oxford999

permuta bene futuro opponibilità

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7 risposte in questa discussione

Buonasera a tutti,

ho il seguente caso concreto e vorrei un confronto con voi.

Tizio e ALfa spa stipulano un atto di permuta di bene presente con bene futuro in cui si prevede che l'effetto traslativo del bene futuro (appartamento e box da realizzare) si verificherà al momento di stipula del verbale notarile di identificazione catastale. L'atto viene trascritto.

Il suddetto verbale di identificazione non è mai stato redatto.

Successivamente ALfa spa, la quale risulta dalle visure intestataria del bene, vende a Caio l'intero fabbricato.

Mi chiedo, Tizio che tutela ha? La trascrizione della permuta è opponibile agli aventi causa da Alfa spa?

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come è posssibile che il trasferimento della proprietà sia differito all'atto ricognitivo? il trasferimento della proprietà si verifica quando l'appartamento viene realizzato ex 1472 cc richiamato dalle norme della permuta. quindi la proprietà si è trasferita a favore di tizio automaticamente alla realizzazione del fabbricato prima della stipula dell'atto ricognitivo. quindi tizio è già proprietario dellìappartamento quando caio acquista il fabbricato se il fabbricato era già stato costruito.

caio acquista sapendo a suo rischio e pericolo che sul fabbricato grava la trascrizione sull'appartamento a favore di tizio. quindi tizio fa salvo il suo acquisto e se vuole agisce in giudizio per risarcimento dei danni contro alfa spa per non aver adempiuto all'obbligo di stipulare il verbale ricognitivo.

caio era a conoscenza della pregressa permuta dell' appartamento con il box visto che la  permuta era trascritta ex 2643. il signor caio ha comprato sapendo di ledere diritto reale  di tizio  il signor tizio può opporre la sua permuta al signor caio e pretendere da lui che gli rilasci la proprietà dell'appartamento e del box già ultimati o  una volta che saranno ultimati. se l'appartamento non verrà costruito sarà caio a dover risarcire il danno al signor tizio e alfa spa per aven violato il patto di stipula di verbale ricognitivo.

come era strutturato l'atto di permuta? c'era la riserva di proprietà del terreno a favore di caio? se non c'era il terreno è diventato definitivamente di alfa spa e tizio non può pretendere il diritto di proprietà sull'appartamento se il bene non viene costruito  perchè il fabbricato è diventato per accessione solo di alfa spa e dovrà chiedere solo il risarcimento del danno.

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Grazie per la risposta, presidentecapozzi!

Nella permuta di cosa presente con cosa futura, come solitamente si fa per prassi negli studi (e anche a concorso, come mi è stato insegnato) si deroga al 1472 c.c. e si differisce il momento traslativo invece che alla venuta ad esistenza del bene ad un momento successivo quale il verbale di identificazione catastale. In tal modo il notaio, dopo aver verificato il rispetto delle norme di legge, può anche procedere alla trascrizione, o meglio, visto che nel momento in cui fai la permuta di un bene futuro la trascrizione relativa a questo bene non puoi materialmente farla, perchè il bene non esiste ma si darà conto (stile vendita sotto condizione) nel quadro D del bene futuro , solo quando si stipula l'atto ricognitivo, si procede a fare l'annotazione della venuta ad esistenza del bene e si trascrive con tutti i dati. (magari non sono stato precisissimo ma in sostanza accade questo).

Ora, nel mio caso, mancando l'atto ricognitivo, non si è proceduto materialmente a trascrivere il bene venuto ad esistenza a favore di TIZIO, il quale dalle visure non risulta proprietario di nulla. Pertanto quando ALFA SPA ha venduto a Caio, lui risultava essere formale intestatario e Caio ha acquistato da ALFA e si è trascritta la vendita del bene ormai esistenze,  contro ALFA e a favore di CAIO. 

Dunque Caio non era a conoscenza del diritto di TIZIO, o meglio, la permuta trascritta riguardava in realtà sicuramente il bene presente (terreno) ma relativamente al bene futuro, mi chiedo se Tizio può opporre qualcosa, non risultando la trascrizione a suo favore compiuta...o meglio compiuta solo nel momento in cui il bene era futuro.

Non capisco se prevale l'acquisto di CAIO o se TIZIO, oltre ad agire per la risoluzione nei confronti di ALFA SPA per inadempimento, può opporre il suo acquisto, in virtù della trascrizione della permuta...

 

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cosi il notaio ha derogato al 1472  ma si può derogare a tale norma?la prassi lo fa ma come è possibile che il trasferimento della proprietà non avviene quando la cosa verrà costruita? il verbale di accertamento non ha solo natura dichiarativa - ricognitiva di un trasferimento di proprietà differito ma già avvenuto prima dell'atto ricognitivo?

l'atto di permuta del terreno in cambio dell'appartementino futuro in costruzione se è stato trascritto è opponibile comunque a caio che ha acquistato l'intero fabbricato in costruzione. non credo che abbia ignorato una cosa del genere, siamo in campo immobiliare e risultano le trascrizioni anche dell'atto di permuta.

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On 10/12/2016 at 16:56, presidentecapozzi dice:

cosi il notaio ha derogato al 1472  ma si può derogare a tale norma?la prassi lo fa ma come è possibile che il trasferimento della proprietà non avviene quando la cosa verrà costruita? il verbale di accertamento non ha solo natura dichiarativa - ricognitiva di un trasferimento di proprietà differito ma già avvenuto prima dell'atto ricognitivo?

l'atto di permuta del terreno in cambio dell'appartementino futuro in costruzione se è stato trascritto è opponibile comunque a caio che ha acquistato l'intero fabbricato in costruzione. non credo che abbia ignorato una cosa del genere, siamo in campo immobiliare e risultano le trascrizioni anche dell'atto di permuta.

Le parti possono derogare al 1472 c.c. e stabilire che l'effetto traslativo avvenga in un momento successivo alla venuta ad esistenza. fermo restando, credo, che il verbale di accertamento abbia natura dichiarativa di un trasferimento verificatosi proprio in quel momento. Ma non riesco a capire come opera la trascrizione...non può avere effetto retroattivo e considerarsi avvenuta al momento della stipula della permuta, dovrebbe valere dal momento in cui si è verificato l'effetto traslativo...ma senza nessun ulteriore adempimento pubblicitario come possono i terzi esserne a conoscenza?

Qualcuno ha qualche indicazione, studio del cnn, appunti, testo su cui posso studiarmi questa questione? grazie...ho bisogno di trovare una soluzione, trattandosi di un caso concreto.

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io credo che ci sia una doppia trascrizione. si trascrive anche la permuta che ha effetti obbligatori per tutelare tizio. e poi si trascrive in un secondo momento anche il verbale di accertamento del trasferimento della proprietà

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