Niccolò

Prelazione per vendita quota di comproprietà di negozio locato

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15 risposte in questa discussione

Ciao a tutti!

Scusate il titolo non proprio eloquente, ma ho dovuto sintetizzare in poche parole il caso che adesso vi espongo e che non riesco a risolvere con certezza (ammesso che una certezza nella soluzione esista..!). Dunque, questi i fatti:

- Tizio e Caio sono comproprietari di un immobile censito al Catasto Fabbricati come categoria C/1 di seguito indicato per semplicità come "negozio";

- tale negozio è attualmente concesso in locazione a Sempronio, un odontotecnico che lo utilizza come laboratorio;

- Tizio decide di vendere la propria quota di comproprietà a Caio, ferma restando la piena operatività del contratto di locazione di Sempronio.

Pertanto, trattandosi:

- di immobile locato ad uso non abitativo;

- di locatario che non svolge attività avente contatto con il pubblico;

- di vendita di una quota di comproprietà del negozio e non anche, dunque, dell'intera proprietà,

può il locatore vantare il diritto di prelazione e l'eventuale conseguente diritto di riscatto nel caso in questione?

 

Si tratta di un atto che dovrò preparare il 27 febbraio e il mio Notaio non sa al momento darmi una risposta. Anzi, mi ha incaricato di documentarmi e così ho fatto. Mi sono documentato circa gli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 e sulla giurisprudenza di legittimità, ma una risposta certa non l'ho trovata perchè non sono sicuro che affrontino il mio stesso caso.

L'argomentazione più convincente che ho trovato per adesso NON riconosce al locatore il diritto di prelazione nè quello di riscatto perchè viene a mancare "l'imprescindibile presupposto dell'identità dell'immobile locato con quello venduto", nel senso cioè che la locazione è concessa sull'intero immobile mentre nel contratto di vendita da farsi verrà trasferità soltanto una quota ideale dello stesso.

Grazie a chi vorrà aiutarmi in questa ricerca e scambiare con me fonti, argomentazioni, ragionamenti, etc.

 

 

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Prova ad analizzare:  CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONI UNITE - SENTENZA 14 giugno 2007, n.13886
MASSIMA
1. Non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell'immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.

 

In sostanza non spetta io diritto di prelazione in caso di cessione di una quota soltanto e non dell'intero; è intervenuta la Cass. SSUU, quindi era argomento dibattuto

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Conoscevo questa giurisprudenza!! La prelazione scatta solo se c'è identità, quindi non in questo caso!

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Grazie mille Anton3 e grazie mille Pinturicchio81, do subito un'occhiata alla sentenza che mi avete segnalato :thumbsup::thumbsup:

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Ciao ragazzi,

un ringraziamento sincero per l'aiuto che mi avete dato: il Notaio ha appena "approvato" le argomentazioni che gli ho esposto circa l'insussistenza del diritto di prelazione nel caso di vendita di quota di negozio (immobile ad uso non abitativo) locato! A dir poco fondamentale la sentenza che mi avete segnalato!

Lunedì mattina faremo l'atto!  :thumbsup:

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Niccolò premesso che concordo con tutto quanto sopra detto, in un caso pratico di vendita di quota di locale commerciale, me ne vedrei bene dal dire serenamente che in virtu di quella sentenza non c'è. Prelazione dal momento che, cosi come in quel caso sono arrivati sino in cassazione, il conduttore al 100% troverà un legale che gli instaura un giudizio.

Nel tuo caso cio che mi fa stare tranquillo e che mi fa propendere per la insussistenza del diritto di prelazione, é l'art. 41 della legge 392/78 il quale espressamente esclude la sussistenza del diritto di prelazione per le locazioni di cui all'art. 35, ossia di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali. Per questo dato normativo testuale sarei tranquillo.

Im altro caso mi sarei posto qualche dubbio, sopratutto perché non spetta al Notaio stabilire la sussistenza o meno del diritto e in un caso dubbio é sempre meglio rispettare la procedura in modo da risolvere il problema a monte

Modificato da Pasquale Ragone
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Ma in presenza di Cass. SSUU  (della cui massima si può pure dissentire) il notaio può stabilire che non esista il diritto di prelazione, poi la causa si può sempre fare, gli avvocati possono sempre trovare motivazioni (e poi perdono),  Non sempre le parti sono disponibili ai tempi di attesa della prelazione: se non vi è il diritto, perché costringere il venditore all'attesa e alle volontà di terzi? E se poi il terzo  esercita un diritto di prelazione (che non gli spettrebbe) a cui il venditore non ha interesse o non lo desidera?

