geppetto il fenomeno

cnn notizie del 15 ottobre 2014

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ciao , avrei bisogno del cnn notizie del 15 ottobre che riporta sia uno studio di rizzi sia una sentenza sul comodato ed il cnn 22 ottobre con un commento di rizzi sul taic .grazie a chi mi voglia aiutare :thumbsup:

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LA DISCIPLINA DELL’ATTIVITÀ EDILIZIA. Novità normative 2014 (D.L. 133/2014 - cd. “Sblocca Italia”)

Approvato dall’Area Scientifica – Studi Pubblicistici il 1° ottobre 2014

Sommario: 1. Premessa; 2. L’attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori (art. 6, co. 2, T.U. D.P.R. 380/2001); 3. La manutenzione straordinaria, la ristrutturazione edilizia e gli interventi di frazionamento e di accorpa-mento delle unità immobiliari; 4. Interventi di conservazione; 5. Modifiche alla disciplina del permesso di costruire; 6. La segnalazione certificata di inizio attività; 7. Il mutamento di destinazione d’uso; 8. La dichiarazione “alternativa” di conformità ed agibilità; 9. Il permesso di costruire convenzionato; 10. Modifiche alla legge 17 agosto 1942 n. 1150.

1. Premessa

La vigente disciplina dell’attività edilizia trova la sua fonte nel Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (di seguito T.U. D.P.R. 380/2001) entrato in vigore il 30 giugno 2003 (e più precisamente nella PARTE I del suddetto Testo Unico per l’appunto rubricata “ATTIVITA’ EDILIZIA” comprendente gli articoli da 1 a 51).

Il T.U. D.P.R. 380/2001 successivamente alla sua entrata in vigore ha subito ricorrenti modifiche.

Le ultime modifiche apportate al T.U. D.P.R. 380/2001 sono contenute nell’art. 17 D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (cd. “decreto Sblocca Italia”) (pubblicato nella G.U. n. 212 del 12 settembre 2014) in vigore dal 13 settembre 2014 (di seguito D.L. 133/2014)

2. L’attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori (art. 6, co. 2, T.U. D.P.R. 380/2001)

Il D.L. 133/2014 è tornato a modificare la disciplina in materia di attività edilizia libera dettata dall’art. 6, T.U. D.P.R. 380/2001 (disciplina che era stata integralmente riscritta dal D.L. 25 marzo 2010, n. 40 convertito con legge 22 maggio 2010, n. 73).

In particolare il D.L. 133/2014:

i) ha riscritto il quarto comma dell’art. 6, T.U. D.P.R. 380/2001, relativo alla particolare disciplina da applicare agli interventi di cui al comma 2, lett. a) (manutenzione straordinaria) e lett. e-bis (interventi in locali destinati ad attività di impresa). Per tali interventi, infatti, non è sufficiente la semplice comunicazione di inizio dei lavori prevista per tutti le altre ipotesi contemplate nel comma 2, essendo, invece, richiesto che l'interessato trasmetta all'amministrazione comunale una comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale deve attestare, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio [che è, ora, condizione per assoggettare gli interventi di cui al comma 2, lett. a) e di cui al comma 2 lett. e-bis alla comunicazione inizio lavori, come in appresso specificato sub ii) e sub iii]; la comunicazione deve contenere, inoltre, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori. In precedenza, invece, la norma in commento prevedeva che l’interessato unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori dovesse trasmettere all’amministrazione comunale una relazione tecnica, provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali a firma di tecnico abilitato, che doveva asseverare, sotto la propria responsabilità, che i lavori erano conformi agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevedeva il rilascio di un titolo abilitativo. Con la precedente disciplina (comunicazione più relazione tecnica più elaborati progettuali), in realtà, non vi erano grandi differenze rispetto alla disciplina della S.C.I.A. (peraltro, introdotta nel T.U. D.P.R. 380/2001 dopo la disciplina della comunicazione di inizio dei lavori). La modifica apportata dal D.L. 133/2014 si colloca sicuramente in un processo di maggiore semplificazione per gli interventi edilizi di minore impatto; non più due documenti e relativi allegati (comunicazione inizio lavori più relazione asseverata più elaborati progettuali) bensì un unico documento (la comunicazione di inizio dei lavori asseverata).

ii) ha modificato il comma 2, lett. a), dell’art. 6, T.U. D.P.R. 380/2001, ridefinendo gli interventi di manutenzione straordinaria da assoggettare alla comunicazione di inizio dei lavori asseverata di cui al precedente punto i); deve trattarsi di interventi di manutenzione straordinaria [ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne] che non riguardino, peraltro, le parti strutturali dell’edificio. In precedenza la comunicazione di inizio dei lavori accompagnata dalla relazione tecnica riguardava gli interventi di manutenzione straordinaria [ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne] sempre che non riguardassero le parti strutturali dell’edificio, non comportassero aumento del numero delle unità immobiliari e non implicassero incremento dei parametri urbanistici. Rispetto al passato, pertanto, anche interventi di manutenzione straordinaria che comportino aumento delle unità immobiliari ovvero che implichino incremento dei parametri urbanistici possono fruire della procedura semplificata di cui all’art. 6, co. 2, T.U. D.P.R. 380/2001. Solo gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardano parti strutturali dell’edificio sono soggetti a S.C.I.A., per effetto della disposizione residuale di cui all’art. 22, c. 1, T.U. D.P.R. 380/2001; tutti gli altri interventi, comunque riconducibili alla manutenzione straordinaria, di carattere non strutturale, sono, invece, soggetti alla comunicazione di inizio dei lavori asseverata.

iii) ha modificato il comma 2, lett. e-bis), dell’art. 6, T.U. D.P.R. 380/2001, precisando che anche gli interventi edilizi di cui al suddetto co. 2, lett. e-bis), per poter fruire della procedura semplificata della comunicazione di inizio dei lavori asseverata, non debbono riguardare le parti strutturali. Pertanto, a seguito della modifica apportata, ci si può avvalere della comunicazione di inizio dei lavori asseverata per le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad attività d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero per le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio di impresa.

iv) ha riscritto il quinto comma dell’art. 6, T.U. D.P.R. 380/2001 relativo agli atti di aggiornamento catastale. Si prevede, ora, che con riguardo a tutti gli interventi di cui all’art. 6, co. 2, T.U. D.P.R. 380/2001, la comunicazione di inizio dei lavori (sia la comunicazione “semplice” che la comunicazione “asseverata”) è valida anche ai fini dell’aggiornamento dei registri catastali ai sensi dell'art. 17, co. 1, lett. b), R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652 (1), convertito con legge 11 agosto 1939, n. 1249, e, stante le suddette finalità, la stessa deve essere tempestivamente inoltrata da parte dell'amministrazione comunale ai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate. In precedenza il suddetto quinto comma prevedeva che fosse l’interessato a provvedere alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nei termini di legge. Con la modifica apportata dal D.L. 133/2014 è, ora, lo stesso sportello unico per l’edilizia che, nel ricevere la comunicazione di inizio dei lavori, attiva il procedimento di aggiornamento catastale. La norma, peraltro, non chiarisce come debba essere effettuato, concretamente, l’aggiornamento degli atti catastali, una volta attivato il relativo procedimento. Considerato che l’interessato non sarà, di certo, in grado di presentare la planimetria catastale aggiornata contestualmente alla comunicazione di inizio dei lavori (ossia prima che siano state eseguite le opere modificative) e che non è certo compito degli Uffici comunali predisporre tale planimetria, è lecito ritenere che spetti sempre all’interessato presentare al Catasto, una volta conclusi i lavori, la planimetria aggiornata, concludendo in tal modo il procedimento attivato dallo sportello unico per l’edilizia; in sostanza l’unica novità rispetto al passato consiste in questo compito affidato alla sportello unico per l’edilizia di “allertare” l’Agenzia delle Entrate circa la modifica in corso.

