL VAGLIO, La fiscalità indiretta dei fondi immobiliari (casi e contenzioso), in atti dal convegno, organizzato dalla fondazione del notariato, “L’evoluzione dei fondi comuni immobiliari”, il 3 Febbraio 2012, presso l’Università Commerciale “Luigi Bocconi”, in corso di pubblicazione.

    (26) L’Agenzia delle Entrate, infatti, nella richiamata circ. 2/2012 (secondo cui “sotto il profilo tributario, qualora un organismo di investimento non possieda i requisiti previsti dalle sopra menzionate disposizioni, allo stesso non si applicherà la disciplina fiscale prevista per gli organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliare di cui al citato decreto legge n. 351 del 2001 e a tali organismi si applicheranno le disposizioni ordinarie in materia di imposta sul reddito delle società (IRES)”) sembrerebbe circoscrivere gli effetti di una riqualificazione della natura soggettiva del fondo ai soli fini delle imposte dirette.

    (27) Sul tema si veda GABELLI – ROSSETTI, Fondi immobiliari: il recupero del credito per l’acquisto di aree edificabili, L'Iva, 2010, 38.

    (28) L’Agenzia delle Entrate (con Circ. 8 agosto 2003, n. 47/E) ha precisato che gli immobili che costituiscono il patrimonio del fondo e le spese di manutenzione effettuate sono considerati, ai fini dell’art. 38-bis del D.P.R. n. 633 del 1972, beni ammortizzabili, rendendosi così applicabile la disciplina di cui all’art. 30, comma 3, lettera c), dello stesso D.P.R. n. 633 del 1972, che consente di ottenere il rimborso annuale dell’imposta relativa all’acquisto o importazione di beni ammortizzabili, nonché il rimborso relativo a periodi inferiori all’anno, qualora ricorrano le condizioni previste dalla legge, ovvero quando gli acquisti e le importazioni di beni ammortizzabili superino i due terzi degli acquisti ed importazioni imponibili ai fini IVA.

    (29) Cfr. Comm. Trib. Reg. Milano, 183/20/2011 del 16 dicembre 2011. Sull’argomento si veda diffusamente GABELLI – ROSSETTI, Fondi immobiliari: il recupero del credito per l’acquisto di aree edificabili, L'Iva, 2010, 38.

    (30) Cfr. Cass., Sez. Un., 8 giugno 2007, n. 13398.

    (31) Come noto, la L. 24 dicembre 1993 n. 537, contenente la delega all’emanazione del D.Lgs. 509/94, in materia di privatizzazione degli Enti previdenziali, nel fissarne i principi e i criteri ispiratori, ha disposto, al comma 33 dell’art. 1, la privatizzazione degli enti medesimi nella forma “privata” dell’associazione o della fondazione.

    (32) Amplius, ARQUILLA, I fondi comuni d’investimento per "valorizzare" gli immobili degli enti non commerciali, in

    Enti non profit, 4 / 2011, 5.

    (33) Cfr. Bozza Studio n. 98-2012/T, Conferimento di immobili in società di investimento immobiliare (siiq e siinq) e fiscalità indiretta, a cura di Adriano Pischetola.

    (34) Cfr. AVOLIO, Le società di investimento immobiliare quotate, in Corr. Trib., 2007, 452.

    (35) La risoluzione richiamata presenta l'indubbio pregio di esprimere una soluzione in cui assume un ruolo decisivo l'interpretazione sostanzialistica. In particolare viene dato risalto alla esigenza di evitare una ingiustificata disparità di trattamento tra proprietario detentore qualificato da un titolo giuridico formalmente diverso, ma ad esso strettamente equiparabile, come avviene per l'utilizzatore dei beni mediante un contratto di leasing traslativo Cfr. SEPIO – BERNARDO, Fondi immobiliari e apporto di beni, cade il muro del leasing, in Corr. Trib., 2009, 3840.

    (36) Cfr. Circ. dell’Agenzia delle Entrate n. 47/E/2003. L’Amm. Fin. ha opportunamente chiarito che  le disposizioni di cui all’art. 7 della tabella allegata al D.P.R. n. 131/1986 individuano determinati atti per i quali non vi è l’obbligo di richiedere la registrazione e che, in caso di registrazione volontaria, nonché per gli atti pubblici o stipulati per scrittura privata autenticata, trova applicazione l’imposta fissa di registro ai sensi dell’art. 7 del Tur (“Atti non soggetti a registrazione”, ossia atti per i quali non vi è obbligo di chiedere la registrazione neanche in caso d’uso e per i quali, se presentati per la registrazione, l’imposta è dovuta in misura fissa) e dell’art. 11 della relativa tariffa parte prima (ai sensi del quale l’imposta è dovuta nella misura di euro 168,00, tra gli altri, per gli atti pubblici e per le scritture private autenticate aventi per oggetto atti previsti nella tabella, con esclusione di alcune fattispecie, fra le quali non sono contemplate le ipotesi contenute nell’art. 7 della tabella)

    (37) Così l’art. 35, comma 10 ter del d.l. 223/2006.

    (38) Sul punto si veda lo Studio n. …-2011/I Fondi immobiliari e trascrizioni in corso di approvazione.

    (39) Cass. 15 luglio 2010, n. 16605. Sul punto si veda BRUTTI, Le Società, 2012, cit.

    (40) Si tratta, come noto, del Parere n. 608/1999, Sezione Terza, adunanza 11 maggio 1999 (in Cons. Stato, 1999, p. 2216), più volte richiamato nel corso delle precedenti relazioni e che in estrema sintesi ha attribuito ai fondi immobiliari “il grado massimo di autonomia patrimoniale, come di norma riconosciuto soltanto ad organismi dotati di una propria specifica soggettività". Di modo che "dovendosi dare rilievo primario alle specifiche finalità di tutela degli interessi dei terzi perseguite dalle trascrizioni immobiliari […] la titolarità dei beni facenti parte dei fondi dovrebbe essere riferita agli stessi fondi, quali centri autonomi di imputazione di interessi, in base ai peculiari caratteri ad essi espressamente attribuiti dalle succitate norme di legge, salve le necessarie annotazioni riguardanti il vincolo gestorio esistente, anch’esso fissato in modo espresso dalla normativa vigente in materia”.

    (41) Cfr. Circolare 11 novembre 1999, n. 218/T.

    (42) Si veda PARISI, Trascrizione a favore del trust: l’uovo di colombo?, in Trusts e attività fiduciarie, 2011, 608.

    (43) Sul punto cfr. LOMONACO, Note in tema di tassazione della caparra confirmatoria nei contratti preliminari, studio n. 185-2011/T, in Studi e materiali, 1/2012, 293 ss.; LOMONACO-MASTROIACOVO, I profili fiscali dei nuovi obblighi dei mediatori e la disciplina tributaria del contratto preliminare, studio n. 13-2007/T in Studi e materiali, 2007, 1127 s.

    (44) Cfr. Circ. n. 2/2012.

    (45) La successiva dismissione da parte del fondo immobiliare delle quote del veicolo societario ricevute in esito al menzionato conferimento non rileva ai fini della determinazione del pro-rata di detraibilità IVA del fondo.

     

    Gli studi più recenti non sono scaricabili, e questo è il più completo che ho trovato.

    Spero di essere stato utile.

  7. C'è uno studio del 2013 a cura di Paolo Puri che non riesco a scaricare. Ti allego, però l'indice. Se lo riesci a torvare forse fa al caso tuo.

     

     

    Sommario 1. Premessa: il mutato quadro normativo di riferimento per i fondi comuni di investimento immobiliare. - 2. La nuova definizione di fondo comune di investimento contenuta nel TUF [Testo Unico della Finanza] e relative conseguenze sul piano tributario. - 3. La disciplina tributaria dei fondi immobiliari ai fini delle imposte dirette: i c.d. fondi istituzionali. - 4. I Fondi immobiliari diversi da quelli istituzionali: il regime fiscale dei partecipanti residenti. - 5. Il regime dei partecipanti non residenti. - 6. La disciplina transitoria: l'imposta sostitutiva del 5% e l'imposta sostitutiva sulla liquidazione del fondo del 7%. - 7. Il regime tributario dei fondi ai fini delle imposte indirette: considerazioni generali. - 8. La soggettività ai fini IVA [Imposta Valore Aggiunto] della SGR [Società di gestione del risparmio] e la relativa disciplina agevolativa in ordine alla gestione dei crediti IVA. - 9. Segue. La disciplina IVA nella fase di apporto dei beni al fondo. - 10. Imposte di registro, ipotecarie e catasta li e la questione relativa alla modalità di trascrizione delle relative formalità. - 11. Disposizioni favorevoli, ai fini delle imposte indirette, alla liquidazione dei fondi immobiliari.

