Marco Anellino

RENT TO BUY (una vera bomba giuridica...) ed EDILIZIA

9 risposte in questa discussione

SBLOCCA ITALIA

Edilizia

Apre così l’art. 17 (Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia, Capo V) del Dl 133/2014, noto come Sblocca Italia e pubblicato sulla GU del 12 settembre.

Prima modifica riguarda le manutenzioni straordinarie. Nell’ art. 3 del DPpr 380 (Definizioni degli interventi edilizi), viene inserito questo testo: “Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.

In materia di interventi di conservazione, dopo l’art. 3 del 380 viene inserito il 3-bis: “Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa. Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario”.

Ristrutturazione edilizia. All’art.14 del TU 380, dopo il c. 1, è inserito il c.1-bis. “Per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico”.

Per l’inizio attività, d’ora in poi basterà una semplice dichiarazione e si dovranno pagare soltanto oneri di urbanizzazione. La Scia sostituirà la Dia edilizia, (anche per le varianti minori, ma dovrà trattarsi di interventi conformi alle prescrizioni urbanistico – edilizie e attuati dopo che si saranno acquisiti i prescritti atti di assenso dell’autorità che gestisce i vincoli).

Permesso di costruire convenzionato. Dopo l’art. 28 del Dpr 380, il DL 133/2014 ha inserito l’art. 28-bis:” Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato.

La convenzione specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi…”.

Modifica anche in materia di “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante. Ecco il testo del nuovo art. 23-bis. “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale e turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale;
c) commerciale; d) rurale”.

RENT TO BUY

Art. 23

(Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva

alienazione di immobili)

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono

l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per

il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando

al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel

contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice

civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di

cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non

consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti,

non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668,

quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine

triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice

civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un

periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le

disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli

1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di

inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione,

il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno

2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo

stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo,

maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per

inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla

restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a

titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel

contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue,

fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del

regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In

caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio

decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il

curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di

cui al comma 5.

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014,

n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80,

e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente

articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di

trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di

vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla

data di entrata in vigore della presente disposizione.".

8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata

al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione

della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul

Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data

comunicazione nella gazzetta ufficiale.

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Al concorso potrà anche uscire (peraltro è argomento già sviscerato da anni ricorrendo a collegamenti di negozi tipici). Nella pratica è un istituto che qui in Italia non decollerà mai.

Scommettiamo?

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Aggiungo il commento di un Notaio che considero tra le più grandi Menti del Notariato (e mio "antico" insegnante alla Guasti):

Molto, molto interessante.

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tra l'altro è stato trattato anche durante il convegno Notares

Come dice Alberto una possibile traccia concorsuale :)

ma nella pratica avra' scarsa applicazione

gaia

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