v) ha riscritto il sesto comma dell’art. 6, T.U. D.P.R. 380/2001 attribuendo alle Regioni a statuto ordinario la facoltà:

- di estendere la disciplina di cui all’art. 6, T.U. D.P.R. 380/2001 (attività edilizia libera) a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti nei commi primo e secondo del suddetto art. 6 (disposizione questa già prevista anche in precedenza);

- di disciplinare con legge le modalità per l’effettuazione dei controlli (disposizione questa che è andata a sostituire le precedenti disposizioni contenute nelle lettere b) e c) del sesto comma, nella quali si faceva riferimento alla relazione tecnica prevista dal quarto comma, ora eliminata, con la riscrittura di detto quarto comma; vedi sopra sub i)

vi) ha modificato il settimo comma dell’art. 6, T.U. D.P.R. 380/2001 prevedendo l’applicazione della sanzione pecuniaria di €. 258,00 oltre che nel caso di mancata trasmissione della comunicazione di inizio dei lavori “semplice” (di cui all’art. 6, co. 2, T.U. D.P.R. 380/2001) anche nel caso di mancata trasmissione della comunicazione di inizio dei lavori asseverata (di cui all’art. 6, co. 4, T.U. D.P.R. 380/2001, nel testo modificato dal D.L. 133/2014). E’, invece, confermata la disposizione che prevede la riduzione di detta sanzione di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

3. La manutenzione straordinaria, la ristrutturazione edilizia e gli interventi di frazionamento e di accorpamento delle unità immobiliari

La manutenzione straordinaria.

Il D.L. 133/2014 non si è limitato ad intervenire sulla disciplina della manutenzione straordinaria con riferimento al titolo abilitativo (ossia alla comunicazione di inizio lavori asseverata), ma è altresì intervenuto ampliando la fattispecie stessa della “manutenzione straordinaria”:

i) da un lato escludendo dall’ambito della manutenzione straordinaria solo le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, se ed in quanto tali da alterare la volumetria complessiva degli edifici; in precedenza erano escluse le opere e le modifiche che alterassero i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari; ora invece l’esclusione opera solo in caso di alterazione della volumetria complessiva degli edifici; la modifica della superficie o del volume della singola unità è, invece, divenuta, a tali fini, irrilevante;

ii) dall’altro includendo nell’ambito della manutenzione straordinaria anche i seguenti interventi edilizi:

- il frazionamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportante la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;

- l’accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportante la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

A seguito della modifica apportata, gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, c. 1, lett. b, T.U. D.P.R. 380/2001 debbono essere così definiti:

le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportante la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso

Pertanto si è sicuramente fuori dall’ambito della manutenzione straordinaria ogniqualvolta vi sia un’alterazione della volumetria complessiva dell’edificio o quando via sia una modifica della destinazione d’uso.

Lo stesso D.L. 133/2014 ha previsto per tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, secondo la nuova definizione discendente dalle modifiche apportate all’art. 3, c. 1, lett. b, T.U. D.P.R. 380/2001, l’obbligo di corrispondere il contributo concessorio di cui all’art. 16, T.U. D.P.R. 380/2001, peraltro in forma ridotta, dovendo lo stesso essere commisurato alla sola incidenza delle opere di urbanizzazione (esclusa la quota commisurata al costo di costruzione) (in questo senso l’art. 17, c. 4, T.U. D.P.R. 380/2001, nel testo modificato dal D.L. 133/2014). La modifica, probabilmente, è diretta conseguenza del rilevante ampliamento della fattispecie della manutenzione straordinaria (che ora ricomprende anche interventi incidenti sul carico urbanistico, come ad esempio gli interventi di frazionamento delle unità immobiliari). Tuttavia la nuova previsione appare oltremodo penalizzante per tutti quegli interventi che già in passato erano riconducibili nell’ambito della manutenzione straordinaria e per i quali era escluso l’obbligo di corresponsione del contributo concessorio. Questo sarebbe un nuovo onere economico a carico dei cittadini, che potrebbe ostacolare gli interventi minimi di recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio. Si auspica quindi una revisione della norma in sede di conversione del decreto legge o, in alternativa, un’interpretazione “equitativa” da parte dei Comuni, nel senso di richiedere il pagamento del contributo concessorio solo per quegli interventi che effettivamente determinano un incremento del carico urbanistico, interpretazione, peraltro, che troverebbe valido fondamento proprio nella previsione che impone il pagamento del contributo concessorio commisurato alla sola quota relativa agli oneri di urbanizzazione.

La ristrutturazione edilizia

Da segnalare che è stata, anche, modificato, sempre nell’ottica della semplificazione del procedimento edilizio, l’art. 10, c. 1, lett. c, T.U. D.P.R. 380/2001, nel senso di escludere dall’ambito della ristrutturazione edilizia cd. “maggiore”, gli interventi edilizi [che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente] comportanti “aumento di unità immobiliari, modifiche del volume o delle superfici”. Rimangono, a tal fine rilevanti, solo gli interventi edilizi [che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente] comportanti “modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti”

Conseguentemente gli interventi di ristrutturazione edilizia cd. “maggiore”, per i quali è richiesto il permesso di costruire o, in alternativa, la cd. super-D.I.A., sono attualmente quelli che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti [e non più anche l’aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume o delle superfici], ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs. 22. 1. 2004 n. 42 e s.m.i.

Si rammenta che già il D.L. 21 giugno 2013, n. 69 convertito con legge 9 agosto 2013 n. 98 (art. 30, c. 1, lett. a) aveva modificato la disciplina dettata dal T.U. in materia edilizia in tema di ristrutturazione, e ciò con riguardo agli interventi di demolizione e ricostruzione, eliminando la condizione del rispetto della “sagoma” e ricomprendendovi anche la ricostruzione di edifici già crollati, ferma restando la disciplina previgente solo per gli interventi di demolizione e ricostruzione aventi per oggetto fabbricati sottoposti ai vincoli storico/culturali ed ambientali/paesaggistici di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 (vennero, di conseguenza, modificati sia l’art. 3, c. 1, lett. d), T.U. D.P.R. 380/2001 che l’art. 10, c. 1, lett. c) T.U. D.P.R. 380/2001, sopra citato) (2)

Questa, riepilogando, la disciplina “edilizia” oggi in vigore con riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia:

i) sono soggetti a permesso di costruire o, in alternativa, su opzione dell’interessato, a Super-D.I.A. (per effetto del richiamo all’art. 10, c. 1, lett. c) T.U. D.P.R. 380/2001 operato dall’art. 22, c. 3, medesimo T.U. D.P.R. 380/2001) i seguenti interventi di ristrutturazione (cd. “maggiore”):

- gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso

- gli interventi che comportino modificazioni della sagoma solo se hanno per oggetto immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42;

ii) sono, invece, soggetti a S.C.I.A. (per effetto della disposizione residuale di cui all’art. 22, c. 1, T.U. D.P.R. 380/2001) gli interventi di ristrutturazione edilizia (cd. “minore”) che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino:

- aumento delle unità immobiliari,

- modifiche del volume o delle superfici delle singole unità immobiliari (senza che vi sia modifica della volumetria complessiva dell’edificio)

- modificazioni della sagoma sempreché abbiano per oggetto immobili non sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42

interventi, tutti, che prima delle modifiche introdotte dal DL. 69/2013 e successivamente dal D.L. 133/2014, erano, invece, riconducibili alla ristrutturazione cd. “maggiore” e quindi soggetti a permesso di costruire o, in alternativa, su opzione dell’interessato, a Super-D.I.A.