Altrimenti, per non avere problemi, si può riconoscere sempre il diritto di prelazione  e  a questo punto non esisterebbe più alcuna causa e questione.

Il notaio, a volte, deve fare delle scelte, io la penso così

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Dipende da ognuno di noi.....io cerco sempre di approcciare al caso evitando i problemi in radice perché quando ti trovi dinnanzi al caso concreto e poi c'èqualche problema dopo la colpa é sempre del Notaio. Il notaio ha funzione antiprocessualistica quindi deve tendere sempre ad evitare problemi. Se poi nasce contenzioso ne vai di mezzo, dato che gli avv non vedono l'ora di farti citazione perché adorano l'assicurazione del Notaio nella quale ci sguazzano alla grande. Non spetta al Notaio stabilire se la prelazione sussiste o meno e, diciamo la veritá, nonostante le sezioni unite a me la fattispecie mi pare molto dubbia. Per fortuna in questo caso l'immobile non é utilizzato x attivitá commerciale quindi non c'è comunque prelazione.

del resto la Cass. cambia idea dalla sera alla mattina.....ne abbiamo avuto una dimostrazione recente con la Cass. 2016 sulla quotina. Non ci hanno capito nulla nemmeno loro

Modificato da Pasquale Ragone

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Ci siamo trovati davanti al caso concreto e non abbiamo cambiato idea, condividendo la tesi della cassazione (che giustamente riduce un diritto che limita la circolazione degli immobili). Non abbiamo avuto cause. Si deve pensare ai diritti di tutte le parti, anche di chi vende, in questo il notaio può fare le sue scelte, ci mancherebbe pure che non possa dire che non esiste la prelazione ! Altrimenti che si studia a fare la giurisprudenza delle Cassazione (a maggior ragione delle SSUU)

La funzione antiprocessualistica non deve significare la paralisi delle soluzioni, alla fine devi prendere parte, pur nella prudenza e ponderando.

 Non dimentichiamovi che a fronte di un caso  come questo : se ti va benino vinci la causa, se ti va benissimo, vi è lite temeraria. se ti va male, comunque non hai responsabilità, perché vi è il precedente della Cass a SSUU. che ti para da tutto (e ci mancherebbe pure....), anche dai rilievi in sede ispettiva (Archivio),

Nel caso della quotina condivido  le critiche alla Cassazione, ma ti devi parimenti adeguare, questa volta nel "male", nel caso della prelazione del "bene"..  

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Concordo sia con Pasquale che con Anton3.

Pasquale mi ha riportato con i piedi per terra perchè ero effettivamente troppo tranquillo mentre tutta questa tranquillità non è mai bene averla quando ti muovi sulla base della sola giurisprudenza, sia pur Cassazione a Sezioni Unite (fatta eccezione per il dato di diritto positivo dell'art. 4 1 della legge 392/78 ). In questo ha ragione, vedi appunto la vicenda di quest'estate della sentenza citata della quotina (nullità della relativa donazione perchè donazione "atipica" di bene altrui) che nell'ambiente è stato un po' come un fulmine a ciel sereno;

come dice Anton3 però è vero che il Notaio, quale operatore del diritto e "garante" degli interessi di entrambe le parti contrattuali, non può che dare notevole rilievanza e riconoscere estrema autorevolezza ad un indirizzo giurisprudenziale di tale livello (SSUU) adeguandosi. Senza considerare che -.secondo me - se parliamo di esposizione ad azioni di responsabilità, un Notaio rischia molto di più se ignora una sentenza del genere piuttosto che se vi si conforma.

Per quanto possa valere vi dico che il mio Notaio - cioè il soggetto che si assumerà appunto la responsabilità della scelta di quest'atto - tanto quest'estate nel caso della sentenza della quotina, quanto ieri quando gli ho fatto vedere - tra le altre cose - la sentenza in questione, ha preso atto della situazione e ha mostrato un atteggiamento di "remissione", come per dire - ma lo dico io - : "ah la Cassazione dice questo? Eh allora via non ci resta che fare così...". Non lo ha detto ovviamente, ma traduco in parole a mia libera e personalissima interpretazione il suo atteggiamento così da farvi capire meglio! :) Deduco pertanto che anche lui, evidentemente, si sente più "tranquillo" (diciamo forse "meno preoccupato"!) nel prendere atto di questa sentenza piuttosto che nell'andarle contro. 