  8. Sembrano i conti che si fanno dall'altra parte per esecrare il numero dei posti messi a concorso...

    Ma dopo lo sterminio dei praticanti e la porcata delle tre consegne si troveranno gli ex adepti delle agenzie immobiliari a fare il concorso. Altro che fiore all'occhiello o eccellenza de sto par de ciufoli!

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  9. DECRETO LEGISLATIVO 21 aprile 2016, n. 72

    Attuazione della direttiva 2014/17/UE, in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141. (16G00087)

    (GU Serie Generale n.117 del 20-5-2016)

     

     

    Testo in vigore dal 4 giugno 2016

     

    ( IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

     

    Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;

    Vista la direttiva 2014/17/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 4 febbraio 2014 in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica delle direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del regolamento (UE) n. 1093/2010;

    Vista la legge 24 dicembre 2012, n. 234, recante norme generali sulla partecipazione dell'Italia alla formazione e all'attuazione della normativa e delle politiche dell'Unione europea;

    Vista la legge 9 luglio 2015, n. 114, recante delega al Governo per il recepimento delle direttive europee e l'attuazione di altri atti dell'Unione europea - Legge di delegazione europea 2014, ed, in particolare, l'articolo 1, comma 1, e l'allegato B, n. 13;

    Visto il testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385;

    Visto il decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, recante attuazione della direttiva 2008/48/CE relativa ai contratti di credito ai consumatori, nonché modifiche del titolo VI del testo unico bancario (decreto legislativo n. 385 del 1993) in merito alla disciplina dei soggetti operanti nel settore finanziario, degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi;

    Visto il decreto legislativo 14 dicembre 2010, n. 218, recante modifiche e integrazioni al decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141;

    Visto il decreto legislativo 19 settembre 2012, n. 169, recante ulteriori modifiche ed integrazioni al decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141;

    Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei ministri, adottata nella riunione del 20 gennaio 2016;

    Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica;

    Visto il decreto del Presidente della Repubblica in data 5 aprile 2016, con il quale il Presidente del Consiglio dei ministri, dott. Matteo Renzi, è stato incaricato di reggere, ad interim, il Ministero dello sviluppo economico;

    Vista la deliberazione del Consiglio dei ministri, adottata nella riunione del 20 aprile 2016;

    Sulla proposta del Presidente del Consiglio dei ministri e del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con i Ministri degli affari esteri e della cooperazione internazionale, dello sviluppo economico e della giustizia;

     

    Emana

    il seguente decreto legislativo:

     

    Art. 1

    Modifiche al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (testo

    unico bancario)

     

    1. All'articolo 115 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sono apportate le seguenti modificazioni:

    a) al comma 1 la parola: «capo» è sostituita dalla seguente: «titolo»;

    b) al comma 3 le parole: «dal capo II» sono sostituite dalle seguenti: «dai capi I-bis e II».

    2. Al Titolo VI dopo il Capo I del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, è inserito il seguente:

     

    «Capo I-bis

    Credito immobiliare ai consumatori

     

    Art. 120-quinquies (Definizioni). - 1. Nel presente capo, l'espressione:

    a) «Codice del consumo» indica il decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;

    b) «consumatore» indica una persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta;

    c) «contratto di credito» indica un contratto di credito con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un'ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all'acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato;

    d) «costo totale del credito» indica gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili, che il consumatore deve pagare in relazione al contratto di credito e di cui il finanziatore è a conoscenza;

    e) «finanziatore» indica un soggetto che, essendo abilitato a erogare finanziamenti a titolo professionale nel territorio della Repubblica, offre o stipula contratti di credito;

    f) «importo totale del credito» indica il limite massimo o la somma totale degli importi messi a disposizione in virtù di un contratto di credito;

    g) «intermediario del credito» indica gli agenti in attività finanziaria, i mediatori creditizi o qualsiasi altro soggetto, diverso dal finanziatore, che nell'esercizio della propria attività commerciale o professionale svolge, a fronte di un compenso in denaro o di altro vantaggio economico oggetto di pattuizione e nel rispetto delle riserve di attività previste dalla legislazione vigente, almeno una delle seguenti attività:

    1) presentazione o proposta di contratti di credito ovvero altre attività preparatorie in vista della conclusione di tali contratti;

    2) conclusione di contratti di credito per conto del finanziatore;

    h) «servizio accessorio connesso con il contratto di credito» indica un servizio offerto al consumatore in combinazione con il contratto di credito;

    i) «servizio di consulenza» indica le raccomandazioni personalizzate fornite al consumatore ai sensi dell'articolo 120-terdecies in merito a una o più operazioni relative a contratti di credito; l'offerta di contratti di credito e le attività indicate negli articoli 120-octies, 120-novies, 120-decies, 120-undecies, 120-duodecies non implicano un servizio di consulenza;

    l) «supporto durevole» indica ogni strumento che permetta al consumatore di conservare le informazioni che gli sono personalmente indirizzate in modo da potervi accedere in futuro per un periodo di tempo adeguato alle finalità cui esse sono destinate e che permetta la riproduzione identica delle informazioni memorizzate;

    m) «Tasso annuo effettivo globale» o «TAEG» indica il costo totale del credito per il consumatore espresso in percentuale annua dell'importo totale del credito;

    n) «valuta estera» indica una valuta diversa da quella in cui, al momento della conclusione del contratto, il consumatore percepisce il proprio reddito o detiene le attività con le quali dovrà rimborsare il finanziamento ovvero una valuta diversa da quella avente corso legale nello Stato membro dell'Unione europea in cui il consumatore ha la residenza al momento della conclusione del contratto.

    2. Nel costo totale del credito sono inclusi anche i costi relativi a servizi accessori connessi con il contratto di credito, compresi i premi assicurativi, se la conclusione di un contratto avente ad oggetto tali servizi è un requisito per ottenere il credito, o per ottenerlo alle condizioni offerte. Sono inoltre inclusi i costi della valutazione dei beni se essa è necessaria per ottenere il credito. Sono esclusi i costi di connessi con la trascrizione dell'atto di compravendita del bene immobile e le eventuali penali pagabili dal consumatore per l'inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto di credito.

    3. La Banca d'Italia, in conformità alle deliberazioni del CICR, stabilisce le modalità di calcolo del TAEG, secondo le disposizioni della direttiva 2014/17/UE e del presente decreto.

    Art. 120-sexies (Ambito di applicazione). - 1. Le disposizioni del presente capo si applicano ai contratti di credito, comunque denominati, a eccezione dei seguenti casi:

    a) contratti di credito in cui il finanziatore:

    1) concede una tantum o periodicamente una somma di denaro o eroga credito sotto altre forme in cambio di una somma derivante dalla vendita futura di un bene immobile residenziale o di un diritto reale su un bene immobile residenziale; e;

    2) non chiede il rimborso del credito fino al verificarsi di uno o più eventi specifici afferenti la vita del consumatore, salvo in caso di violazione, da parte del consumatore, dei propri obblighi contrattuali che consenta al finanziatore di domandare la risoluzione del contratto di credito;

    b) contratti di credito mediate i quali un datore di lavoro, al di fuori della sua attività principale, concede ai dipendenti crediti senza interessi o a un TAEG inferiore a quello prevalente sul mercato e non offerti al pubblico in genere;

    c) contratti di credito, individuati dalla legge, relativi a prestiti concessi a un pubblico ristretto, con finalità di interesse generale, che non prevedono il pagamento di interessi o prevedono tassi inferiori a quelli prevalenti sul mercato oppure ad altre condizioni più favorevoli per il consumatore rispetto a quelle prevalenti sul mercato e a tassi debitori non superiori a quelli prevalenti sul mercato;

    d) contratti di credito in cui il credito è concesso senza interessi o ulteriori oneri, a esclusione di quelli per il recupero dei costi direttamente connessi all'ipoteca;

    e) contratti di credito nella forma dell'apertura di credito, qualora il credito sia da rimborsare entro un mese;

    f) contratti di credito risultanti da un accordo raggiunto davanti a un giudice o altra autorità prevista dalla legge;

    g) contratti di credito relativi alla dilazione, senza spese, del pagamento di un debito esistente, se non comportano l'iscrizione di un'ipoteca;

    h) contratti di credito non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un bene immobile residenziale;

    i) contratti di credito in cui la durata non è determinata o in cui il credito deve essere rimborsato entro dodici mesi ed è destinato ad essere utilizzato come finanziamento temporaneo in vista di altre soluzioni per finanziarie l'acquisto della proprietà di un bene immobile.

