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Agevolazioni prima casa

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18 risposte in questa discussione

Si registra un revirèment nell'orientamento della Agenzia delle entrate in materia di acquisti immobiliari aventi per oggetto più unità che considerate nel loro complesso assumono le caratteristiche dell'immobile non di lusso.

In difformità, cioè, dall'indirizzo espresso con la circolare 25/E del 25.2.2005, in cui s'era espresso orientamento favorevole e in contrasto con l'indirizzo giurisprudenziale consolidato (Cass. sez. I civ. 22/01/1998, n.563; Cass. sez. I civ. 3/06/1998, n.5433; Cass. sez. V civ. 14/05/2007, n.10981; Cass. sez. trib. 24/11/2006, n.24986; Cass. sez. trib. 25/02/2008, n.4739.) arriva la circolare 142/E con cui si cambia idea e si esprime "e agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa".

La ragione del mutamento di indirizzo non è chiarita.

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Si registra un revirèment nell'orientamento della Agenzia delle entrate in materia di acquisti immobiliari aventi per oggetto più unità che considerate nel loro complesso assumono le caratteristiche dell'immobile non di lusso.

In difformità, cioè, dall'indirizzo espresso con la circolare 25/E del 25.2.2005, in cui s'era espresso orientamento favorevole e in contrasto con l'indirizzo giurisprudenziale consolidato (Cass. sez. I civ. 22/01/1998, n.563; Cass. sez. I civ. 3/06/1998, n.5433; Cass. sez. V civ. 14/05/2007, n.10981; Cass. sez. trib. 24/11/2006, n.24986; Cass. sez. trib. 25/02/2008, n.4739.) arriva la circolare 142/E con cui si cambia idea e si esprime "e agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa".

La ragione del mutamento di indirizzo non è chiarita.

si deve evidenziare che le unita immobiliari devono essere limitrofe, si deve presentare una planimetria della unificazione all'agenzia del territorio che attribuira' la nuova rendita e determinera' le nuove caratteristiche dell'immobile.

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Si registra un revirèment nell'orientamento della Agenzia delle entrate in materia di acquisti immobiliari aventi per oggetto più unità che considerate nel loro complesso assumono le caratteristiche dell'immobile non di lusso.

In difformità, cioè, dall'indirizzo espresso con la circolare 25/E del 25.2.2005, in cui s'era espresso orientamento favorevole e in contrasto con l'indirizzo giurisprudenziale consolidato (Cass. sez. I civ. 22/01/1998, n.563; Cass. sez. I civ. 3/06/1998, n.5433; Cass. sez. V civ. 14/05/2007, n.10981; Cass. sez. trib. 24/11/2006, n.24986; Cass. sez. trib. 25/02/2008, n.4739.) arriva la circolare 142/E con cui si cambia idea e si esprime "e agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa".

La ragione del mutamento di indirizzo non è chiarita.

In materia di agevolazioni prima casa, il CNN di ieri riporta un quesito volto a sconfessare la tendenza dell'AE a negare le agevolazioni per il caso di acquisto di più di due unità immobiliare da fondere in un immobile non di lusso. 'Ste sanguisughe.

Quesito tributario n. 187-2010/T

PRIMA CASA - PLURALITÀ DI UNITÀ IMMOBILIARI CONTIGUE

Il quesito nasce dalla pretesa di un ufficio dell’Agenzia delle Entrate di negare le agevolazioni “prima casa” in caso di acquisto di tre unità immobiliari destinate a costituire un’unica abitazione non di lusso.

Ciò sulla base di una interpretazione letterale e restrittiva non già della norma di legge (nota II-bis all’art.1 della tariffa, parte I, del T.U. delle disposizioni sull’imposta di registro), ma della risoluzione n.25/E del 25 febbraio 2005.

L’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, in sintesi, sosterrebbe che l’agevolazione, in base a detta Risoluzione, sarebbe concedibile solo in caso di acquisto di due unità immobiliari destinate ad essere fuse in un’unica unità abitativa ma non nel caso in cui le unità da fondere siano tre o più.

