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vendita di cosa futura

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Ciao a tutti,
in caso di vendita di cosa futura:
No allineamento catastale;
No ape;
No menzioni urbanistiche;

Tutto corretto?

Quali dati catastali cosa inseriamo? O meglio: ci rifacciamo solo al catasto terreni?

Grazie

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Io il permesso di costruire se c'è lo metto, neanche a dirlo, nella maniera più assoluta!!

Dei dati catastali ovviamente io inserisco quelli del terreno perché quelli futuri non li ho ;) 

Questo almeno come mia strategia concorsuale!

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3 ore fa, Antonio Mattera dice:

Se vuoi essere più spregiudicato, ma giuridicamente coerente, v. Santarcangelo in Condono Edilizio

Non ho il testo, ma la spregiudicatezza mi piace.....dimmi ;) 

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Assenza di qualsiasi formalità:

- no cdu, perché oggetto del contratto é il fabbricato da edificare e non il terreno su cui sorgerà;

- no menzioni per i fabbricati, perché: a) se la costruzione non é stata iniziata, manca di fatto un edificio; b) se la costruzione é stata cominciata, oggetto del contratto non é l'edificio in corso di costruzione, ma l'edificio ultimato.

Effettuata la costruzione, l'effetto traslativo si produrrà solo se l'edificio risulta essere conforme al progetto approvato

Modificato da Antonio Mattera

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Segnalo, altresì, che:

- per l'allegazione del cdu si è espresso in senso favorevole Petrelli;

- è vero che Santarcangelo ritiene possibile vendere un fabbricato per il quale manchi anche il permesso di costruire, però nessuna Cassazione ha espressamente ammesso la vendita di cosa futura senza permesso di costruire, e l'unica che mi pare si sia espressa in senso favorevole all'alienazione di fabbricato futuro senza indicazione del permesso di costruire mi pare sia la Cass. 5749/2011 che però si riferiva al preliminare, quindi non ad un negozio ad effetti traslativi (seppur differiti come nel caso della vendita di cosa futura).

Nel mio piccolo penso che una vendita di fabbricato futuro senza indicazione del permesso di costruire corra il serio rischio di violare l'art. 46 dPR 380/2001.

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33 minuti fa, Pocholoco dice:

Segnalo, altresì, che:

- per l'allegazione del cdu si è espresso in senso favorevole Petrelli;

- è vero che Santarcangelo ritiene possibile vendere un fabbricato per il quale manchi anche il permesso di costruire, però nessuna Cassazione ha espressamente ammesso la vendita di cosa futura senza permesso di costruire, e l'unica che mi pare si sia espressa in senso favorevole all'alienazione di fabbricato futuro senza indicazione del permesso di costruire mi pare sia la Cass. 5749/2011 che però si riferiva al preliminare, quindi non ad un negozio ad effetti traslativi (seppur differiti come nel caso della vendita di cosa futura).

Nel mio piccolo penso che una vendita di fabbricato futuro senza indicazione del permesso di costruire corra il serio rischio di violare l'art. 46 dPR 380/2001.

Concordo: se il permesso di costruire c'è, mettiamocelo pure.

Ma, a rigore, non serve a niente: fino a che l'edificio non sia ultimato, non puoi valutare la conformità dello stesso rispetto a quanto assentito con il permesso di costruire.

Per me, quella di Santarcangelo è una tesi logica e giuridicamente coerente ... a volte, il tuziorismo è antigiuridico!

Modificato da Antonio Mattera

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Si però più che col ragionamento giuridico, io andrei a logica "pararsi il culo" ;) 

Sul CDU ricordavo qualcosa ma mi sembra eccessivo!!

Continuo a pensare di  mettere il permesso di costruire ;) 

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16 minuti fa, pinturicchio81 dice:

Si però più che col ragionamento giuridico, io andrei a logica "pararsi il culo" ;) 

Sul CDU ricordavo qualcosa ma mi sembra eccessivo!!

Continuo a pensare di  mettere il permesso di costruire ;) 

Sono d'accordo, secondo me il discorso di Santarcangelo è giustissimo, ma si scontra con la lettera dell'art. 46 che dice che "sono nulli gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali relativi ad edifici costruito post 1985 se manchi l'indicazione degli estremi del permesso di costruire".

In sostanza, secondo me in astratto sarebbe ammissibile la vendita ad effetti obbligatori immediati e reali differiti di fabbricato futuro per il quale non sia stato richiesto il permesso, ma in concreto se la si fa si corre serio rischio di nullità ex art. 46.