    Art. 120-septies (Principi generali). - 1. Il finanziatore e l'intermediario del credito, nell'ambito delle attività disciplinate dal presente capo:

    a) si comportano con diligenza, correttezza, e trasparenza, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori;

    b) basano la propria attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi ha comunicato, su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposta la situazione del consumatore per la durata del contratto di credito.

    Art. 120-octies (Pubblicità). - 1. Fermo restando quanto previsto dalla parte II, titolo III, del Codice del consumo, gli annunci pubblicitari relativi a contratti di credito sono effettuati in forma corretta, chiara e non ingannevole. Essi non contengono formulazioni che possano indurre nel consumatore false aspettative sulla disponibilità o il costo del credito.

    2. Gli annunci pubblicitari che riportano il tasso di interesse o altre cifre concernenti il costo del credito indicano le seguenti informazioni di base, in maniera chiara, precisa, evidenziata e, a seconda del mezzo usato, facilmente leggibile o udibile:

    a) il finanziatore o, se del caso, l'intermediario del credito;

    b) se del caso, il fatto che il contratto di credito sarà garantito da un'ipoteca su beni immobili residenziali oppure su un diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali;

    c) il tasso d'interesse, precisando se fisso o variabile o una combinazione dei due tipi, corredato di informazioni dettagliate relative alle commissioni e agli altri oneri compresi nel costo totale del credito per il consumatore;

    d) l'importo totale del credito;

    e) il TAEG, che deve avere un'evidenza all'interno dell'annuncio almeno equivalente a quella di ogni tasso di interesse;

    f) l'esistenza di eventuali servizi accessori necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate, qualora i costi relativi a tali servizi non siano inclusi nel TAEG in quanto non determinabili in anticipo;

    g) la durata del contratto di credito, se determinata;

    h) se del caso, l'importo delle rate;

    i) se del caso, l'importo totale che il consumatore è tenuto a pagare;

    l) se del caso, il numero delle rate;

    m) in caso di finanziamenti in valuta estera, un'avvertenza relativa al fatto che eventuali fluttuazioni del tasso di cambio potrebbero incidere sull'importo che il consumatore è tenuto a pagare.

    3. Le informazioni elencate al comma 2, lettere c), d), e), f), g), h), i), l), sono specificate con l'impiego di un esempio rappresentativo.

    4. Il CICR, su proposta della Banca d'Italia, precisa le caratteristiche delle informazioni da includere negli annunci pubblicitari, le modalità per la loro divulgazione e i criteri per la definizione dell'esempio rappresentativo.

    Art. 120-novies (Obblighi precontrattuali). - 1. Il finanziatore o l'intermediario del credito mette a disposizione del consumatore, in qualsiasi momento, un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole. Il documento precisa anche:

    a) le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire ai sensi dell'articolo 120-undecies, comma 1, e il termine entro il quale esse devono essere fornite;

    b) l'avvertimento che il credito non può essere accordato se la valutazione del merito creditizio non può essere effettuata a causa della scelta del consumatore di non fornire le informazioni o gli elementi di verifica necessari alla valutazione;

    c) se verrà consultata una banca dati, in conformità dell'articolo 13 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196;

    d) se del caso, la possibilità di ricevere servizi di consulenza.

    2. Il finanziatore o l'intermediario del credito fornisce al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione di un contratto di credito. Le informazioni personalizzate sono fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato». Il modulo è consegnato tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze, la sua situazione finanziaria e le sue preferenze in conformità all'articolo 120-undecies, comma 1, e comunque in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un'offerta. Le informazioni aggiuntive che il finanziatore o l'intermediario del credito debba o voglia fornire al consumatore sono riportate in un documento distinto.

    3. Prima della conclusione del contratto di credito, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. Durante il periodo di riflessione, l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento.

    4. Quando al consumatore è proposta un'offerta vincolante per il finanziatore, l'offerta è fornita su supporto cartaceo o su altro supporto durevole e include la bozza del contratto di credito; essa è accompagnata dalla consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato» se:

    a) il modulo non è stato fornito in precedenza al consumatore; o

    b) le caratteristiche dell'offerta sono diverse dalle informazioni contenute nel modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato» precedentemente fornito.

    5. Il finanziatore o l'intermediario del credito fornisce al consumatore chiarimenti adeguati sui contratti di credito ed eventuali servizi accessori proposti, in modo che questi possa valutare se il contratto di credito e i servizi accessori proposti siano adatti alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria.

    6. Il CICR, su proposta della Banca d'Italia, detta disposizioni di attuazione del presente articolo, anche con riferimento a:

    a) il contenuto, i criteri di redazione, le modalità di messa a disposizione delle informazioni precontrattuali;

    b) le modalità e la portata dei chiarimenti da fornire al consumatore ai sensi del comma 5;

    c) gli obblighi specifici da osservare nei casi di comunicazioni mediante telefonia vocale, anche prevedendo informazioni aggiuntive rispetto a quanto previsto dall'articolo 67-novies del Codice del consumo;

    d) l'informazione da rendere al consumatore sul contenuto e sui possibili effetti dell'accordo previsto dall'articolo 120-quinquiesdecies, comma 3.

    Art. 120-decies (Obblighi di informazione relativi agli intermediari del credito). - 1. L'intermediario del credito, in tempo utile prima dell'esercizio di una delle attività di intermediazione del credito, fornisce al consumatore almeno le seguenti informazioni, su supporto cartaceo o su altro supporto durevole:

    a) la denominazione e la sede dell'intermediario del credito;

    b) il registro in cui è iscritto, il numero di registrazione e i mezzi esperibili per verificare la registrazione;

    c) se l'intermediario del credito è soggetto a vincolo di mandato o opera in via esclusiva con uno o più finanziatori; in questo caso, l'intermediario del credito indica la denominazione del finanziatore o dei finanziatori per i quali opera. L'intermediario del credito può dichiarare di essere indipendente se è un consulente indipendente ai sensi dell'articolo 120-terdecies, comma 2;

    d) se presta servizi di consulenza;

    e) se previsto, il compenso che il consumatore deve versare all'intermediario del credito per i suoi servizi o, ove non sia determinato, il metodo per il calcolo di tale compenso;

    f) le procedure attraverso le quali i consumatori o le altre parti interessate possono presentare reclami nei confronti dell'intermediario del credito e le modalità di accesso a un meccanismo extragiudiziale di reclamo e di ricorso, ove esistente;

    g) l'esistenza e, se noto, l'importo di eventuali commissioni o altre somme che il finanziatore o terzi dovranno versare all'intermediario del credito per i servizi dallo stesso prestati in relazione al contratto di credito. Se l'importo non è noto al momento della comunicazione, l'intermediario del credito informa il consumatore che l'importo effettivo sarà comunicato in una fase successiva nel modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato»;

    h) se l'intermediario del credito richiede il pagamento di un compenso da parte del consumatore e riceve anche una commissione da parte del finanziatore o da un terzo, la spiegazione circa l'eventuale detrazione della commissione, in tutto o in parte, dal compenso corrisposto dal consumatore stesso;

    i) se l'intermediario del credito riceve commissioni da uno o più finanziatori, il diritto del consumatore di chiedere e ottenere informazioni indicate al comma 2.

    2. Nel caso indicato al comma 1, lettera i), l'intermediario del credito, su richiesta del consumatore, fornisce a quest'ultimo informazioni comparabili sull'ammontare delle commissioni percepite da ciascun finanziatore.

    3. Ai fini del calcolo del TAEG da inserire nel modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato», l'intermediario del credito comunica al finanziatore l'eventuale compenso che il consumatore è tenuto a versargli in relazione ai servizi di intermediazione del credito.

