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Ancora permuta di bene presente con bene futuro

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7 risposte in questa discussione

raga, scusate, un ultima info.: nei vari atti che ho visto, si inserisce, per il costruendo bene, anche la superficie utile e i millesimi del succesiivo condominio; in realtà, peró, qst è richiesto ( 2645-bis ) solo x la trascrizione del preliminare, mentre, per quella della vendita ( e permuta ) di bene futuro, la cass. dice che si usa un meccanismo condizionale ( si trascrive immediatamente e poi si annota la costruzione del bene ).

c è qlc bravo che me lo possa spiegare? grazie in anticipo

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Ragiona in termini concreti. Devi compilare una nota di trascrizione di una vendita (o permuta) di bene futuro: quale sarà l'oggetto della nota? Non puoi mettere i dati catastali dell'edificio perchè non esiste. Se metti solo i dati catastali del terreno, non si capisce che stai vendendo il costruendo edificio. Ed allora l'unica soluzione è applicare analogicamente il 2645 bis e indicare i millesimi.

Peraltro, l'annotazione è necessaria solo se in atto l'effetto traslativo è stato espressamente subordinato ad un atto ricognitivo di venuta ad esistenza. Se così non è, non serve l'annotazione, in quanto la tesi prevalente è che la vendita di cosa futura è vendita ad effetti obbligatori immediati e reali differiti e non vendita sottoposta a condicio iuris della venuta ad esistenza.

Quindi è sufficiente trascrizione della vendita (o permuta) con le modalità di cui al 2645 bis + atto di identificazione catastale.

ciao

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On 3/8/2015 at 13:40, Elia Zocca dice:

Ragiona in termini concreti. Devi compilare una nota di trascrizione di una vendita (o permuta) di bene futuro: quale sarà l'oggetto della nota? Non puoi mettere i dati catastali dell'edificio perchè non esiste. Se metti solo i dati catastali del terreno, non si capisce che stai vendendo il costruendo edificio. Ed allora l'unica soluzione è applicare analogicamente il 2645 bis e indicare i millesimi.

Peraltro, l'annotazione è necessaria solo se in atto l'effetto traslativo è stato espressamente subordinato ad un atto ricognitivo di venuta ad esistenza. Se così non è, non serve l'annotazione, in quanto la tesi prevalente è che la vendita di cosa futura è vendita ad effetti obbligatori immediati e reali differiti e non vendita sottoposta a condicio iuris della venuta ad esistenza.

Quindi è sufficiente trascrizione della vendita (o permuta) con le modalità di cui al 2645 bis + atto di identificazione catastale.

ciao

Ciao Zombo,

ho bisogno di capire bene questo meccanismo. Ho un atto di permuta di cosa futura in cui si fa espressamente riferimento all'atto ricognitivo di venuta ad esistenza. Ma questo atto non è stato mai stipulato e nel frattempo l'originario alienante ha trasferito ad un terzo il bene, venuto ad esistenza. Posso opporre la trascrizione della permuta? Che tutela ha l'acquirente del bene futuro?

grazie, in ogni caso.

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Sì, la trascrizione della permuta di cosa futura è opponibile al terzo acquirente del medesimo bene. La questione controversa è se sia opponibile al creditore ipotecario sul terreno, ma nel tuo caso mi pare di capire che l'immobile sia stato trasferito dopo la venuta ad esistenza, quindi la trascrizione della permuta può esplicare pienamente i suoi effetti di opponibilità al terzo avente causa dal medesimo dante causa. Questo è l'attuale orientamento della Cassazione, nelle (poche) pronunce in cui ha affrontato la questione. 

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On 3/8/2015 at 13:40, Elia Zocca dice:

Ragiona in termini concreti. Devi compilare una nota di trascrizione di una vendita (o permuta) di bene futuro: quale sarà l'oggetto della nota? Non puoi mettere i dati catastali dell'edificio perchè non esiste. Se metti solo i dati catastali del terreno, non si capisce che stai vendendo il costruendo edificio. Ed allora l'unica soluzione è applicare analogicamente il 2645 bis e indicare i millesimi.

Peraltro, l'annotazione è necessaria solo se in atto l'effetto traslativo è stato espressamente subordinato ad un atto ricognitivo di venuta ad esistenza. Se così non è, non serve l'annotazione, in quanto la tesi prevalente è che la vendita di cosa futura è vendita ad effetti obbligatori immediati e reali differiti e non vendita sottoposta a condicio iuris della venuta ad esistenza.

Quindi è sufficiente trascrizione della vendita (o permuta) con le modalità di cui al 2645 bis + atto di identificazione catastale.

ciao

Non mi è chiaro un punto. Ritieni che comunque vada presa anche sul terreno? Da quel che so è così

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