Gli interventi di frazionamento e accorpamento delle unità immobiliari. Precisazione.

E’ opportuno precisare che solo gli interventi “autonomi” di frazionamento o di accorpamento delle unità immobiliari, ossia i singoli interventi edilizi comportanti l’esecuzione di opere minime per ottenere la fisica separazione o l’accorpamento delle unità immobiliari, possono essere ricondotti alla fattispecie della “manutenzione straordinaria”. Se ed in quanto interventi non autonomi, ma ricompresi in un “insieme sistematico di opere” portante ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, si sarà in presenza di un intervento qualificabile di “ristrutturazione edilizia” e non di manutenzione straordinaria.

Ovviamente la riconducibilità all’una o all’altra qualificazione dell’intervento, comporta anche diverse conseguenze in ordine al titolo edilizio abilitativo:

i) se qualificabili come interventi di manutenzione straordinaria (interventi autonomi di frazionamento delle unità) gli stessi sono soggetti a comunicazione di inizio dei lavori asseverata, secondo la disciplina dettata dall’art. 6, co. 4, T.U. D.P.R. 380/2001 (nuovo testo);

II) se qualificabili come interventi di ristrutturazione edilizia (frazionamento delle unità nell’ambito di un insieme sistematico di opere portante da un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente) gli stessi sono soggetti a S.C.I.A., se si tratta di ristrutturazione edilizia cd. “minore” (ferma, sempre, restando la facoltà per l’interessato di richiedere il rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’art. 22, co. 7, T.U. D.P.R. 380/2001), ovvero a permesso di costruire o, in alternativa, su opzione dell’interessato, a Super-D.I.A., se si tratta di ristrutturazione edilizia cd. “maggiore”.

L’incidenza sulla circolazione immobiliare.

Per quanto riguarda la rilevanza, ai fini della circolazione immobiliare, degli interventi di manutenzione straordinaria e degli interventi di ristrutturazione cd. “minore” (tra i quali oggi rientra la maggior parte degli interventi di accorpamento e/o frazionamento delle unità immobiliari esistenti), si rammenta che, trattandosi di interventi considerati di basso impatto urbanistico (e per i quali è, conseguentemente, sufficiente la presentazione della comunicazione di inizio dei lavori asseverata ovvero della S.C.I.A.), non è mai messa in discussione la commerciabilità dei beni che siano stati oggetto di simili interventi edilizi.

La menzione negli atti traslativi o divisionali degli estremi dei titoli edilizi sulla cui base si è proceduto all’intervento di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione edilizia “minore” (comunicazione di inizio dei lavori asseverata ovvero S.C.I.A.) è, pertanto, facoltativa (per la storia urbanistico edilizia dell’edificio) e comunque la sua mancanza non incide mai sulla validità dell’atto.

Se si tratta, invece, di interventi riconducibili alla ristrutturazione cd. “maggiore” (tra i quali oggi potrebbero rientrare anche interventi di accorpamento e/o frazionamento non autonomi), vi è l’obbligo, a pena di nullità, di indicare in atto gli estremi del permesso di costruire o della super-D.I.A., come si evince dalla disposizione dell’art. 46, co. 5-bis, T.U. D.P.R. 380/2001.

4. Interventi di conservazione

Il D.L. 133/2014 ha inserito nel T.U. D.P.R. 380/2001 una nuova norma (l’art. 3-bis) che disciplina la nuova figura degli “interventi di conservazione”, riguardante immobili riconosciuti non più compatibili con gli indirizzi di pianificazione comunale, e per i quali necessita un intervento di riqualificazione da formalizzare con apposito piano urbanistico.

In pratica la norma prevede:

i) innanzitutto che lo strumento urbanistico debba individuare gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione;

ii) l’acquisizione di detti edifici al patrimonio comunale attraverso l’espropriazione

iii) in alternativa all'espropriazione, l’adozione da parte del Comune di misure volte a favorire la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell'imparzialità e del buon andamento dell'azione amministrativa (ad esempio ricorrendo alla cd. “volumetria premiale”, ossia riconoscendo una maggiore volumetria o diritti edificatori liberamente commerciabili al proprietario che si obblighi a procedere alla ristrutturazione e riqualificazione degli immobili in attuazione di apposito Piano di recupero)

iv) che nelle more dell'attuazione del piano (di recupero o riqualificazione urbanistica) il proprietario possa eseguire solo interventi di carattere conservativo (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione) ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione se non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.

5. Modifiche alla disciplina del permesso di costruire

Proroga del permesso di costruire.

L’art. 15, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001, dispone che decorsi i termini previsti per l’inizio dei lavori (un anno dal rilascio del permesso di costruire) e per l’ultimazione degli stessi (tre anni dall’inizio lavori) il permesso decade di diritto, salvo venga concessa una proroga. La proroga, in precedenza, poteva essere accordata esclusivamente in considerazione della mole dell’opera da realizzare o delle sue eventuali caratteristiche tecnico-costruttive ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Il D.L. 133/2014, sopprimendo dal testo dell’art. 15, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001 la parola “esclusivamente”, di fatto amplia le possibilità di proroga di un premesso di costruire scaduto. Non più, quindi, solo nelle ipotesi legislativamente previste, ma in sostanza la proroga sarà possibile in ogni altro caso ciò sia ritenuto opportuno dal Comune, purché la proroga sia disposta con provvedimento motivato e per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso.

Viene inoltre disciplinata una specifica ipotesi in cui la proroga deve comunque essere accordata. Si tratta del nuovo comma 2-bis, dell’art. 15, T.U. D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 133/2014, che così dispone: “la proroga dei termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate”.

Si rammenta, al riguardo, che il D.L. 69/2013, in considerazione del grave stato di crisi che sta conoscendo il settore dell’edilizia, ha previsto una proroga indifferenziata, ex lege, di 2 anni dei termini di inizio e ultimazione lavori di cui all'articolo 15, T.U. D.P.R. 380/2001, come indicati nei titoli abilitativi rilasciati o comunque formatisi antecedentemente al 21 agosto 2013 (art. 30, c. 3, DL. 69/2013). La proroga non opera automaticamente, ma su istanza di parte: la norma infatti richiede, per l’attivazione della proroga, la “preventiva comunicazione del soggetto interessato” e subordina la proroga stessa al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:

- che non vi sia diversa disciplina regionale (che la norma fa, espressamente, “salva”)

- che i termini indicati nei titoli abilitativi rilasciati non siano già decorsi al momento della comunicazione dell’interessato;

- che i titoli abilitativi da prorogare non risultino in contrasto, al momento della comunicazione dell'interessato, con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati.

Contributo concessorio.

