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Mortimello

QUESITO CNN N. 74-2009/C

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Qui la spiegazione del contenuto del quesito che cerchi da parte di un notaio, che riporto sotto.

Prelazione, retratto e garanzia per evizione.

E’ stato chiesto se sia possibile inserire in un contratto di vendita di un terreno una clausola con la quale il venditore si faccia esonerare dall’acquirente dal prestare garanzia dell’inesistenza di diritti di prelazione in favore di terzi. L’Ufficio ha innanzitutto sottilineato le differenze che corrono tra prelazione volontaria e legale, osservando che l’utilità di una clausola del tenore di quella ipotizzata viene in rilievo essenzialmente in relazione alle fattispecie di prelazione legale, date le più gravi ripercussioni di tale istituto sulla posizione dell’acquirente. Ha inoltre affermato che, fermo restando che i contraenti, devono uniformare il proprio comportamento al generale principio di buona fede, con cui mal si concilia un atteggiamento reticente delle parti, volto a tacere informazioni rilevanti ai fini della contrattazione, non si ravvisa, tuttavia, nel nostro ordinamento uno specifico obbligo in capo al venditore di prestare espressa garanzia all’acquirente in un contratto di compravendita circa l’inesistenza di diritti di prelazione sul bene a favore di terzi (tenuto anche conto del fatto che l’alienante non sempre ha facilità nel verificare l’esistenza di una prelazione legale o nell’identificare il soggetto a beneficio del quale essa operi). La circostanza che l’alienante non sia tenuto a prestare specifica garanzia circa l’inesistenza di diritti di prelazione a favore di terzi, non toglie, tuttavia, che in capo allo stesso, gravino, in ogni caso, nella sua qualità di venditore in un contratto di compravendita, l’obbligo di trasferire la proprietà della cosa (o il diritto alienato) all’acquirente e quello di garantire lo stesso dall’evizione che dovesse eventualmente subire (artt. 1476 e 1483 c.c.): la giurisprudenza infatti è ormai costante nel ritenere che l’acquirente che abbia subito il riscatto da parte del prelazionario possa invocare la garanzia per evizione nei confronti del proprio dante causa Pertanto, indipendentemente dal fatto che sia stata prestata espressa garanzia circa l’inesistenza di diritti di prelazione a favore di terzi sul bene venduto, l’alienate, qualora l’effettiva esistenza di tali diritti sia stata accertata e l’acquirente abbia subito il riscatto, risponde in ogni caso per evizione, sempre che tale garanzia non sia stata espressamente limitata o esclusa dalle parti, nei limiti in cui ciò sia consentito dalla legge (artt. 1487 e 1488 c.c.; in proposito si rinvia anche all’art. 1229 c.c.). Deve, dunque, concludersi che, in assenza di uno specifico obbligo, in capo all’alienante, di garantire la controparte circa l’inesistenza di diritti di prelazione sulla cosa, la mancata formulazione di tale garanzia non richiede necessariamente una espressa clausola di esonero (comunque lecita) da parte dell’acquirente. Diverso è, invece, il caso in cui le parti intendano limitare o escludere la garanzia legale per l’evizione della cosa, al cui fine è, al contrario, indispensabile un’espressa manifestazione di volontà in tal senso. L’espressa formulazione da parte dell’alienante della garanzia circa l’inesistenza di diritti di prelazione spettanti a terzi, pertanto, ove sussistente, può incidere esclusivamente sul profilo inerente al calcolo del risarcimento del danno. A tal riguardo - quantunque la garanzia per evizione prescinda totalmente dalla colpa del venditore – qualora dovesse altresì ricorrere il dolo o la colpa del venditore in riferimento alla particolare causa che ha determinato l’evizione, l’acquirente retrattato può far valere il diritto al risarcimento del danno anche nella più ampia misura del c.d. interesse positivo o lucro cessante, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1479 e 1223 c.c..

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