sanfluis

CONTRATTO PRELIMINARE CLAUSOLA RISOLUTIVA E ART.1757 CO2

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sanfluis    1

Carissimi Amici, vi sottoporrò un quesito che  sa un po di rompicapo, ma sono certo che stuzzicherà i più attenti e soprattutto i più studiosi e preparati....

Tizio e caio dopo essersi vincolati con una proposta d'acquisto immobiliare sottoposta a condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo, decidono di stipulare un preliminare di vendita condizionandolo questa volta alla condizione risolutiva dell'ottenimento di un mutuo ipotecario.

Tutte e due le parti, nel preliminare di vendita, dichiarano espressamente ai sensi e per gli effetti dell'art. 35, comma 22 del decreto legge 4 luglio 2006 n.223, convertito in legge 248/2006 che "la presente promessa di vendita è stata conclusa senza alcuna spesa di mediazione, ai sensi degli art. 1754 e ss. cc."

Orbene, si precisa che ne il mediatore ne tantomeno l'agenzia mobiliare, sono stati censiti o inseriti o addirittura menzionati nell'atto che si ricorda le parti hanno dichiarato di averlo stipulato senza l'ausilio della mediazione.

Vi chiedo l'agente immobiliare può presente ex art 1757 secondo comma la provvigione? Può vantare diritto alcuno stante che questo non è parte contrattuale?

L'articolo in questione recita che se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva il diritto alla provvigione non viene meno....

Un blasonato Notaio afferma che se fosse stato inserito e censito nel preliminare allora l'art. 1757 esplicava i suoi effetti e trattandosi di condizione risolutiva la provvigione non veniva meno.

Considerato che non è stato censito, non è parte contrattuale e le i dichiaranti hanno precisato e dichiarato che hanno stipulato l'atto senza l'ausilio del mediatore, nulla è dovuto e nessuna pretesa può avanzare facendo riferimento al suddetto preliminare di vendita!

A VOI L'ARDUA SENTENZA!!!! SIETE D'ACCORDO CON IL COLLEGA??? 

Alcuni riferimenti giurisprudenziali non confermano la tesi solo che da nessuno di queste si riesce a capire se in quei casi il mediatore o comunque l'agente immobiliare fosse stato censito o meno...

Ahhhhh la chicca finale, in tutto questo parte promittente acquirente in sede di preliminare ha dichiarato la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile oggetto di compravendita ed in sede di perizia immobiliare su incarico della banca erogante il mutuo è emerso che l'immobile presentava diverse difformità urbanistiche e planimetriche.

Il mutuo ovviamente per tali ragioni non veniva erogato......

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anton3    116

Collega ? ancora no...,  comunque,

L'agente immobiliare ha diritto alla provvigione se l'accorso delle parti venga formalizzato con un preliminare, anche se poi risolto, o di scioglierlo per mutuo consenso;

L'agente può dimostrare di aver prestato la propria opera, a prescindere di quello che dicono le parti nel contratto (in effetti, si parla anche di contratto di "fatto"); specialmente se si tratta di operatore professionale, regolarmente iscritto al REA

Quindi, il mediatore è sì terzo rispetto al preliminare (e non è mai parte, nemmeno della vendita), ma il preliminare stesso è concluso grazia alla sua opera e quini ne rappresenta il frutto; per tal ragione ha diritto alla provvigione, sulla base, naturalmente, di diverso rapporto (di mediazione) che intercorre tutte e tre le parti 

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anton3    116

Mi correggo, la giurisprudenza della Cassazione è di diverso avviso per ciò che concerne il contratto sggetto a condizione risolutiva. Si tratta infatti di un caso di Cassazione, n. 24399 del 2015,  ossia se "Il contratto si risolve di diritto non esiste più quel rapporto obbligatorio che testimonia la conclusione dell'affare per effetto dell'intervento del professionista che, di conseguenza, non può vantare il suo diritto alla provvigione"

Esattamente il caso in questione: clausola risolutiva che stabiliva che qualora la promissaria acquirente non avesse ottenuto un mutuo dalla banca il contratto doveva considerarsi risolto di diritto. Per la Cassazione,  la “clausola che legava automaticamente il venir meno degli obblighi di acquisto e di vendita assunti dalle parti del contratto preliminare al verificarsi della mancata erogazione del mutuo ipotecario in favore della promissaria acquirente va qualificata come condizione risolutiva potestativa. L'efficacia del contratto dipende da un evento futuro ed incerto (erogazione mutuo) solo in parte riconducibile alla volontà della promissaria acquirente, donde la mancata erogazione del mutuo da parte della banca aveva prodotto come effetto la risoluzione di diritto del contratto in conformità con quanto stabilito dalle parti attraverso la clausola.