Il D.L. 133/2014 interviene anche sulla disciplina del contributo concessorio. Innanzitutto viene assegnato al contributo il ruolo di strumento incentivante del recupero dell’esistente rispetto alla costruzione ex novo. Infatti si prevede che:

- l’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita nelle tabelle parametriche adottate dalla regione o in loro mancanza direttamente dai Comuni in relazione, anche, alla differenziazione tra gli interventi, al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, c. 1, lett. d), T.U. D.P.R. 380/2001 anziché quelli di nuova costruzione;

- al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, c. 1, lett. d), T.U. D.P.R. 380/2001, i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni (in precedenza era previsto che tali costi non superassero i valori determinati per le nuove costruzioni)

- al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall'entrata in vigore della nuova disposizione, i criteri e le modalità applicative per l'applicazione della relativa riduzione (nuovo art. 17, c. 4-bis, T.U. D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 133/2014 )

E’ poi previsa una specifica disciplina per il contributo concessorio relativo agli interventi di trasformazione urbana complessi, come definiti dall’allegato IV alla Parte Seconda del d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152; per questi interventi lo strumento attuativo può prevedere una modalità alternativa di corresponsione del contributo concessorio, in base alla quale il contributo stesso è dovuto solo relativamente al costo di costruzione, da computarsi secondo le modalità ordinarie, mentre le opere di urbanizzazione sono direttamente messe in carico all’operatore privato che ne resta proprietario, assicurando che, nella fase negoziale, vengano definite modalità atte a garantire la corretta urbanizzazione, infrastrutturazione ed insediabilità degli interventi, la loro sostenibilità economico finanziaria, le finalità di interesse generale delle opere realizzate e dei relativi usi. Va in ogni caso rispettata la disposizione dell’art. 32, co. 1, lett. g), d.lgs. 12 aprile 2006 n. 163, che estende le diposizioni dettate per i contratti pubblici anche ai contratti, di valore superiore alla soglia stabilita dalle vigenti disposizioni in materia, relativi a lavori pubblici da realizzarsi da parte di soggetti privati, titolari di permesso di costruire, che assumano in via diretta l’esecuzione di opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo concessorio.

Procedimento per il rilascio del permesso di costruire.

L’art. 20, T.U. D.P.R. 380/2001, prevede che a fronte della domanda per il rilascio di un permesso di costruire, completa di tutta la documentazione a tal fine richiesta:

i) lo sportello unico comunica entro dieci giorni al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento;

ii) entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento cura l'istruttoria e valutata la conformità del progetto alla normativa vigente, formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell'intervento richiesto. Detto termine può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro trenta giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità dell'amministrazione;

iii) il provvedimento finale è adottato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio, entro il termine di trenta giorni dalla proposta di cui sub ii). Il termine è di quaranta giorni nel caso di comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento della domanda, ai sensi dell’art. 10 bis legge 7 agosto 1990 n. 241 (essendo riconosciuto all’istante il termine di dieci giorni per presentare proprie osservazioni)

iv) decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o storico culturali.

Anche sul procedimento per il rilascio del permesso di costruire è intervenuto il D.L. 133/2014. E’ ora previsto che I termini di cui sub ii) “sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento”; così, infatti, dispone l’attuale co. 7, del suddetto art. 20, T.U. D.P.R. 380/2001, nel testo modificato dal D.L. 133/2014 (in precedenza, invece, il raddoppio dei termini era previsto, oltre che per i progetti particolarmente complessi, secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento, anche, ed in ogni caso, per i comuni con più di 100.000 abitanti);

Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici.

Il D.L. 133/2014 amplia la fattispecie del permesso di costruire in deroga, ammettendo la richiesta di permesso di costruire, anche in deroga alle destinazioni d’uso, per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, e ciò previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico. In precedenza il T.U. D.P.R. 380/2001 (art. 14, co. 1) prevedeva la possibilità di rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni in materia di beni soggetti ad interesse culturale o a vincolo ambientale e paesaggistico.

6. La segnalazione certificata di inizio attività

L’art. 49, c. 4-bis, D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con Legge 30 luglio 2010 n. 122, ha sostituito il previgente testo dell’art. 19, L. 7 agosto 1990, n. 241, sostituendo la figura della “dichiarazione di inizio attività” in precedenza disciplinata in detta norma con la nuova figura della “Segnalazione certificata di inizio attività”; peraltro la denuncia di inizio attività in campo edilizio non trovava la sua disciplina nella disposizione “generale” dell’art. 19 L. 241/1990 (poi riscritta dall’art. 49, c. 4-bis, D.L. 78/2010) ma nelle disposizioni specifiche di cui agli artt. 22 e 23, T.U. D.P.R. 380/2001 (disposizioni che invece non erano state modificate dall’art. 49, c. 4-bis, D.L. 78/2010 sopra citato). In relazione proprio alla specificità della disciplina dettata con riguardo alle D.I.A. in materia edilizia dal T.U. D.P.R. 380/2001, rispetto alla disciplina generale della L. 241/1990, molti Comuni, all’indomani dell’entrata in vigore della L. 122/2010 di conversione del D.L. 78/2010 avevano sollevato più di un dubbio circa l’applicabilità della S.C.I.A. in materia edilizia, ritenendo ancora applicabile l’istituto della D.I.A.

Per dirimere ogni incertezza al riguardo, si rese necessario un nuovo intervento legislativo; il D.L. 13 maggio 2011, n. 70 convertito con legge 12 luglio 2011, n. 106 dettò, infatti, una disposizione di carattere “interpretativo” con la quale si precisò:

- che la S.C.I.A. sostituisce la D.I.A. per tutti gli interventi edilizi di cui all’art. 22, c. 1 e c. 2, del T.U. D.P.R. 380/2001

- che troverà, al contrario, ancora applicazione la D.I.A. (o meglio, utilizzando l’espressione adottata nella prassi, la super-DIA) laddove la stessa sia, in base alla normativa statale o regionale, alternativa o sostitutiva rispetto al permesso di costruire (ad esempio per gli interventi di cui all’art. 22, c. 3, T.U. D.P.R. 380/2001 o a quelli previsti dalle leggi regionali)

- che, comunque, le Regioni con propria legge possono ampliare l’ambito delle fattispecie per le quali si può ricorrere alla D.I.A. in via alternativa o sostitutiva al permesso di costruire (fattispecie alle quali, pertanto, non si applicherà la nuova disciplina in materia di S.C.I.A.)

- che nei casi in cui sussistano vincoli storico/culturali e ambientali/paesaggistici, la S.C.I.A. non sostituisce gli atti di autorizzazione o nulla osta, comunque denominati, delle amministrazioni preposte alla tutela dell'ambiente e del patrimonio culturale.

La disciplina dettata in materia di S.C.I.A. ha subito, successivamente, ulteriori modifiche per effetto dell’entrata in vigore del D.L. 69/2013 (art. 30, c. 1, lett. e lett. f), che ha ampliato l’ambito di applicazione della S.C.I.A. in ordine alle varianti a permessi di costruire ex art. 22, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001, ed ha modificato le modalità di acquisizione dei pareri e nulla osta prescritti dalla legge.