    4. Gli intermediari del credito assicurano che, in aggiunta alle informazioni previste dal presente articolo, i propri collaboratori e dipendenti comunichino al consumatore, al momento di contattarlo o prima di trattare con lo stesso, la qualifica in base alla quale operano e l'intermediario del credito che essi rappresentano.

    Art. 120-undecies (Verifica del merito creditizio). - 1. Prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore, tenendo conto dei fattori pertinenti per verificare le prospettive di adempimento da parte del consumatore degli obblighi stabiliti dal contratto di credito. La valutazione del merito creditizio è effettuata sulla base delle informazioni sulla situazione economica e finanziaria del consumatore necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate.

    2. Le informazioni di cui al comma 1 comprendono quelle fornite dal consumatore anche mediante l'intermediario del credito; il finanziatore può chiedere chiarimenti al consumatore sulle informazioni ricevute, se necessario per consentire la valutazione del merito creditizio.

    3. Il finanziatore non risolve il contratto di credito concluso con il consumatore vi apporta modifiche svantaggiose per il consumatore, ai sensi dell'articolo 118, in ragione del fatto che la valutazione del merito creditizio è stata condotta scorrettamente o che le informazioni fornite dal consumatore prima della conclusione del contratto di credito ai sensi del comma 1 erano incomplete, salvo che il consumatore abbia intenzionalmente omesso di fornire tali informazioni o abbia fornito informazioni false.

    4. Prima di procedere a un aumento significativo dell'importo totale del credito dopo la conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una nuova valutazione del merito creditizio del consumatore sulla base di informazioni aggiornate, a meno che il credito supplementare fosse previsto e incluso nella valutazione del merito creditizio originaria.

    5. Quando la domanda di credito è respinta, il finanziatore informa il consumatore senza indugio del rifiuto e, se del caso, del fatto che la decisione è basata sul trattamento automatico di dati.

    6. Il presente articolo non pregiudica l'applicazione del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196.

    7. Si applica quanto stabilito ai sensi dell'articolo 125.

    8. I finanziatori elaborano e documentano la propria politica di offerta di contratti di credito, che include l'elencazione dei tipi di diritti e beni su cui può vertere l'ipoteca.

    9. La Banca d'Italia detta disposizioni attuative del presente articolo.

    Art. 120-duodecies (Valutazione dei beni immobili). - 1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili.

    2. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole.

    3. La Banca d'Italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo, tenendo anche conto della banca dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate; ai fini del comma 1 può essere prevista l'applicazione di standard elaborati in sede di autoregolamentazione.

    Art. 120-terdecies (Servizi di consulenza). - 1. Il servizio di consulenza è riservato ai finanziatori e agli intermediari del credito.

    2. Il servizio di consulenza può essere qualificato come indipendente solo se è reso dai consulenti di cui all'articolo 128-sexies, comma 2-bis.

    3. Nello svolgimento del servizio di consulenza i finanziatori e gli intermediari del credito:

    a) agiscono nel migliore interesse del consumatore;

    b) acquisiscono informazioni aggiornate sulla situazione personale e finanziaria, sugli obiettivi e sulle preferenze del consumatore;

    c) forniscono al consumatore una raccomandazione personalizzata in merito a una o più operazioni relative a contratti di credito, adeguata rispetto ai suoi bisogni e alla sua situazione personale e finanziaria; la raccomandazione, fornita in forma cartacea o su altro supporto durevole, riguarda anche eventuali servizi accessori connessi con il contratto di credito e tiene conto di ipotesi ragionevoli circa i rischi per la situazione del consumatore per tutta la durata del contratto di credito raccomandato;

    d) prendono in considerazione, ai fini della raccomandazione, un numero sufficientemente ampio di contratti di credito nell'ambito della gamma di prodotti da essi stessi offerti o, nel caso dei mediatori creditizi, un numero sufficientemente ampio di contratti di credito disponibili sul mercato.

    4. Prima della prestazione di servizi di consulenza, il finanziatore o l'intermediario del credito fornisce al consumatore le seguenti informazioni su supporto cartaceo o su altro supporto durevole:

    a) la gamma di prodotti presi in considerazione ai fini della raccomandazione;

    b) se del caso, il compenso dovuto dal consumatore per i servizi di consulenza o, qualora al momento della comunicazione l'importo non possa essere accertato, il metodo utilizzato per calcolarlo;

    c) quando consentito, se percepiscono un compenso dai finanziatori in relazione al servizio di consulenza.

    Art. 120-quaterdecies (Finanziamenti denominati in valuta estera). - 1. Se il credito è denominato in una valuta estera, il consumatore ha il diritto di convertire in qualsiasi momento la valuta in cui è denominato il contratto in una delle seguenti valute:

    a) la valuta in cui è denominata la parte principale del suo reddito o in cui egli detiene le attività con le quali dovrà rimborsare il finanziamento, come indicato al momento della più recente valutazione del merito creditizio condotta in relazione al contratto di credito;

    b) la valuta avente corso legale nello Stato membro dell'Unione europea in cui il consumatore aveva la residenza al momento della conclusione del contratto o ha la residenza al momento della richiesta di conversione.

    2. Il CICR, su proposta della Banca d'Italia, può stabilire condizioni per il diritto alla conversione, con particolare riguardo a:

    a) la variazione minima del tasso di cambio che deve aver avuto luogo rispetto al momento della conclusione del contratto, comunque non superiore rispetto a quella indicata al comma 4;

    b) il compenso onnicomprensivo che il consumatore può essere tenuto a corrispondere al finanziatore in base al contratto.

    3. Salvo che non sia diversamente previsto nel contratto, il tasso di cambio al quale avviene la conversione è pari al tasso rilevato dalla Banca centrale europea nel giorno in cui è stata presentata la domanda di conversione.

    4. Se il valore dell'importo totale del credito o delle rate residui varia di oltre il 20 per cento rispetto a quello che risulterebbe applicando il tasso di cambio tra la valuta in cui è denominato il finanziamento e l'euro al momento in cui è stato concluso il contratto di credito, il finanziatore ne informa il consumatore nell'ambito delle comunicazioni previste ai sensi dell'articolo 119. La comunicazione informa il consumatore del diritto di convertire il finanziamento in una valuta alternativa e delle condizioni per farlo.

    Art. 120-quinquiesdecies (Inadempimento del consumatore). - 1. Fermo restando quanto previsto ai sensi dell'articolo 40, comma 2, il finanziatore adotta procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti. La Banca d'Italia adotta disposizioni di attuazione del presente comma, con particolare riguardo agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore, nonché ai casi di eventuale stato di bisogno o di particolare debolezza del consumatore.

    2. Il finanziatore non può imporre al consumatore oneri, derivanti dall'inadempimento, superiori a quelli necessari a compensare i costi sostenuti a causa dell'inadempimento stesso.

    3. Fermo quanto previsto dall'articolo 2744 del codice civile, le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Se il valore dell'immobile come stimato dal perito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza. In ogni caso, il finanziatore si adopera con ogni diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo. La clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell'articolo 120-quater.

    4. Agli effetti del comma 3:

    a. il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola;

    b. se il contratto di credito contiene la clausola, il consumatore è assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza;

    c. costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili; non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 40, comma 2;

    d. il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell'accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente con le modalità di cui al terzo comma dell'articolo 696 del codice di procedura civile, con una perizia successiva all'inadempimento. Si applica quanto previsto ai sensi dell'articolo 120-duodecies.

    5. Con decreto, il Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentita la Banca d'Italia, detta disposizioni di attuazione dei commi 3 e 4.

    6. Nei casi, diversi da quelli di cui al comma 3, in cui il finanziatore fa ricorso all'espropriazione immobiliare e, a seguito dell'escussione della garanzia residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.

    Art. 120-sexiesdecies (Osservatorio del mercato immobiliare). - 1. L'Osservatorio del mercato immobiliare istituito presso l'Agenzia delle entrate assicura il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale ed effettua le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale.

    Art. 120-septiesdecies (Remunerazioni e requisiti di professionalità). - 1. I finanziatori remunerano il personale e, se del caso, gli intermediari del credito in modo da assicurare il rispetto degli obblighi previsti ai sensi del presente capo.

    2. I finanziatori assicurano che il personale abbia un livello di professionalità adeguato per predisporre, offrire e concludere contratti di credito o contratti accessori a quest'ultimo nonché prestare servizi di consulenza.