Occorre vedere ora se nel comportamento delle parti  (specie venditrice) sussista una qualche responsabilità, tale da consentire un diritto alla provvigione

Modificato da anton3
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anton3    116

Mi spiego meglio nel senso che nel mio primo messaggio ho detto bene in linea generale, soltanto da precisare, alla luce della Cassazione (che ha dato torto al trib.di Milano e ragione alla Corte di Appello) che l'agente non avrebbe diritto alla provvigione in caso di preliminare sottoposto alla condizione risolutiva potestativa (direi qui anche mista) nel caso in cui la mancata conclusione del contratto non dipendesse dalla volontà delle parti (venendo meno il contratto con efficacia retroattiva, come se non esistesse più il rapporto obbligatorio che avrebbe dato diritto alla provvigione).

Rimane confermata la remunerazione dell'agente se le parti avessero sciolto il contratto per mutuo dissenso o risolto per inadempimento di una delle parti, oppure l'inefficacia per colpa di una delle parti.

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Groovy    40

Attenzione! La Cassazione dice esattamente l'opposto: in caso di condizione risolutiva si applica l'art. 1757.2 c.c. e la provvigione è dovuta. 

Infatti rigetta il ricorso della ricorrente (cioè la signora che aveva pagato le provvigioni, soccombente nella sentenza di appello).

 

Cassazione 24399 - 2015.pdf

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sanfluis    1

Infatti anche io ho letto che per la cassazione si applica il 1752 co II MA NON HA SENSO soprattutto se il preliminare si è concluso senza l'intervento del mediatore. Cioè io notaio ti faccio dichiarare se ti sei avvalso o meno del mediatore ambe due le parti dichiarano di no come può il mediatore far riferimento al preliminare???

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anton3    116

La Cassazione legge bene l'art. 1757 che io non ricordavo (e Groovy legge bene la Cassazione); nel mio primo intervento "presumevo" bene, per poi "correggermi" male, riportando un mio frettoloso appunto di commento (fuorviante) altrui. Da una parte, la riflessione mi ha indotto nel giusto, dall'altra mi rimprovero di non aver subito guardato il codice (art. 1757) - come sempre si deve fare -  e di non aver analizzato direttamente la fonte (Cassazione) fidandomi di commenti altrui, come non si deve fare. 

Modificato da anton3
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Lenza    31

Come già sottolineato da altri, è sufficiente che l'affare sia concluso per effetto dell'intervento del mediatore, per far sorgere l'obbligo di corrispondere la provvigione. Sarebbe troppo bello non dover pagare la provvigione semplicemente dichiarando le parti in atto di non essersi avvalse dell'opera di alcun mediatore :D . Aggiungo tra l'altro che, ove realmente l'affare si fosse concluso per mezzo del mediatore, dichiarare il contrario in atto significherebbe dichiarare il falso, con ciò che ne consegue in termini di responsabilità ex art. 76 dpr 445/2000.

Quanto alla questione della condizione, non sono documentato sulla giurisprudenza però, basandomi solo sul codice e sulle sentenze citate da altri, direi che la situazione in astratto è abbastanza delineata: in caso di condizione risolutiva, il verificarsi della condizione non fa venir meno il diritto alla provvigione (art. 1757 c.2 cc.). Piuttosto è da verificare se il mediatore fosse a conoscenza della difformità urbanistica di cui parli che ha fatto zompare l'affare o, in ogni caso, se la diligenza richiestagli gli imponesse delle verifiche in merito ex art. 1759 cc. Se così fosse probabilmente anche il mediatore non so quante pretese possa avanzare. Ma questo è un tema più da avvocati che da notai.

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