Anche il D.L. 133/2014 interviene in materia di S.C.I.A. e lo fa:

- innanzitutto, per recepire nell’art. 22, T.U. D.P.R. 380/2001, le modifiche terminologiche previste dal il D.L. 13 maggio 2011, n. 70; infatti il D.L. 133/2014 stabilisce che ai commi 1 e 2 dell’art. 22, T.U. D.P.R. 380/2001, le parole “denuncia di inizio attività” sono sostituite dalle seguenti “segnalazione certificata di inizio attività” e le parole “denunce di inizio attività” sono sostituite dalle seguenti “segnalazioni certificate di inizio attività”;

- in secondo luogo per precisare, con la modifica dell’art. 24, c. 3, T.U. D.P.R. 380/2001, che è tenuto a richiedere il rilascio del certificato di agibilità, ricorrendone i presupposti di legge, oltre al soggetto titolare del permesso di costruire ed al soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, anche il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività;

- in terzo luogo per precisare che, comunque, l’espressione “denuncia di inizio attività”, ovunque ricorra nel T.U. D.P.R. 380/2001, ad eccezione degli articoli 22, 23 e 24 (per i quali già vi è specifica disposizione) è sostituita dall’espressione “segnalazione certificata di inizio attività”.

Il D.L. 133/2014 introduce, inoltre, una semplificazione del procedimento con riguardo alle varianti a permessi a costruire. Dette varianti possono essere ora realizzate mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività a condizione, peraltro, che:

- non configurino una variazione essenziale;

- che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie;

- che siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

A fine lavori dette varianti debbono essere comunicate allo sportello unico per l’edilizia, con attestazione del professionista.

Con la norma in commento viene, pertanto, introdotta una nuova fattispecie di intervento edilizio soggetta a S.C.I.A., oltre a quelle già previste dalla normativa vigente.

Riepilogando questo è l’attuale ambito applicativo della S.C.I.A.:

i) Ambito ex art. 22, c. 1, T.U. D.P.R. 380/2001: il ricorso alla S.C.I.A. è, innanzitutto, previsto per TUTTI gli interventi che:

- non siano riconducibili all'elenco di cui all'art. 10 T.U. D.P.R. 380/2001 ossia a quegli interventi soggetti al permesso di costruire (interventi di nuova costruzione, interventi di ristrutturazione urbanistica e interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs. 22. 1. 2004 n. 42 e s.m.i.”.);

- che non siano riconducibili all'elenco di cui all'art. 6 T.U. D.P.R. 380/2001 ossia agli interventi ad attività "libera" per i quali non è prescritto nessun titolo abilitativo nonché agli interventi ad attività “libera” per i quali è peraltro richiesta la previa comunicazione di inizio dei lavori ovvero la previa comunicazione di inizio dei lavori asseverata;

- che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

ii) Ambito ex art. 22, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001: il ricorso alla S.C.I.A. è, inoltre, previsto, per le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia e non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto ai vincoli storico/culturali e ambientali/paesaggistici di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42.

iii) Ambito ex art. 22, c. 2-bis, T.U. D.P.R. 380/2001: a seguito della modica apportata dal D.L. 133/2014, sono realizzabili mediante segnalazione certificata d'inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, anche le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore;

iv) Ambito ex art. 137 T.U. D.P.R. 380/2001: sono pure soggetti a S.C.I.A. (giusta quanto disposto dall'art. 9, c. 1 e c. 2, L. 24 marzo 1989, n. 122 così come modificato dall'art. 137 T.U. D.P.R. 380/2001) i seguenti interventi: - realizzazione di parcheggi al piano terra o nel sottosuolo di fabbricati anche in deroga ai vigenti strumenti urbanistici ; - realizzazione di parcheggi ad uso esclusivo dei residenti nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico

v) Le limitazioni all’uso della S.C.I.A. nei “centri storici”;

Ai sensi dell’art. 23-bis, T.U. D.P.R. 380/2001:

- all'interno delle zone omogenee A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (ossia nelle zone corrispondenti ai cd. “centri storici”), e in quelle equipollenti secondo l'eventuale diversa denominazione adottata dalle leggi regionali, i Comuni devono individuare con propria deliberazione, che doveva essere adottata entro il 30 giugno 2014, le aree nelle quali non è applicabile la S.C.I.A. per interventi di demolizione e ricostruzione, o per varianti a permessi di costruire, comportanti modifiche della sagoma;

- decorso tale termine e in mancanza di intervento sostitutivo della regione ai sensi della normativa vigente, la deliberazione di individuazione delle aree è adottata da un Commissario nominato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti;

- nelle restanti aree interne alle zone omogenee A) e a quelle equipollenti, gli interventi cui è applicabile la S.C.I.A. non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi trenta giorni dalla data di presentazione della segnalazione;

vi) La facoltà di deroga: è, comunque, riconosciuta la facoltà dell’interessato di chiedere il rilascio del permesso di costruire (senza obbligo del pagamento dl contributo concessorio) per la realizzazione degli interventi di cui all'art. 22 c. 1 e c. 2 T.U. (D.P.R. 380/2001), per i quali è prevista la presentazione della S.C.I.A. In questo caso la violazione della disciplina urbanistico-edilizia non comporta l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 44 T.U. D.P.R. 380/2001 (ossia delle sanzioni penali) (in questo senso l’art. 22, c. 7, T.U. D.P.R. 380/2001).

7. Il mutamento di destinazione d’uso

Il D.L. 133/2014 interviene anche ad integrare la disciplina dettata dal T.U. D.P.R. 380/2001 in tema di mutamento di destinazione d’uso. In realtà il T.U. in materia edilizia, in precedenza, non aveva preso posizione sulla qualificazione urbanistica e sulla disciplina “operativa” del mutamento di destinazione d’uso, limitandosi a rimettere alle regioni il compito di disciplinare tutto ciò. Infatti l’art. 10, co. 2, T.U. D.P.R. 380/2001 così dispone: “le Regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio di attività”.

Ora il D.L. 133/2014 introduce una nuova disposizione nel T.U. in materia edilizia (l’art. 23ter) in tema di mutamento di destinazione d’uso, distinguendo tra mutamento di destinazione d’uso “rilevante” e mutamento di destinazione d’uso “non rilevante”.

Costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

-residenziale e turistico-ricettiva; mutamento di destinazione d’uso rilevante

-produttiva e direzionale;

-commerciale;

-rurale.

Costituisce mutamento non rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare, diversa da quella originaria, ma all'interno della stessa categoria funzionale (ad esempio il mutamento da laboratorio artigianale a ufficio).

In base alla nuova disciplina, pertanto, ciò che conta, per rendere rilevante o meno un intervento di mutamento di destinazione d’uso, è la funzione alla quale l’immobile o la singola unità viene effettivamente destinata. Solo il passaggio dall’una all’altra delle categorie funzionali considerate determina o meno la rilevanza del mutamento di destinazione d’uso.

Sotto questo profilo, al fine di individuare la disciplina applicabile al mutamento di destinazione d’uso, bisogna, ora, tener conto, oltre che della tradizionale distinzione tra mutamento di destinazione d’uso strutturale (ossia accompagnato da opere) e mutamento di destinazione d’uso funzionale (senza l’esecuzione di opere materiali) anche della nuova distinzione, introdotta dalla norma in commento, tra mutamento di destinazione d’uso rilevante (con passaggio a diversa categoria funzionale) e mutamento di destinazione d’uso non rilevante (nell’ambito della medesima categoria funzionale).

La nuova norma, peraltro, fa salve eventuali diverse previsioni da parte delle leggi regionali (alle quali viene, pertanto, confermata competenza prioritaria in questa materia).