    3. La Banca d'Italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo, anche individuando le categorie di personale interessate.

    Art. 120-octiesdecies (Pratiche di commercializzazione abbinata). - 1. È vietata l'offerta o la commercializzazione di un contratto di credito in un pacchetto che comprende altri prodotti o servizi finanziari distinti, qualora il contratto di credito non sia disponibile per il consumatore separatamente.

    2. È fatto salvo quanto stabilito dall'articolo 23, comma 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, dall'articolo 28 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e dall'articolo 21, comma 3-bis, del Codice del consumo.

    Art. 120-noviesdecies (Disposizioni applicabili). - 1. Ai contratti di credito disciplinati dal presente capo si applicano gli articoli 117, 118, 119, 120, comma 2, 120-ter, 120-quater, 125-sexies, comma 1.

    2. Il finanziatore e l'intermediario del credito forniscono gratuitamente ai consumatori le informazioni previste ai sensi del presente capo, anche in deroga a quanto previsto dall'articolo 127-bis.

    3. All'articolo 122 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sono apportate le seguenti modificazioni:

    a) al comma 1, lettera f), le parole: «aventi una durata superiore a cinque anni;» sono soppresse;

    b) dopo il comma 1, è inserito il seguente: «1-bis. In deroga a quanto previsto al comma 1, lettera a), il presente capo si applica ai contratti di credito non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un immobile residenziale, anche se il finanziamento ha un importo superiore a 75.000 euro.».

    4. All'articolo 128-sexies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sono apportate le seguenti modificazioni:

    a) dopo il comma 2, è inserito il seguente: «2-bis. Il soggetto che presta professionalmente in via esclusiva servizi di consulenza indipendente avente a oggetto la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma, è iscritto in una sezione speciale dell'elenco di cui al comma 2.»;

    b) dopo il comma 3, è inserito il seguente: «3-bis. Il soggetto di cui al comma 2-bis può svolgere esclusivamente l'attività ivi indicata nonché attività connesse o strumentali. Per queste attività è remunerato esclusivamente dal cliente.»;

    c) al comma 4, dopo le parole: «Il mediatore creditizio» sono inserite le seguenti: «ovvero il consulente di cui al comma 2-bis,».

    5. All'articolo 128-septies, al comma 1, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, dopo le parole: «articolo 128-sexies, comma 2» sono inserite le seguenti: «, ovvero nella sezione speciale di cui all'articolo 128-sexies, comma 2-bis,».

    6. All'articolo 128-octies, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, dopo il comma 1, è inserito il seguente: «1-bis. Il Ministro dell'economia e delle finanze individua, con regolamento adottato, sentita la Banca d'Italia, ai sensi dell'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, le cause di incompatibilità con l'esercizio dell'attività di cui all'articolo 128-sexies, comma 2-bis.».

    7. All'articolo 128-duodecies, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, dopo il comma 3, è inserito il seguente:

    «3-bis. Fatte salve le ipotesi disciplinate ai commi precedenti, la Banca d'Italia nell'esercizio delle proprie attribuzioni di vigilanza, individua le ulteriori ipotesi di revoca dell'abilitazione degli intermediari del credito (oppure di cancellazione dagli elenchi) per violazioni gravi e sistematiche delle disposizioni previste dal Titolo VI, Capo I-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. Con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze da adottarsi, sentita la Banca d'Italia, sono individuati i meccanismi di coordinamento per garantire l'efficiente espletamento dei procedimenti di irrogazione delle sanzioni di competenza delle Autorità di vigilanza di settore.».

    8. All'articolo 128-duodecies, comma 6, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, dopo le parole: «lettere b) e c)» sono aggiunte, in fine, le seguenti: «e del comma 3-bis».

    9. All'articolo 144 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sono apportate le seguenti modificazioni:

    a) al comma 1, dopo la lettera e) è aggiunta la seguente: «e-bis) inosservanza, da parte delle banche e degli intermediari finanziari iscritti nell'albo previsto dall'articolo 106, degli articoli 120-octies, 120-novies, 120-undecies, 120-duodecies, 120-terdecies, 120-quaterdecies, 120-septiesdecies, 120-octiesdecies, 120-noviesdecies.»;

    b) al comma 5-bis, le parole: «ed e)» sono sostituite dalle seguenti «e) ed e-bis)»;

    c) al comma 8, le parole: «ed e)» sono sostituite dalle seguenti «e) ed e-bis)».

    10. Il decreto di cui all'articolo 128-duodecies, comma 3-bis, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, come modificato dal presente decreto è adottato entro due mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto.

     

    Art. 2

    Modifiche al decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141

     

    1. All'articolo 12 del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, dopo il comma 1-ter, è inserito il seguente: «1-quater. Il Ministro dell'economia e delle finanze, sentita la Banca d'Italia, individua, con regolamento adottato ai sensi dell'articolo 17, comma 3, legge 23 agosto 1988, n. 400, le attività di segnalazione, relative ai contratti di credito disciplinati ai sensi del Titolo VI, Capo I-bis, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, che, se prestate a titolo accessorio, non costituiscono esercizio di agenzia in attività finanziaria nè di mediazione creditizia.».

    2. All'articolo 13 del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, dopo il comma 1, è inserito il seguente: «1-bis. Il Ministro dell'economia e delle finanze, con regolamento adottato ai sensi dell'articolo 17, comma 3, legge 23 agosto 1988, n. 400, sentita la Banca d'Italia, stabilisce:

    a) gli ulteriori requisiti, condizioni e incompatibilità per lo svolgimento dell'attività di cui all'articolo 120-terdecies, comma 2, definendo anche accorgimenti per assicurare che il servizio di consulenza indipendente svolto dal soggetto iscritto nella sezione speciale dell'elenco dei mediatori creditizi sia prestato in modo effettivamente indipendente e nell'interesse del consumatore;

    b) con riguardo ai contratti di credito disciplinati ai sensi del Titolo VI, Capo I-bis, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385:

    1) requisiti di conoscenza e competenza nonché di aggiornamento professionale degli agenti in attività finanziaria, di coloro che svolgono funzioni di amministrazione e direzione presso agenti in attività finanziaria aventi personalità giuridica, mediatori creditizi e dei consulenti di cui all'articolo 128-sexies, comma 2-bis, dei loro dipendenti e dei collaboratori;

    2) caratteristiche delle politiche di retribuzione e incentivazione del personale e dei collaboratori degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi, così che esse favoriscano il rispetto dalla disciplina prevista ai sensi del Titolo VI, Capo I-bis, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385.».

    3. All'articolo 16 del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, dopo il comma 1, è inserito il seguente: «1-bis. Con riguardo ai contratti di credito disciplinati ai sensi del Titolo VI, Capo I-bis, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si applica il regolamento adottato ai sensi dell'articolo 29, paragrafo 2, lettera a), della direttiva 2014/17/UE.».

     

    Art. 3

    Disposizioni transitorie

     

    1. Salvo quanto previsto dai commi 2, 3 e 4, le disposizioni del presente decreto si applicano a partire dal 1° luglio 2016 e ai contratti di credito sottoscritti successivamente a tale data. Ai contratti sottoscritti anteriormente continuano ad applicarsi le disposizioni vigenti nel giorno di entrata in vigore del presente decreto legislativo. La clausola di cui all'articolo 120-quinquiesdecies, comma 3, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 non può essere inserita nei contratti aventi a oggetto la rinegoziazione di un contratto di credito come definito dall'articolo 120-quinquies, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, concluso anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto.

    2. Gli articoli 120-octies, 120-novies, 120-decies, comma 3, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si applicano a partire dal 1° novembre 2016; le disposizioni di attuazione dei medesimi articoli sono emanate entro il 30 settembre 2016. Fino al 31 ottobre 2016 si applica quanto previsto ai sensi dell'articolo 116 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385.

    3. L'articolo 120-duodecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si applica a partire dal 1° novembre 2016; le disposizioni di attuazione previste dal comma 3 del medesimo articolo sono emanate entro il 30 settembre 2016.

    4. I commi 3 e 4 dell'articolo 120-quinquiesdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si applicano decorsi 60 giorni dall'entrata in vigore delle disposizioni di attuazione previste dal comma 5 del medesimo articolo, da adottarsi entro 180 giorni dall'entrata in vigore del presente decreto.