In questi casi, consentitemi :D ,  viene in rilievo il noto brocardo latino: non è il coraggio che mi manca, ma la paura che mi fotte :D:D:D

Modificato da Pocholoco

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Cita

In sostanza, secondo me in astratto sarebbe ammissibile la vendita ad effetti obbligatori immediati e reali differiti di fabbricato futuro per il quale non sia stato richiesto il permesso, ma in concreto se la si fa si corre serio rischio di nullità ex art. 46.

Quindi, per te, non sarebbe ammissibile una "vendita sulla carta": è questo che stai dicendo?

Modificato da Antonio Mattera

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Non ho detto che non sarebbe ammissibile, ma che l unica cassazione, che io sappia, che finora si è espressa circa il rapporto tra immobile solo su carta e art 46 ha ritenuto valido il preliminare di immobile su carta, non la vendita.

 

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Se fai una vendita sulla carta, giocoforza non si può rispettare l'art. 46, dal momento che, non essendo stato ancora rilasciato il permesso di costruire, non hai gli estremi da inserire ... eppure, in dottrina, tale vendita si ritiene ammissibile e valida.

Ora, volendo essere coerenti - nella prospettiva di Santarcangelo - se sono state messe due pietre sul terreno ed il permesso è stato rilasciato, non avrebbe  senso inserire in atto il titolo abilitativo edilizio, dato che si sta vendendo un oggetto diverso: non le due pietre (rectius,  la costruzione in itinere), ma un  fabbricato ultimato, che ancora nobn c'è.

Certo, per paura (vale a dire per rispettare il dato letterale della norma) si è portati a citare il permesso in atto, ma giuridicamente, forse, è un di più!

Modificato da Antonio Mattera

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On 29/12/2017 at 22:38, Antonio Mattera dice:

Se fai una vendita sulla carta, giocoforza non si può rispettare l'art. 46, dal momento che, non essendo stato ancora rilasciato il permesso di costruire, non hai gli estremi da inserire ... eppure, in dottrina, tale vendita si ritiene ammissibile e valida.

Ora, volendo essere coerenti - nella prospettiva di Santarcangelo - se sono state messe due pietre sul terreno ed il permesso è stato rilasciato, non avrebbe  senso inserire in atto il titolo abilitativo edilizio, dato che si sta vendendo un oggetto diverso: non le due pietre (rectius,  la costruzione in itinere), ma un  fabbricato ultimato, che ancora nobn c'è.

Certo, per paura (vale a dire per rispettare il dato letterale della norma) si è portati a citare il permesso in atto, ma giuridicamente, forse, è un di più!

È come dici tu, ma come la mettiamo con il fatto che si sta trasferendo un fabbricato senza indicare il titolo edilizio?

Se per quel fabbricato il comune non rilascerà mai un permesso di costruire, si sarà realizzata una alienazione di fabbricato in violazione dell art 46 e, soprattutto, di quella che parrebbe essere la ratio del 46, ossia non consentire la circolazione di fabbricati abusivi.

Io ritengo che la vendita su carta sia ammissibile, e che il 46 non abbia implicitamente abrogato il 1472 di fabbricati, però sarà necessario avere già il titolo edilizio rilasciato dal Comune. 

Almeno io, vista la ratio del 46, così ragionerei, poi che il ragionamento di Santarcangelo sia più raffinato del mio non ci sono dubbi.

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2 ore fa, Pocholoco dice:

È come dici tu, ma come la mettiamo con il fatto che si sta trasferendo un fabbricato senza indicare il titolo edilizio?

Se per quel fabbricato il comune non rilascerà mai un permesso di costruire, si sarà realizzata una alienazione di fabbricato in violazione dell art 46 e, soprattutto, di quella che parrebbe essere la ratio del 46, ossia non consentire la circolazione di fabbricati abusivi.

Io ritengo che la vendita su carta sia ammissibile, e che il 46 non abbia implicitamente abrogato il 1472 di fabbricati, però sarà necessario avere già il titolo edilizio rilasciato dal Comune. 

Almeno io, vista la ratio del 46, così ragionerei, poi che il ragionamento di Santarcangelo sia più raffinato del mio non ci sono dubbi.

Santarcangelo sostiene che, nel caso in esame, non trovi applicazione l'art. 46 (relativo ai fabbricati già esistenti) e che, pertanto, non sussista responsabilità del notaio rogante, ove non venga rilasciato il  permesso di costruire. In questa eventualità - o qualora la costruzione sia difforme rispetto a quanto assentito - semplicemente non si verificherà l'effetto traslativo.

In tal modo la ratio della norma è salvaguadata; ratio che - com'è noto - consiste nell'evitare e sanzionare la cicolazione degli immobili abusivi.

Mi sembra che tutto regga!