L’interpretazione dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate è da considerarsi errata sulla base di più motivi.

Innanzi tutto, sotto il profilo metodologico, l’oggetto dell’interpretazione non può essere la Risoluzione ma la norma di legge; è quest’ultima che va interpretata, avvalendosi in primo luogo della giurisprudenza e poi, eventualmente, delle fonti di prassi (circolari o risoluzioni).

L’interpretazione restrittiva della norma, basata sul suo tenore letterale, era stata sostenuta dal Ministero delle Finanze nella Risoluzione n.310482 del 27 novembre 1989, secondo cui, nell’ipotesi di acquisto di più unità abitative, l’agevolazione poteva essere concessa limitatamente ad un solo cespite immobiliare.

Successivamente, prendendo atto di varie pronunce giurisprudenziali in senso contrario, l’Amministrazione ha cambiato orientamento: prima con la circolare n.19/E dell’1 marzo 2001, nella quale, al punto 2.2.13 ha ammesso l’applicazione dell’aliquota I.V.A. ridotta del 4% per lavori di ampliamento della “prima casa”; successivamente con la Risoluzione n.25/E del 25 febbraio 2005, nella quale ha esplicitamente ammesso che un soggetto, già titolare di un immobile acquistato fruendo dell’agevolazione “prima casa”, possa ancora fruire dell’agevolazione per l’acquisto di una stanza da annettere alla “prima casa” di abitazione; infine, con la Risoluzione n.142/E del 4 giugno 2009, ha espresso parere favorevole alla concessione dell’agevolazione per l’acquisto di un piccolo alloggio contiguo ad altra abitazione già di proprietà della parte che intende procedere all’acquisto, ma non acquistata con le agevolazioni “prima casa” in quanto tale beneficio non era previsto dalla normativa vigente al momento del trasferimento.

I detti provvedimenti interpretativi, come si è detto, sono stati adottati per adeguarsi ad una consolidata giurisprudenza che, fin dalla sentenza emessa dalla Corte di Cassazione, sez. I civile, in data 22 gennaio 1998, n.563, ha individuato la ratio della norma nel facilitare l’acquisto di abitazioni da parte di chi ne è sprovvisto, dando rilievo non alla consistenza o alla destinazione che gli immobili avevano prima della vendita ma a quella che essi ricevono a seguito dell’acquisto, ferma restando la non concedibilità dell’agevolazione nel caso in cui l’immobile risultante venga ad avere caratteristiche di lusso.

E’ quindi evidente che l’irrilevanza della situazione antecedente alla vendita non permette di operare alcuna distinzione tra il caso in cui le unità immobiliari destinate ad essere accorpate dopo la vendita siano due o più di due: ciò che conta è solo il risultato finale e cioè la realizzazione di un’unica abitazione non di lusso da destinare a “prima casa” dell’acquirente.

D’altra parte in tutte le sentenze della Suprema Corte in materia è espressamente detto che l’agevolazione spetta per l’acquisto di due o più unità immobiliari destinate a costituire un’unica unità abitativa: cfr. ex plurimis Cass. sez. I civ. 22/01/1998, n.563; Cass. sez. I civ. 3/06/1998, n.5433; Cass. sez. V civ. 14/05/2007, n.10981; Cass. sez. trib. 24/11/2006, n.24986; Cass. sez. trib. 25/02/2008, n.4739.

La stessa Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n.142/E, afferma che l’amministrazione finanziaria ha recepito il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “le agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa”; quindi, anche se, nel caso concreto, riconosce la possibilità di concedere le agevolazioni per l’acquisto di due alloggi in quanto questo era l’oggetto dell’istanza di interpello rivoltale, in linea di principio riconosce tale possibilità anche in caso di acquisto di più di due unità immobiliari.