     

    Art. 4

    Clausola di invarianza finanziaria

     

    1. Dall'attuazione del presente decreto non devono derivare nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.

    Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.

     

    Tanto dovevo. Buono studio e in bocca al lupo.

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  10. UFFICIO STUDI

     

    Quesito n. 216-2009/C

     

    SENTENZA DI DIVORZIO, NORMATIVA URBANISTICA E CONFERMA

     

     

    Si espone la seguente fattispecie:

     

    “il Tribunale civile dichiarando con sentenza la cessazione degli effetti civili del matrimonio contratto tra due soggetti, ha dato atto altresì del fatto che i coniugi hanno concordato il trasferimento a titolo oneroso dal marito alla moglie della casa di abitazione e relativi terreni, ordinando la trascrizione della relativa sentenza contenente la cessione delle quote degli immobili sopra indicati. A detta sentenza del Tribunale non è stato allegato il Certificato di destinazione urbanistica.”

     

    Si chiede, pertanto, se la sentenza in oggetto possa essere confermata dal notaio ai sensi dell’art. 30, comma 4 bis, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, introdotto dalla Legge 28 novembre 2005, n. 246, al fine di poter stipulare successivo atto di mutuo ipotecario da parte del coniuge divenuto proprietario per intero dei beni in oggetto in forza della citata sentenza di provenienza.

     

    La questione prospettata è stata in parte analizzata in una precedente nota di questo Ufficio (Quesito n. 4106 del 25 novembre 2002, Cessazione degli effetti civili del matrimonio e legge n. 47 del 1985, in Studi e materiali, 2/2003, 734, est. FABIANI – RUOTOLO) (1), la quale, nell’esaminare, in relazione ad una fattispecie analoga a quella prospettata, se una sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio possa costituire un valido titolo di provenienza, individua fondamentalmente due aspetti problematici, concernenti da un lato l’applicabilità della legislazione urbanistica ad una sentenza di divorzio, dall’altro la legittimità della sentenza stessa nella parte in cui viene a recepire accordi divorzili relativi ad assegnazioni divisionali e, più in generale, ad attribuzioni di beni patrimoniali.

     

    Rinviando alla nota citata per una più ampia trattazione di tali questioni, ai fini della risposta al quesito sottoposto - concernente la confermabilità da parte del notaio della sentenza priva delle menzioni richieste dalla normativa urbanistica - ci si limita a rilevare - conformemente a quanto osservato in quella sede - che le disposizioni del T.U. dell’edilizia, nonostante siano specificatamente riferite agli “atti tra vivi” (espressione in cui non sono normalmente ricompresi gli atti giudiziari), trovano applicazione anche in relazione alle pronunzie sostitutive di accordi negoziali, nel cui novero appare potersi ricomprendere la sentenza in esame.

     

    Tale pronuncia, infatti, recepisce un accordo divorzile, avente ad oggetto il trasferimento di beni immobili, la cui sede propria è quella di un atto negoziale da sottoporsi all’omologazione del giudice.

     

    Sembrano pertanto, potersi estendere a questa fattispecie le considerazioni svolte in dottrina e giurisprudenza circa la sentenza resa ex art. 2932 c.c. (al cui proposito si rinvia a due precedenti di questo Consiglio: RUOTOLO, Esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre e condono edilizio, in Studi e materiali, 6.2/1998-2000, 794; FABIANI, Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto e legge 47/85 sul condono edilizio, ibidem, 1115).

     

    Ciò posto, il vizio relativo alla mancata produzione del certificato di destinazione urbanistica, come chiarito nella nota richiamata, costituisce motivo di nullità della sentenza che, ai sensi della previsione di cui all’art. 161, comma 1, c.p.c., si converte, secondo l’opinione preferibile, in motivo di impugnazione, con conseguente sanatoria della nullità ove lo stesso non sia fatto valere con i mezzi di impugnazione e nei termini previsti dalla legge.

     

    La possibilità che le menzioni e le dichiarazioni richieste dalla normativa urbanistica siano rese, anche unilateralmente, in un momento successivo alla sentenza, seppure astrattamente configurabile, è stata, tuttavia, esclusa dalla giurisprudenza di legittimità, che ha ritenuto l’istituto della conferma incompatibile con le peculiari caratteristiche del provvedimento giudiziale e con l’autorità del giudicato che lo stesso è destinato ad acquisire (Cass. 8 febbraio 1997, n. 1199, in Giust. civ., 1997, I, 1550, con nota di ANNUNZIATA, Inosservanza della legge sul condono edilizio e contratto preliminare di vendita di costruzione; in Giur. it., 1998, I, 31, con nota di ROSELLI; in Nuova rass. Civ. e comm., 1998, I, 7, con nota di FICI, Abusivismo edilizio, invalidità negoziale e contratto preliminare; in Riv. not., 1998, 266, con nota di MIGLIORI, Contratto preliminare, esecuzione in forma specifica e l. 47/85; Cass. 4 gennaio 2002, n. 59, in Contratti, 2002, 660, con nota di TAGLIAFERRI; in Giur. it., 2002, 1134; in Giust. civ., 2002, I, 1261; in Riv. not., 2002, 1027).

     

    Deve, pertanto, concludersi che, non potendosi applicare alla fattispecie in esame l’istituto della conferma di cui all’art. 30, comma 4 bis, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, in considerazione dello specifico regime a cui sono sottoposti i provvedimenti giudiziali, si potrà procedere alla costituzione dell’ipoteca da parte del coniuge che sarebbe divenuto proprietario per intero degli immobili in oggetto in forza del citato atto di provenienza solo in seguito alla sanatoria dei vizi della sentenza, attraverso il passaggio in giudicato della stessa.

     

    A fini di completezza, infine, è appena il caso di aggiungere che la fattispecie prospettata deve essere nettamente distinta dal caso, sopra accennato, in cui le determinazioni relative all’attribuzione di beni patrimoniali tra coniugi siano contenute, come normalmente avviene, in un accordo inserito nel verbale di udienza nel corso del giudizio relativo alla cessazione degli effetti civili del matrimonio e sottoposto all’omologazione del giudice.

     

    In tal caso, infatti, l’effetto traslativo deve indubbiamente essere ricondotto all’accordo delle parti e non all’omologazione, la quale non interferisce in nessun modo (così TRAPANI, Il trasferimento dei beni in esecuzione degli accordi di separazione e divorzio, in Riv. not., 2007, 1417).

     

    In relazione agli accordi stipulati in sede di divorzio e sottoposti all’omologazione del giudice deve, infatti, rilevarsi - così come osservato in precedenti note di questo Ufficio sugli accordi di separazione contenenti attribuzioni patrimoniali tra coniugi (Quesito n. 76-2009/C – Revocabilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare in sede di separazione personale tra coniugi, in CNN Notizie del 24 marzo 2009, est. MATTIA) - che gli stessi, anche a seguito del provvedimento di omologa del tribunale, non assumono la natura di provvedimenti giudiziali di contenuto decisorio, rispetto a cui la volontà dei coniugi si atteggerebbe come presupposto. Il provvedimento di omologa, pertanto, non solo non recepisce il contenuto, nel merito, dell’accordo di separazione o di divorzio, trasformandolo in qualcosa di capace di passare in giudicato (tanto è vero che le condizioni in esso previste sono suscettibili continuamente di modifica o revisione), ma si limita, come ogni omologa, a giudicare sull’astratta idoneità di quanto deciso dai coniugi a rispondere al modello previsto dall’ordinamento, ed a decidere sulla sua carenza di potenziale lesività di norme imperative o di ordine pubblico.

     

    Pertanto, a differenza del caso prospettato nel quesito (in cui dell’accordo di trasferimento immobiliare si dava atto in sede di sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio), non si ravvisano difficoltà nell’ammettere la confermabilità, con un atto notarile (anche unilaterale) avente forma di atto pubblico, del verbale carente delle menzioni urbanistiche richieste dalla legge (cfr. TRAPANI, cit., cui si rinvia per ulteriori riferimenti).