Da segnalare anche, che, al fine di stabilire quale sia la destinazione d’uso di un immobile destinato a funzioni diverse, la nuova norma stabilisce che “la destinazione d'uso di un fabbricato o di un’unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile”.

Per quanto riguarda la disciplina “operativa”, il D.L. 133/2014 prende in considerazione solo il mutamento di destinazione d’uso “non rilevante”, stabilendo che “salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito”. Non è chiaro, peraltro, cosa si intende, in termini di titolo edilizio abilitativo, con l’espressione “è sempre consentito”. In particolare trova applicazione nel caso di specie la disciplina dettata dall’art. 6, co. 1, T.U. D.P.R. 380/2001 (attività edilizia totalmente libera)? ovvero la disciplina dettata dall’art. 6, co. 2,T.U. D.P.R. 380/2001 (attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori semplice o asseverata)? ovvero la disciplina dettata dall’art. 22, co. 1, T.U. D.P.R. 380/2001 (attività edilizia soggetta a S.C.I.A.)? Al riguardo bisogna distinguere a seconda che il mutamento di destinazione d’uso non rilevante sia o meno accompagnato dall’esecuzione di opere:

i) se mutamento “funzionale” (senza opere) appare preferibile la prima delle soluzioni sopra esposte, e quindi ritenere applicabile al mutamento di destinazione d’uso non rilevante/funzionale la disciplina dettata dall’art. 6, co. 1, T.U. D.P.R. 380/2001 (attività edilizia totalmente libera). L’espressione “è sempre consentito” evoca, infatti, una sorta di autorizzazione preventiva ex lege, senza necessità pertanto di alcun titolo edilizio abilitativo né di comunicazioni di sorta, per quegli interventi che determinano un cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, senza l’esecuzione di alcuna opera materiale, in quanto interventi ritenuti, per l’appunto, non rilevanti;

ii) se mutamento “strutturale” (con l’esecuzione di opere) troverà applicazione la disciplina prevista dalla vigente normativa in relazione alla tipologia di intervento concretamente posto in essere (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione, ecc.) senza che abbiano, peraltro, rilevanza, ai fini della qualificazione urbanistica dell’intervento, le limitazioni connesse al cambio di destinazione d’uso, da ritenersi, a tali fini, irrilevante, in quanto mutamento nell’ambito della medesima categoria funzionale. Ad esempio se l’intervento consiste in opere per sostituire parti anche strutturali dell’edificio tali però da non alterare la volumetria complessiva dell’edificio, si sarà pur sempre in presenza di un intervento di manutenzione straordinaria, in quanto il cambio di destinazione d’uso, all’interno della medesima categoria funzionale, non è più considerato rilevante ai fini della qualificazione urbanistica dell’intervento edilizio (al contrario il mutamento di destinazione d’uso “rilevante”, con passaggio ad altra categoria funzionale, esclude sempre che un intervento edilizio, anche minimo, possa qualificarsi di manutenzione straordinaria, in quanto per tale tipologia di interventi la legge prescrive che si debba in ogni caso “mantenere l’originaria destinazione d’uso”).

Per gli interventi di destinazione d’uso rilevante, invece, nulla dice la nuova norma. Anche con riguardo a detti interventi, bisogna distinguere tra:

- mutamento di destinazione funzionale (senza opere di carattere strutturale): interventi soggetti a S.C.I.A. (in virtù della norma residuale dell’art. 22, co. 1, T.U. D.P.R. 380/2001) in quanto interventi incidenti sui parametri urbanistici;

- mutamento di destinazione strutturale (accompagnato da opere): se qualificabili come interventi di ristrutturazione cd “maggiore”: interventi soggetti a permesso di costruire (art. 10, c. 1, lett. c, T.U. D.P.R. 380/2001). E’ prevista in alternativa la possibilità di avvalersi della super-D.I.A. (Art 22, c. 3, lett. a), T.U. D.P.R. 380/2001); se qualificabili come interventi di ristrutturazione cd “minore”: interventi soggetti a S.C.I.A (in virtù della norma residuale dell’art. 22, co. 1, T.U. D.P.R. 380/2001) (salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, ex art. 22, c. 7, D.P.R. 380/2001).

Il tutto, salva diversa disciplina dettata, con propria legge, dalla Regione o dal Comune con il regolamento Edilizio.

8. La dichiarazione “alternativa” di conformità ed agibilità

L’art. 25. co. 5-bis, T.U. D.P.R. 380/2001 (introdotto dall’art. 30, c. 1, lett. h, DL. 21 giugno 2013 n. 69 convertito con legge 9 agosto 2013, n. 98) prevede una forma alternativa al certificato di agibilità, ossia la dichiarazione di conformità e agibilità (rilasciata dal direttore lavori o da professionista abilitato).

In particolare la norma in commento dispone che l'interessato, in alternativa alla proposizione della “rituale” domanda per il rilascio del certificato di agibilità (a seguito della quale l’agibilità si potrebbe formare anche per silenzio assenso, verificandosi le condizioni di cui all’art. 25, c. 4, T.U. D.P.R. 380/2001), al fine di adempiere all’obbligo di richiedere l’agibilità, posto a suo carico dall’art. 24, c. 3, T.U. D.P.R. 380/2001 (e la cui violazione è punita con una sanzione amministrativa), può presentare allo Sportello Unico per l’Edilizia, la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione:

a) richiesta di accatastamento dell'edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;

b) dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente.

Comunque, unitamente, alla dichiarazione del tecnico deve essere presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia anche la seguente documentazione:

- il certificato di collaudo statico (quando lo stesso sia obbligatorio ai sensi dell’art. 67 T.U. D.P.R. 380/2001);

- la certificazione di conformità delle opere eseguite alle norme antisismiche (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche);

- la dichiarazione di conformità delle opere alla normativa in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

- il parere dell’A.S.L. nel caso in cui non possa essere sostituito da una dichiarazione del progettista che asseveri la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie.