Modificato da Antonio Mattera

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On 31/12/2017 at 17:26, Antonio Mattera dice:

Santarcangelo sostiene che, nel caso in esame, non trovi applicazione l'art. 46 (relativo ai fabbricati già esistenti) e che, pertanto, non sussista responsabilità del notaio rogante, ove non venga rilasciato il  permesso di costruire. In questa eventualità - o qualora la costruzione sia difforme rispetto a quanto assentito - semplicemente non si verificherà l'effetto traslativo.

In tal modo la ratio della norma è salvaguadata; ratio che - com'è noto - consiste nell'evitare e sanzionare la cicolazione degli immobili abusivi.

Mi sembra che tutto regga!

Infatti il ragionamento, come ti dicevo, è raffinato e sicuramente apprezzabile.

Sarei contento di poterlo trasporre in un negozio di vendita di fabbricato da costruire per il quale non è stato ancora rilasciato il titolo edilizio, però in assenza di pronunce giurisprudenziali in merito ci andrei cauto.

Ti segnalo anche un articolo su Notariato 4/2011, di commento alla Cass. 5749/2011, dove nelle conclusioni è dato leggere "negli atti contenenti fattispecie di tal tipo (vendite ad effetti obbligatori immediati e reali differiti) devono essere inserite necessariamente a pena di nullità le menzioni urbanistiche. L'effetto traslativo, infatti, retroagisce al momento della stipula".

P.s. buon anno ! :D

 

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10 minuti fa, Pocholoco dice:

L'effetto traslativo, infatti, retroagisce al momento della stipula".

Nella vendita di cosa futura mi sembra abbastanza complicato. L'effetto traslativo dovrebbe verificarsi ex nunc alla venuta ad esistenza ex art. 1472 c.c.

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1 ora fa, Pocholoco dice:

Infatti il ragionamento, come ti dicevo, è raffinato e sicuramente apprezzabile.

Sarei contento di poterlo trasporre in un negozio di vendita di fabbricato da costruire per il quale non è stato ancora rilasciato il titolo edilizio, però in assenza di pronunce giurisprudenziali in merito ci andrei cauto.

Ti segnalo anche un articolo su Notariato 4/2011, di commento alla Cass. 5749/2011, dove nelle conclusioni è dato leggere "negli atti contenenti fattispecie di tal tipo (vendite ad effetti obbligatori immediati e reali differiti) devono essere inserite necessariamente a pena di nullità le menzioni urbanistiche. L'effetto traslativo, infatti, retroagisce al momento della stipula".

P.s. buon anno ! :D

 

L'Autrice dell'articolo, per quanto preparata, non é certo Santarcangelo. Si tratta di uno scritto che non dice nulla di che (con taluni profili che non condivido ... Diciamo cosí).

 

P.s.: L'immobile in corso di costruzione, per il quale non é stato rilasciato (ma richiesto) il permesso di costruire, rientra proprio nell'ambito applicativo del TAIC (v. art. 1, lett. D) ... E con questo ho detto tutto.

Buon anno

Modificato da Antonio Mattera

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57 minuti fa, Lorenzaccio dice:

Nella vendita di cosa futura mi sembra abbastanza complicato. L'effetto traslativo dovrebbe verificarsi ex nunc alla venuta ad esistenza ex art. 1472 c.c.

Bravo!

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8 minuti fa, Antonio Mattera dice:

 

P.s.: L'immobile in corso di costruzione, per il quale non é stato rilasciato (ma richiesto) il permesso di costruire, rientra proprio nell'ambito applicativo del TAIC (v. art. 1, lett. D) ... E con questo ho detto tutto.

 

Ma il riferimento agli immobili per i quali sia stato solo richiesto il permesso non è da collegare automaticamente ad una vendita di cosa futura, probabilmente il legislatore aveva in testa soltanto la sequenza preliminare-definitvo

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49 minuti fa, Pocholoco dice:

Ma il riferimento agli immobili per i quali sia stato solo richiesto il permesso non è da collegare automaticamente ad una vendita di cosa futura, probabilmente il legislatore aveva in testa soltanto la sequenza preliminare-definitvo

Secondo la dottrina prevalente, non é così: la normativa del Taic si applica a tutti i contratti aventi effetto traslativo differito (e ci sono diversi indici normativi in tal senso nello stesso d.lgs. 122/2005)

Diversamente opinando, si é costretti a ritenere inammissibile la vendita sulla carta ... E a questo punto la coerenza si va a far benedire. Insomma, si finisce per avere dinanzi "un cane che si morde la coda"

In particolare, l'art. 1, lett. d) ha la funzione di porre un discrimen: - se non é stato richiesto il permesso, si é al di fuori del Taic e dalle relative tutele; - se é stato richiesto ma non ancora rilasciato, si rientra nell'ambito applicativo della normativa in questione.

Ovviamente, il mio intento non é quello di convincerti, ma cercare - io per primo - di trovare una certa coerenza sistematica.

saluti

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