In conclusione non pare contestabile che, alla luce dei principi interpretativi enunciati dalla consolidata giurisprudenza della Suprema Corte e recepiti dall’Amministrazione Finanziaria, l’agevolazione “prima casa” spetti anche in caso di acquisto (anche non contestuale) di più unità immobiliari destinate dalla parte acquirente ad essere accorpate per venire a costituire un’unica unità abitativa non avente caratteristiche di lusso ai sensi del decreto ministeriale 2 agosto 1969.

Angelo Piscitello

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Ad oggi mi sembra situazione pacifica.

Personalmente l'ho fatto più volte con i miei clienti.

Casa contigua, casa sopra, stanza distaccata dalla casa contigua e simili.

Mai un problema all'age.

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Ad oggi mi sembra situazione pacifica.

Personalmente l'ho fatto più volte con i miei clienti.

Casa contigua, casa sopra, stanza distaccata dalla casa contigua e simili.

Mai un problema all'age.

La novità dovrebbe essere nel riconoscere le agevolazioni anche nel caso di acquisto di più di due unità immobiliari contigue... Praticamente un puzzle :tongue:

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La novità dovrebbe essere nel riconoscere le agevolazioni anche nel caso di acquisto di più di due unità immobiliari contigue... Praticamente un puzzle :tongue:

La pretesa dell'agenzia in questione era palesemente ridicola.

Prima casa si se le abitazioni sono due, prima casa no se le abitazioni sono tre... ma stiamo scherzando ?

Questa gente dovrebbe poter essere chiamata a risarcire i danni arrecati al contribuente, costretto alla difesa in commissione tributaria. Non basta la condanna al pagamento delle spese, che spesse volte è anche negata.

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Non basta la condanna al pagamento delle spese, che spesse volte è anche negata.

mi accontenterei anche di un bel rogo in piazza...

figurati che al mio notaio hanno tassato un atto con due tasse fisse (quando palesemente doveva essere una).

Ha ricorso in autotutela e non hanno risposto (contanto sul fatto che per 168 euro...).

Ha ricorso allora in commissione tributaria la quale ha dato ragione al notaio su tutta la linea.

Ieri ci è stato notificato che l'agenzia delle entrate ha presentato appello (l'appello è stato scritto da tre avvocati).

Il mio notaio ha cominciato ad accumulare una catasta di legna nel piazzale dell'Agenzia delle Entrate.

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mi accontenterei anche di un bel rogo in piazza...

figurati che al mio notaio hanno tassato un atto con due tasse fisse (quando palesemente doveva essere una).

Ha ricorso in autotutela e non hanno risposto (contanto sul fatto che per 168 euro...).

Ha ricorso allora in commissione tributaria la quale ha dato ragione al notaio su tutta la linea.

Ieri ci è stato notificato che l'agenzia delle entrate ha presentato appello (l'appello è stato scritto da tre avvocati).

Il mio notaio ha cominciato ad accumulare una catasta di legna nel piazzale dell'Agenzia delle Entrate.

con i soldi nostri....

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costretto alla difesa in commissione tributaria. Non basta la condanna al pagamento delle spese, che spesse volte è anche negata.

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Rispondo ora a questo thread giusto per dire la mia, seppure in ritardo rispetto alle altre osservazioni già riportate da altri membri.

Anzitutto, credo che massigu, nel porre la questione iniziale, abbia sbagliato ad interpretare il contenuto dei provvedimenti dell'AE da lui menzionati (che sono entrambe risoluzioni, non circolari). Sul punto, l'AE non ha propriamente cambiato posizione dal 2005 (mi attengo al periodo della prima risoluzione menzionata, in realtà dovremmo tornare indietro alla circolare del marzo 2001) al 2009, ma - direi piuttosto - l'ha "ammorbidita" in un'ottica pro-contribuente.