Il successivo art. 25, co. 5ter, T.U. D.P.R. 380/2001 (introdotto sempre dal DL. 21 giugno 2013 n. 69) prevedeva, anche, che le Regioni a statuto ordinario disciplinassero, con legge, le modalità per l'attuazione della procedura alternativa di dichiarazione dell’agibilità e per l'effettuazione dei controlli; per effetto della disposizione del comma 5ter, la disciplina in commento, pertanto, non poteva considerarsi operativa sino a che la Regione non avesse emanato la disciplina di dettaglio (in particolare la Regione avrebbe dovuto fissare, con propria legge, le modalità di redazione, formazione e rilascio della dichiarazione del direttore lavori o del professionista abilitato, le modalità di presentazione) (3). Il D.L. 133/2014 è intervenuto anche su questo punto stabilendo che “all’art. 25, comma 5ter, le parole “per l’attuazione delle disposizioni di cui al comma 5-bis” sono soppresse”. Per effetto di questa modifica, conseguentemente, diviene immediatamente operativa la disciplina sulla dichiarazione di conformità e agibilità (rilasciata dal direttore lavori o da professionista abilitato), quale forma alternativa al certificato di agibilità, senza dover attendere la normativa di dettaglio da parte della Regione. Alla Regione spetta, ora, solo il compito di disciplinare le modalità per l’effettuazione dei controlli (ma non più il compito di fissare le modalità di redazione, formazione e rilascio della dichiarazione del direttore lavori o del professionista abilitato e le modalità di presentazione). Pertanto, dalla data di entrata in vigore del D.L. 133/2014 (13 settembre 2014), è possibile ricorrere alla nuova dichiarazione di conformità e agibilità di cui all’25. co. 5-bis, T.U. D.P.R. 380/2001. Con tale procedura la dichiarazione di agibilità dell’edificio è immediatamente efficace (ossia l’edificio è agibile dal momento in cui viene presentata alla sportello unico per l’edilizia la dichiarazione di conformità e agibilità del direttore lavori o del professionista abilitato, alternativa alla domanda “rituale”, senza dover attendere il rilascio del provvedimento formale di agibilità da parte del Comune ovvero il decorso dei 30 o 60 giorni richiesti per la formazione del silenzio assenso). Ovviamente la presentazione allo sportello unico per l’edilizia di tale dichiarazione “alternativa” non esclude il potere del Comune di accertare la effettiva sussistenza delle condizioni di agibilità. Sposta solo il momento di tale controllo, che avverrà, anziché prima del formarsi dell’agibilità, come nel caso di presentazione della domanda “rituale”, dopo la presentazione della dichiarazione “alternativa”, e quindi dopo che l’edificio diviene agibile, con facoltà per il Comune, qualora accerti la insussistenza delle condizioni di legge e/o di regolamento, non tanto di negare il rilascio dell’agibilità (che si è già formata) quanto di dichiarare l’inagibilità dell’edificio. E che un’attività di controllo (a posteriori) da parte del Comune non possa mancare è confermato dalla disposizione dell’art. 25ter, T.U. D.P.R. 380/2001 che attribuisce alle Regioni, il compito di disciplinare, con propria legge, le modalità “di effettuazione dei controlli”.

9. Il permesso di costruire convenzionato

Il D.L. 133/2014 introduce nel T.U. D.P.R. 380/2001 (e più precisamente nel titolo IV in tema di “vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni”) un nuovo articolo, il 28-bis, dedicato ad una nuova figura, il “Permesso di costruire convenzionato

Si tratta di un permesso di costruire relativo ad interventi edilizi, incidenti sull’urbanizzazione di un determinato territorio, le cui modalità di attuazione vengono disciplinate da apposita convenzione da stipularsi tra il soggetto attuatore ed il Comune.

Questo nuovo strumento può essere utilizzato, in alternativa ai tradizionali Piani Urbanistici attuativi (Piani di lottizzazione, Piani di recupero, ecc.), ogniqualvolta le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con modalità semplificata.

La convenzione, che, a tal fine, deve essere stipulata, deve specificare gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.

Sono soggetti alla stipula della convenzione:

- la cessione di aree anche al fine dell’utilizzo di diritti edificatori;

- la realizzazione di opere di urbanizzazione (va in ogni caso rispettata la disposizione dell’art. 32, co. 1, lett. g), dec.lgs 12 aprile 2006 n. 163, che estende le diposizioni dettate per i contratti pubblici anche ai contratti, di valore superiore alla soglia stabilita dalle vigenti disposizioni in materia, relativi a lavori pubblici da realizzarsi da parte di soggetti privati, titolari di permesso di costruire, che assumano in via diretta l’esecuzione di opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo concessorio);

- le caratteristiche morfologiche degli interventi;

- la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie. In questo caso il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.

Il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello previsto in generale per il rilascio del permesso di costruire e di cui all’art. 20 T.U. D.P.R. 380/2001.

Alla convenzione si applica altresì la disciplina dell’art. 11 della Legge 7 agosto 1990, n. 241 (in tema di accordo integrativo del provvedimento finale, quale appunto è la convenzione de quo rispetto al permesso di costruire); conseguentemente:

- in accoglimento della proposta presentata dal soggetto attuatore, l’amministrazione comunale può stipulare, senza pregiudizio dei diritti di terzi, ed in ogni caso nel perseguimento del pubblico interesse, la convenzione integrativa del permesso di costruire;

- la convenzione deve essere stipulata per atto scritto, a pena di nullità; alla stessa si applicano i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti, in quanto compatibili;

- per sopravvenuti motivi di interesse pubblico l’amministrazione può recedere unilateralmente dalla convenzione, salvo l’obbligo di provvedere alla liquidazione di un indennizzo in relazione ad eventuali pregiudizi verificatisi in danno del soggetto attuatore;

- la stipula della convenzione deve essere sempre preceduta da una determinazione dell’organo competente all’adozione del provvedimento finale, ossia del permesso di costruire (del quale la convenzione costituisce un’integrazione)

10. Modifiche alla legge 17 agosto 1942 n. 1150

Il D.L. 133/2014, oltre che il T.U. D.P.R. 380/2001, ha pure modificato la legge 17 agosto 1942 n. 1150 (Norme per l’attuazione dei piani regolatori comunali). In particolare viene introdotta una nuova disposizione nell’art. 28 della suddetta legge 1150/1942 (dopo il sesto comma), con la quale si prevede che l’attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di attuazione dei piani di lottizzazione ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire anche per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento.

Giovanni Rizzi

_____________________

  1. Così dispone art. 17, R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito con legge 11 agosto 1939, n. 1249: “Il nuovo catasto edilizio urbano è conservato e tenuto al corrente, in modo continuo ed anche con verificazioni periodiche, allo scopo di tenere in evidenza per ciascun Comune o porzione di Comune, le mutazioni che avvengono:

a) rispetto alla persona del proprietario o del possessore dei beni nonché rispetto alla persona che gode di diritti reali sui beni stessi;

b) nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe.Le tariffe possono essere rivedute in sede di verificazione periodica od anche in dipendenza di circostanze di carattere generale o locale nei modi e nei termini da stabilirsi con regolamento, salvo quanto è disposto nel successivo articolo 25.

  1. G. Rizzi, “La disciplina dell’attività edilizia. Novità normative a seguito della conversione in legge del D.L. 69/2013 (cd. Decreto del fare)”, in CNN Notizie n. 160 del 2 settembre 2013
  2. G. Rizzi, “La disciplina dell’attività edilizia. Novità normative a seguito della conversione in legge del D.L. 69/2013 (cd. Decreto del fare)”, in CNN Notizie n. 160 del 2 settembre 2013

SULLA SORTE DEL CONTRATTO DI COMODATO DI CASA FAMILIARE, ASSEGNATA IN SEDE DI SEPARAZIONE A UNO DEI CONIUGI-COMODATARI: la Cassazione a Sezioni Unite, 29 settembre 2014, n. 20448

La Corte di Cassazione, con la sentenza a Sezioni Unite del 29 settembre 2014, n. 20448 (1), ha enunciato il principio di diritto in base al quale: in ipotesi di concessione in comodato da parte di un terzo di un bene immobile di sua proprietà perché sia destinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniuge affidatario di figli minorenni o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa, emesso nel giudizio di separazione o di divorzio, non modifica la forma e il contenuto del titolo di godimento sull’immobile, ma determina una concentrazione in capo alla persona dell’assegnatario, di detto titolo di godimento, che resta regolato dalla disciplina del comodato, con la conseguenza che il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto dal contratto, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno, ai sensi dell’art. 1809 c.c. (2).

Il comodato di casa familiare nell’orientamento della giurisprudenza di legittimità: dalla pronuncia della Cass. Sez. Un., 21 luglio 2004, n. 13603 alla linea interpretativa della Cass., Sez. Un., 29 settembre 2014 n. 20448.