     

     

     

    NOTA

     

     

    (1) Si precisa che i riferimenti normativi in essa citati (gli artt. 17 e 18 della legge 47/85), vanno aggiornati rispettivamente con le disposizioni di cui agli artt. 46 e 30 del T.U. in materia edilizia. Giova, peraltro, osservare che le conclusioni ivi raggiunte sono comunque attuali in quanto il contenuto degli artt. 17 e 18 l. 47/85 è stato sostanzialmente riprodotto nel T.U. sull’edilizia, con l’aggiunta della possibilità di conferma, già prevista per i fabbricati, anche in relazione agli atti aventi ad oggetto terreni, così come disposto dal comma 4-bis dell’art. 30, introdotto dalla l. n. 246 del 2005.

     

    Si riproduce qui di seguito il testo integrale della nota:

     

    “Si chiede se costituisca un valido titolo di provenienza una sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio emessa nel 1991 e trascritta nei competenti registri immobiliari nel 1992, a seguito di causa di divorzio promossa congiuntamente da entrambi i coniugi, con la quale venne dato atto dell’avvenuto raggiungimento dell’accordo di assegnazioni divisionali immobiliari tra i coniugi.

     

    Fra le assegnazioni sono ricompresi come beni assegnati al marito un fabbricato rurale e dei terreni agricoli e per questi ultimi manca la allegazione del certificato di destinazione urbanistica; come beni assegnati alla moglie un fabbricato urbano. Per detti fabbricati sono rispettate le prescrizioni di cui all’art. 40, comma 2°, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e dell’ art. 3, comma 13 ter, della legge 26 giugno 1990, n. 165, pur in assenza della rituale formula dell’ammonizione ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15.

     

    Su quest’ultimo punto, a prescindere dalla posizione che si prenderà riguardo alla applicabilità delle citate disposizioni alla fattispecie in esame, è sufficiente ricordare come l’opinione del Consiglio Nazionale era quella di ritenere sì necessario l’ammonimento, il quale era stabilito come obbligatorio da norma di legge, ma che di esso non ne fosse essenziale una documentazione nell’atto autenticato o nella formula dell’autentica: in altre parole, che dell’avvenuto ammonimento non ne era necessaria la menzione (C.N.N., note 26 gennaio 1996, n, 208; 29 settembre 1995, n. 2409; 26 giugno 1995, n. 1746; 23 giugno 1995, n. 1748; G. Casu, Formalità dell’autocertificazione, in Consiglio Nazionale del Notariato, Studi e materiali, VI, Milano, 2001, 121 ss.; A.. Ruotolo, Riflessi dell’abrogazione della legge 15/1968, in Consiglio Nazionale del Notariato, Studi e materiali, Quaderni semestrali, 2001, 128 ss.).

     

    Più problematico l’esame dell’aspetto relativo alla applicabilità delle leggi 47/1985 e 165/1990 alla sentenza di divorzio e alla legittimità della sentenza stessa nella parte in cui viene a recepire accordi divisionali del tipo di quelli contenuti nella pronuncia del 1991.

     

    Nel caso di specie, evidentemente, nel corpo della sentenza che pronuncia la cessazione degli effetti civili del matrimonio viene recepito un accordo divorzile che si colloca normalmente a monte della pronuncia ed è soggetto, al pari di quello di separazione, a omologazione del tribunale. Riguardo a tale accordo si ritiene ormai pacificamente che le disposizioni della legge 47/1985 (ed eventualmente quelle di cui alla legge 165/1990 ove si tratti di fabbricato censito al catasto edilizio urbano) trovino applicazione, a pena di nullità, anche riguardo queste sistemazioni patrimoniali.

     

    Per quanto attiene all’assegno di separazione, questo può essere corrisposto in un'unica soluzione e si può sostanziare anche nel trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su beni immobili. Secondo un orientamento (Consiglio Nazionale del Notariato, nota 15 novembre 1996, prot. 3101), il provvedimento con il quale il tribunale omologa la convenzione fra i coniugi di realizzare la corresponsione in un'unica soluzione dell'assegno di separazione mediante l'assegnazione di un bene immobile è soggetto alle prescrizioni della legge 47/1985; quando invece l'accordo omologato sia soltanto preparatorio della definitiva e concreta separazione, che necessita peraltro, ai fini del trasferimento reale dei beni stessi, di un atto successivo, le prescrizioni della legge 47/1985 non devono essere applicate.

     

    In giurisprudenza si giunge alle stesse conclusioni per quel che concerne la corresponsione dell'assegno divorzile in unica soluzione mediante trasferimento della proprietà o di altro diritto reale: “la corresponsione dell'assegno di divorzio in unica soluzione, come previsto dall'art. 5, comma quarto della legge 1 dicembre 1970 n. 898, può avvenire, anche sotto l'imperio della legge n. 74/1987, con il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su beni determinati. Il tribunale, adito dai coniugi ai sensi dell'art. 3 n. 2 lett. b) della legge n. 898/1970, come modificato dalla novella n. 74/1987, ai fini della pronuncia del divorzio, e chiamato a ratificare la volontà delle parti di realizzare la corresponsione in unica soluzione dell'assegno divorzile mediante il trasferimento, in favore di una di esse, di un diritto reale su di un bene immobile determinato, deve farsi carico, alla stessa stregua di un pubblico ufficiale rogante, del rispetto degli adempimenti di cui alla legge sul condono edilizio (legge n. 47/1985), per cui i coniugi devono allegare la documentazione prevista dall'art. 40 della legge predetta” (Trib. Verona, 16 gennaio 1987, in Giur. merito, 1989, p. 933; Trib. Verona 12 novembre 1987, in Diritto di fam. e delle persone, 1989, p. 65 l; Trib. Verona 16 novembre 1987, in Giur. it., 1989, p. 910).

     

    Sin qui si sono brevemente analizzate le ipotesi di trasferimenti attuati in virtù di una accordo negoziale che viene successivamente integrato da un successivo provvedimento giudiziale.

    Il riferimento fatto all’assegno di divorzio impone di esaminare l’ipotesi in cui detto trasferimento costituisca esso stesso oggetto di pronuncia giudiziale, come accaduto nel caso di specie.

     

    Preme, al riguardo, rilevare come, in linea generale, le sentenze non possano essere ricomprese nell’espressione “atti fra vivi” di cui all’art. 18 e alle altre norme sopra richiamate, dovendosi con tale terminologia individuare principalmente atti traslativi a contenuto negoziale.

     

    Ciò non significa, tuttavia, che non vi sia spazio per applicare a talune pronunce la normativa in esame, allorché si tratti di pronunce sostitutive dell’accordo negoziale: ci si riferisce, in particolare, all’art. 2932 cod. civ., per la cui sentenza è necessario rispettare le prescrizioni di cui alla legge 47, ed a proposito del quale è sufficiente richiamare i due precedenti studi del Consiglio Nazionale sul punto (A. Ruotolo, Esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre e condono edilizio, in Studi e materiali, VI, Milano, 2001, 749 e ss.; E. Fabiani, Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto e l. 47/85 sul condono edilizio, ibidem, 1115 ss.).

     

    E, a tal proposito, sono state anche articolate le possibili soluzioni in ordine all’ingresso nella procedura e dello stesso certificato e della “dichiarazione di vigenza” (ancora E. Fabiani, op. cit.).

     

    Non può in definitiva escludersi che, sotto questo profilo, le conclusioni cui si è giunti con riguardo all’art. 2932 non possano esser riprese anche per la “anomala” pronuncia in esame anche se non ci si nasconde che il problema appare di difficile soluzione.

     

    Basti qui evidenziare, comunque, che quella “funzione sostitutiva” del contratto definitivo che viene riconosciuta alla sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre può verosimilmente riconoscersi anche alla pronuncia emessa in sede di divorzio che recepisca quegli accordi divisionali (ma lo stesso è a dirsi per l’assegno divorzile) la cui sede propria è un atto negoziale da sottoporsi all’omologazione del giudice e per il quale, come si è detto, le prescrizioni di cui alla legge 47 vanno rispettate.

     

    Sono pertanto legittimi i dubbi in ordine alla validità del trasferimento operato in detta sede, dovendosi peraltro ricordare che, se di nullità si tratta, questa, in virtù dell’art. 18 e a differenza di quanto accade per i fabbricati, non è neppure successivamente sanabile mediante atto di conferma.

    Ma v’è di più perché deve rilevarsi come, nel caso di specie, la pronuncia con la quale si dà atto dell’assegnazione divisionale sia una sentenza di divorzio, per cui si pone il problema della legittimità della ricomprensione di siffatta statuizione nell’ambito di tale procedimento speciale.