Preliminarmente, infatti, devo evidenziare che già la famosa Cassazione del 1998, più volte citata dall'AE ed il cui orientamento è stato da quest'ultima recepito (come espressamente ammesso in entrambe le risoluzioni menzionate !), non ha mai posto alcun limite al numero di unità immobiliari che potevano essere acquistate per essere poi fuse in unica casa di abitazione; basta guardare alla massima riportata dalla stessa AE:

“le agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa”

Il problema che si era posto all'epoca, invece, con l'Agenzia delle Entrate, era diverso: quella Cassazione, come pure le successive, era entrata nel merito dell'acquisto di più unità immobiliari effettuato contestualmente, con unico atto e, pertanto, con unica richiesta di agevolazioni "prima casa"; per contro, nel caso in cui si fosse, invece, acquistato un primo immobile agevolato, con l'intenzione di acquistare successivamente il secondo immobile da accorpare al primo, è stata per diversi anni opinione dell'AE che la richiesta di agevolazioni per detto secondo acquisto sarebbe stata inammissibile, in quanto contrastante con il requisito del mancato possesso di altri immobili acquisiti con le agevolazioni "prima casa".

Sul punto, peraltro, devo ammettere che il quesito tributario affrontato sul CNN notizie da Piscitello, letto il giorno stesso della pubblicazione, mi ha sconcertato per la sua completa inutilità e intempestività; posso solo pensare che sia stato originato dall'isolata richiesta di qualche AE locale, sicuramente NON da alcuna risoluzione ufficiale che abbia negato l'agevolazione in parola.

Ma, tornando a bomba al discorso iniziato sopra, dicevo che la posizione dell'AE si è, invero, progressivamente "ammorbidita" nell'ambito degli acquisti plurimi "non contestuali". Con la risoluzione citata da massigu, poi confluita, con ulteriore "ammorbidimento", nella fondamentale circolare 38/E del 12 agosto 2005, l'AE ha riconosciuto la possibilità del secondo acquisto agevolato (anche se all'epoca, vista la reticenza della Circolare e visto quanto espressamente dichiarato nella risoluzione, si manifestò il dubbio che soltanto l'acquisto separato di un vano - da accorpare ad altro immobile agevolato - che non costituisse alloggio autonomo poteva essere a sua volta agevolato); si arriverà poi alla risoluzione 142/E del 2009, citata sempre da massigu, che non solo ribadirà i precedenti contenuti, ma sorvolerà anche sul requisito dell'agevolazione richiesta per il primo acquisto (schierandosi, su questo, contro alcune direzioni regionali dell'AE, che si erano pronunciate diversamente), per giungere, ancora successivamente e con altri "ammorbidimenti" ancora (per esempio in ordine alle pertinenze), alla circolare 31/E del 7 giugno 2010.

Scusate la prolissità del mio intervento, ma ho voluto esprimere le mie considerazioni un po' per dovere di cronaca e un po' per completezza di discorso.

ilrogitolampo

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Riprendo questa discussione che mi pare offrire uno spunto interessante, anche perchè mi riguarda personalmente.

A questo punto bisogna capire se anche ai fini IMU (e ponendo il caso che non sia ancora avvenuto l'accorpamento catastale delle due unità immobiliari) le due unità immobiliari vengano calcolate entrambe come prima casa.

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La risposta alla tua domanda a tutt'oggi non è stata chiarita in via ufficiale dall'Agenzia delle Entrate. Propenderei però quasi pacificamente per la tesi positiva (sussistendo i presupposti oggettivi per l'agevolazione) giacché il "decreto salva Italia" (art. 13 comma 2) dice espressamente che

per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente

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Grazie per la segnalazione Matteo Mazzotta, non avevo ancora letto quella circolare.

Rimango contrariato, più che stupito, da questa interpretazione, non perché sia in contrasto con la mia previsione ovviamente ma perché ciò significa nullificare il tenore letterale della normativa stessa ("per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, come unica unità immobiliare") approfittando della novità della materia. Peraltro dà origine ad un'evidente asimmetria con l'interpretazione del medesimo concetto relativamente alla questione delle agevolazioni "prima casa". Spero vivamente che la giurisprudenza tributaria gli spezzi le gambe quanto prima :nuke:

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