Con la sentenza che qui si annota, la Corte di Cassazione è tornata nuovamente ad affrontare il tema, complesso e controverso, della sorte del contratto di comodato, avente ad oggetto un bene immobile destinato ad uso familiare, quando, a seguito della crisi del rapporto coniugale, il medesimo bene sia assegnato in sede di separazione ad uno solo dei due coniugi-comodatari.

Accade molto spesso, nella pratica, che uno dei coniugi ottenga «da un terzo - solitamente uno dei suoi genitori - in comodato precario (o, meglio, senza precisa indicazione di un termine finale) un immobile per destinarlo (o che, in ogni caso, destina) a casa familiare. In seguito, il rapporto coniugale entra in crisi e, in sede di separazione o di divorzio, la casa familiare viene assegnata all’altro coniuge: a questo punto il comodante chiede (al comodatario e per lui) all’assegnatario la restituzione del bene» (3).

Di fronte ad una simile richiesta, si pone il problema di stabilire se debba riconoscersi tutela incondizionata al coniuge-assegnatario (4), in considerazione dei persistenti doveri di solidarietà fra i familiari (5) (tesi c.d. familiarista), oppure deve considerarsi prevalente l’interesse del comodante ad ottenere l’immediato rilascio dell’immobile (6) (tesi c.d. contrattualista).

Nel tentativo di comporre tale contrasto la Corte di Cassazione, con una pronuncia a Sezioni Unite - 21 luglio 2004, n. 13603 (7) - ha stabilito che: «ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare (nella specie: dal genitore di uno dei coniugi) già formato o in via di formazione, si versa nell’ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare. Infatti, in tal caso, per effetto della concorde volontà delle parti, si è impresso allo stesso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari (e perciò non solo e non tanto a titolo personale del comodatario) idoneo a conferire all’uso - cui la cosa deve essere destinata - il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum, del comodante. Salva la facoltà di quest’ultimo di chiedere la restituzione nell’ipotesi di sopravvenienza di un bisogno, ai sensi dell’art. 1809, comma 2, c.c. segnato dai requisiti della urgenza e della non previsione»(8).

Tale dictum è stato successivamente contraddetto da un’unica pronuncia di legittimità, la quale ha negato l’esistenza nel caso di specie di un contratto di comodato a tempo indeterminato, trattandosi invece di comodato c.d. precario, con la conseguenza che il comodante può recedere ad nutum «senza che assuma rilievo la circostanza che l’immobile sia stato adibito ad uso familiare e sia stato assegnato, in sede di separazione tra coniugi, all’affidatario dei figli» (9).

Ciò nonostante, con ordinanza interlocutoria del 17 giugno 2013, n. 15113, la questione è stata nuovamente rimessa alle Sezioni Unite (10), invitandosi la medesima Corte a considerare un diverso contemperamento tra le contrapposte esigenze del concedente e quelle del comodatario assegnatario della casa coniugale, tenuto conto che la pronuncia del 2004 ha determinato una sostanziale espropriazione delle facoltà del comodante, nel momento in cui gli ha precluso la recedibilità ad nutum ex art. 1810 c.c., senza però distinguere a seconda che il proprietario sia genitore del beneficiario o un terzo estraneo. Quando, invece, altro è il coniuge proprietario, tenuto a rispettare la solidarietà post coniugale in ragione della tutela costituzionale dell’istituto familiare, altro sono i terzi non dovrebbero essere costretti a subire una situazione “destinata a durare indefinitamente nel tempo”.

La pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, 29 settembre 2014, n. 20448.

Investita del predetto chiarimento, la Corte di Cassazione con la sentenza in commento ha in primo luogo ritenuto opportuno procedere alla qualificazione della fattispecie contrattuale in questione. A tal fine, essa è partita dalla lettera dell’art. 1809 c.c. - che disciplina il contratto di comodato sorto con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale - per poi affermare che è a tale tipo contrattuale - caratterizzato dalla facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata soltanto in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno (art. 1809 c. 2 c.c.) - che bisogna ricondurre il contratto in oggetto quando è destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario.

Segnatamente, nella parte motiva della sentenza si legge che: «il codice civile disciplina due “forme” del comodato, quello propriamente detto, regolato dagli artt. 1803 e 1809 e il c.d. precario, al quale si riferisce l’art. 1810 c.c., sotto la rubrica “comodato senza determinazione di durata”. È solo nel caso di cui all’art. 1810 c.c., connotato dalla mancata pattuizione di un termine e dalla impossibilità di desumerlo dall’uso cui doveva essere destinata la cosa, che è consentito di richiedere ad nutum il rilascio al comodatario. L’art. 1809 c.c. concerne invece il comodato sorto con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale. Esso è caratterizzato dalla facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata solo in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno (art. 1809 c. 2 c.c.). È a questo tipo contrattuale che va ricondotto il comodato di immobile che sia stato pattuito per la destinazione di esso a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario, da intendersi in tal caso “anche nelle sue potenzialità di espansione”. Trattasi infatti di contratto sorto per un uso determinato e dunque, come è stato osservato, per un tempo determinabile per relationem, che può essere cioè individuato in considerazione della destinazione a casa familiare contrattualmente prevista, indipendentemente dall’insorgere di una crisi coniugale. È grazie a questo inquadramento che risulta senza difficoltà applicabile il disposto dell’art. 1809 comma secondo, norma che riequilibra la posizione del comodante ed esclude distorsioni della disciplina negoziale»

Una volta qualificato il contratto in questione, nei termini sopra descritti, la medesima Corte ha meglio precisato, in punto di disciplina, le conseguenze giuridiche che da una simile conclusione discendono, tanto rispetto alla posizione del coniuge-assegnatario dell’immobile quanto rispetto alla posizione del concedente.

Riguardo al primo, la Corte ha osservato che intanto il comodatario, o il coniuge separato con cui sia convivente la prole minorenne o non autosufficiente, può opporsi alla richiesta di rilascio dell’immobile avanzata dal comodante, in quanto dimostri la esistenza di un comodato di casa familiare con scadenza non prefissata. Grava infatti su di lui l’onere di provare che tale era la pattuizione attributiva del diritto personale di godimento.

Quanto invece al secondo, sempre la Corte ha chiarito che, in tal caso, il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto dal contratto, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno, ai sensi dell’art. 1809 c.c. Intendendosi l’urgenza come imminenza, restando quindi esclusa la rilevanza di un bisogno non attuale, non concreto, ma soltanto astrattamente ipotizzabile; ed il bisogno come necessità seria, non voluttuaria, né capricciosa o artificiosamente indotta.

Il regime dell’opponibilità ai terzi del contratto di comodato di casa familiare, assegnata in sede di separazione ad uno dei coniugi-comodatari.

Infine si segnala come la predetta sentenza della Suprema Corte si imponga alla attenzione dell’interprete anche sotto un altro profilo. Essa recepisce l’indirizzo giurisprudenziale secondo il quale il provvedimento di assegnazione in favore del coniuge affidatario di figli minorenni o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa, emesso nel giudizio di separazione o di divorzio, non modifica la forma e il contenuto del titolo di godimento sull’immobile, ma determina una concentrazione in capo alla persona dell’assegnatario, di detto titolo di godimento, che resta regolato dalla disciplina del comodato (11).

Premesso ciò, per quanto riguarda il regime di opponibilità ai terzi, la Corte di Cassazione, nonostante interpellata nella ordinanza, non si è espressa, ritenendo la questione estranea al tema da decidere.

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