     

    Si deve a tal riguardo osservare come nella giurisprudenza si sia registrata una sorta di evoluzione sul punto.

    E così, secondo un orientamento più risalente, ma che si colloca in tempi vicini a quelli in cui venne resa la sentenza in esame, anche i beni immobili devono ritenersi compresi nell’amplissima dizione contenuta nella legge 10 maggio 1976, n. 260 (Interpretazione autentica dell'art. 8 della tariffa, allegato A, parte prima, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634 , in materia di imposta di registro sulle sentenze di divorzio e di separazione personale), che prevede che la sentenza di divorzio contenga condanna al pagamento di assegni o attribuzioni di cespiti patrimoniali (App. Brescia, 4 novembre 1987, in Dir. fam., 1988, 900).

     

    L’art. unico di detta disposizione stabilisce che le sentenze di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio e quelle di separazione personale, ancorché portanti condanne al pagamento di assegni o attribuzioni di beni patrimoniali, nonché quelle che modificano tali condanne o attribuzioni, si intendono sottoposte alla imposta di registro, prevista in misura fissa dall'articolo 8, lettera e), della tariffa allegato A, parte I, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 634.

     

    Più recentemente, invece, la giurisprudenza sembrerebbe aver assunto - anche sulla base della nuova formulazione dell’art. 40 c.p.c., a seguito della sua riforma con legge 26 novembre 1990, n. 353, un atteggiamento più rigido - che si riscontra in Trib. Terni 21 agosto 1996 (in Rass. Giur. umbra, 1996, 690) secondo il quale è inammissibile, in un giudizio di divorzio, la richiesta di divisione dei beni di proprietà dei coniugi, già oggetto della disciolta comunione legale, non avendo le due domande alcun elemento oggettivo comune e non dipendendo la loro decisione dalla risoluzione di identiche questioni di diritto; o, ancora, in Trib. Bari, 4 maggio 1999, in Corti Bari, Lecce e Potenza, 2000, I, 337, per il quale nel giudizio di divorzio, ogni eventuale domanda che si collochi al di fuori del ristretto novero di quelle espressamente indicate dal legislatore per il procedimento (speciale) di divorzio, deve considerarsi inammissibile, potendo e dovendo trovare adeguata sede di trattazione in autonomo e separato giudizio (nelle specie, le parti avevano proposto, insieme alla domanda di divorzio, quella di divisione dei beni in comunione).

     

    Orientamento che ha avuto, in tempi ancor più recenti, l’avallo della Suprema Corte, secondo la quale l’art. 40 cod. proc. civ. novellato dalla legge n. 353/90, consente nello stesso processo il cumulo di domande soggette a riti diversi, soltanto in presenza di ipotesi qualificate di connessione (art. 31, 32, 34, 35 e 36), così escludendo la possibilità di proporre più domande connesse soggettivamente ai sensi dell'art. 33 cod. proc. civ. e soggette a riti diversi.

     

    Conseguentemente è esclusa la possibilità del "simultaneus processus", nell'ambito dell'azione di divorzio soggetta al rito della camera di consiglio con quella di scioglimento della comunione di beni immobili, di restituzione di beni mobili, di restituzione e pagamento di somme che sono soggette al rito ordinario trattandosi di domande non legate dal vincolo di connessione, ma in tutto autonome e distinte dalla domanda di divorzio (Cass. 15 maggio 2001, n. 6660; nello stesso senso Cass. 12 gennaio 2000, n. 266, in Fam. e diritto, 2000, 594 e ss. con nota di F. Porcari, Sono cumulabili ex art. 40 c.p.c. domanda di divorzio e domanda di divisione di beni comuni?; e ancora, Cass. 29 maggio 1996, n. 4987, in Foro it., 1998, I, 1597 ss., con nota di M.G. Civinini, Sulla cumulabilità delle domande di separazione personale e di scioglimento della comunione legale e Cass. 19 aprile 1995, n. 4395, in Giust. civ., 1995, I, 2054).

     

    In sostanza la Cassazione nega che in una sentenza di divorzio possa trovare ingresso una statuizione del tipo di quella prospettata con cui si dà atto del raggiungimento dell’accordo divisionale e si dispone il conseguente trasferimento, poiché questa avrebbe dovuto svolgersi secondo le forme ed il rito previsti dagli artt. 784 e ss. c.p.c. a seguito di separata domanda, ovvero esser contenuta in apposito atto negoziale.

     

    Ciò posto, mi pare peraltro che, tanto quest’ultimo tipo di vizio che quello relativo alla mancata produzione della certificazione urbanistica si traducano in motivi di nullità che, ai sensi della previsione di cui all’art. 161, 1° comma, c.p.c., si convertono in motivi di impugnazione, con conseguente sanatoria della nullità ove gli stessi non siano fatti valere con i mezzi di impugnazione.

     

    E, se tale conclusione può suscitare qualche perplessità sotto il profilo della possibilità che le parti si accordino nel senso di non procedere alla produzione della certificazione urbanistica, di non fare valere il relativo vizio in corso di giudizio e di non impugnare la sentenza facendo scattare la relativa sanatoria, tali perplessità devono essere superate in considerazione:

    - del fatto che ci si trovi di fronte ad una nullità rilevabile d’ufficio da parte del giudice;

    - del rimedio di cui all’art. 397 n. 2 c.p.c. il quale reca “revocazione proponibile dal pubblico ministero” e prevede che: « nelle cause in cui l’intervento del pubblico ministero è obbligatorio a norma dell’art. 70 primo comma, le sentenze previste nei due articoli precedenti possono essere impugnate per revocazione dal pubblico ministero: … 2) quando la sentenza è l’effetto della collusione posta in opera dalle parti per frodare la legge”.

     

    In definitiva, occorre rilevare come il formarsi del giudicato in ordine alla sentenza in esame consenta di ritenere la stessa, sia pure con qualche perplessità, quale idoneo titolo di provenienza”.

     

    • La questione prospettata è stata in parte analizzata in una precedente nota di questo Ufficio (Quesito n. 4106 del 25 novembre 2002, Cessazione degli effetti civili del matrimonio e legge n. 47 del 1985, in Studi e materiali, 2/2003, 734, est. FABIANI – RUOTOLO) (1), la quale, nell’esaminare, in relazione ad una fattispecie analoga a quella prospettata, se una sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio possa costituire un valido titolo di provenienza, individua fondamentalmente due aspetti problematici, concernenti da un lato l’applicabilità della legislazione urbanistica ad una sentenza di divorzio, dall’altro la legittimità della sentenza stessa nella parte in cui viene a recepire accordi divorzili relativi ad assegnazioni divisionali e, più in generale, ad attribuzioni di beni patrimoniali.

       

      Rinviando alla nota citata per una più ampia trattazione di tali questioni, ai fini della risposta al quesito sottoposto - concernente la confermabilità da parte del notaio della sentenza priva delle menzioni richieste dalla normativa urbanistica - ci si limita a rilevare - conformemente a quanto osservato in quella sede - che le disposizioni del T.U. dell’edilizia, nonostante siano specificatamente riferite agli “atti tra vivi” (espressione in cui non sono normalmente ricompresi gli atti giudiziari), trovano applicazione anche in relazione alle pronunzie sostitutive di accordi negoziali, nel cui novero appare potersi ricomprendere la sentenza in esame.

    Questo è lo stralcio di uno studio cnn che da risposta affermativa al problema della confermabilità.

    Lo studio è il 216 2009/C

  11. Il problema andrebbe suddiviso, infatti, in due questioni.

    la prima è quella della prevalenza della sostituzione ordinaria sulla rappresentanza. Su questo punto si può solo dire che la prevalenza è testuale, prendendo spunto dal 2 co. Dell'art. 467.

    il secondo problema è quello delll'ammissibilita di una sostituzione parziale che per la dottrina va risolto sulla base del principio dell'autonomia testamentaria. Ciò nel senso che è consentito al testatore formulare la clausola in modo che la sostituzione operi per una parte della delazione, anziché sulla totalità col risultato che verificatasi la condizione, la parte non oggetto di sostituzione si apre la successione legittima.

    c'e' chi definisce questa ipotesi, in cui manca identità nell'offerta di delazione, sostituzione impropria, ma la ammette riagganciandola al principio appena detto.

    Almeno.

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