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ma qual è la ratio del non riconoscimento della prelazione se uno cede uno studio da odontotecnico rispetto invece al diritto di prelazione riconosciuta al conduttore    di    uno studio dentistico in caso di cessione dello stesso?

perchè l'attività al pubblico è l'elemento che permette il riconoscimento di questo diritto di prelazione?si vuole evitare danni alle attività economiche e garantire la continuazione dell'attività di impresa? ma pure un laboratorio  di odontotecnico è una attività imprenditoriale.

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40 minuti fa, presidentecapozzi dice:

ma qual è la ratio del non riconoscimento della prelazione se uno cede uno studio da odontotecnico rispetto invece al diritto di prelazione riconosciuta al conduttore    di    uno studio dentistico in caso di cessione dello stesso?

perchè l'attività al pubblico è l'elemento che permette il riconoscimento di questo diritto di prelazione?si vuole evitare danni alle attività economiche e garantire la continuazione dell'attività di impresa? ma pure un laboratorio  di odontotecnico è una attività imprenditoriale.

non c'é avviamento e quindi non c'è. Interesse a rimanere nello stesso locale. Se sei un bravo professionista la gente ti cerca non gia per la zona in cui é ubicata la tua attività bensi per la tua professionalità. Indi per cui, non rilevando le qualitá oggettive del bene ai fini della capacitá attrattiva della clientela, non c'é prelazione e non si applicano tante altre norme della l. 392/78

Modificato da Pasquale Ragone
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Niccolò, in un caso specifico si trattava di acquisto della quota da parte dell'altro comproprietario (in modo da aver l'intera proprietà del negozio).

Ora, allo stesso modo, viene da te notaio, quale venditore, un comproprietario, per fare l'acquisto - vi era accordo con l'altro comproprietario, magari un preliminare - e tu, che fai, gli blocchi la vendita per far esercitare una prelazione al locatario che non gli spetta? , facendogli in questo modo sfumare l'affare ? E allora possibile, che oltre a perdere un cliente, la causa la faccia lui e non il locatario...... In questo senso ti dico che il notaio deve prendere le sue decisioni, in base alla giurisprudenza (e in questo sta la prudenza), ponderando e bilanciando  i giusti diritti delle parti e quindi anche del compratore.

La prelazione commerciale è una deroga particolare al sistema che non può operare oltre agli stretti casi previsti dalla legge e per la Cassazione, con decisione finale, questo caso (giustamente, a mio parere), non rientra fra quelli. 

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3 ore fa, anton3 dice:

Niccolò, in un caso specifico si trattava di acquisto della quota da parte dell'altro comproprietario (in modo da aver l'intera proprietà del negozio).

Ora, allo stesso modo, viene da te notaio, quale venditore, un comproprietario, per fare l'acquisto - vi era accordo con l'altro comproprietario, magari un preliminare - e tu, che fai, gli blocchi la vendita per far esercitare una prelazione al locatario che non gli spetta? , facendogli in questo modo sfumare l'affare ? E allora possibile, che oltre a perdere un cliente, la causa la faccia lui e non il locatario...... In questo senso ti dico che il notaio deve prendere le sue decisioni, in base alla giurisprudenza (e in questo sta la prudenza), ponderando e bilanciando  i giusti diritti delle parti e quindi anche del compratore.

La prelazione commerciale è una deroga particolare al sistema che non può operare oltre agli stretti casi previsti dalla legge e per la Cassazione, con decisione finale, questo caso (giustamente, a mio parere), non rientra fra quelli. 

D'accordissimo con te infatti :)

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Per ringraziarvi della collaborazione e dell'interessantissimo confronto sul tema allego la sentenza in questione gentilmente segnalatami da anton3 (e che conosceva anche pinturicchio :)), così magari se in futuro dovesse ritornare in auge l'argomento basta un click qua e ce l'abbiamo a disposizione!

N

Cass SSUU prelaz quota negozio.pdf

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