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Vendita Con Riserva Di Proprietà

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11 risposte in questa discussione

Tizio ha venduto a Caio l'immobile Alfa per euro 100000 riservandosi la proprietà fino a pagamento totale del prezzo!Il prezzo oggi è stato interamente pagato e l'acquirente ha l'assegno con cui ha pagato il saldo ma non vi è l'atto di quietanza e non si hanno notizie di Tizio per cui è impossibile oggi fare l'atto di quietanza!In che modo è possibile ottenere l'annotazione a margine della trascrizione che cancelli la riserva di proprietà?Grazie mille a chiunque mi vorrà rispondere!

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oppure diffidare Tizio e poi agire in Tribunale per l'accertamento dell'avveramento della condizione, ovviamente a spese del convenuto...

(ovviamente questo vale soprattutto se il buon Tizio si è semplicemente "dato" e non è scomparso in senso tecnico!!)

sss

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ma è una traccia o cosa?!?!??!?

se è una traccia fai quello che ti ha detto Favola...perchè se non ne hai notizia non ne hai notizia...cosa vuoi che ti dichiari!!

sss

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ma è una traccia o cosa?!?!??!?

se è una traccia fai quello che ti ha detto Favola...perchè se non ne hai notizia non ne hai notizia...cosa vuoi che ti dichiari!!

sss

E' un caso pratico capitato al mio studio e mi interessava capire se ci fosse una soluzione veloce per soddisfare il cliente! Per questo pensavo alla dichiarazione unilaterale come previsto nei casi di contratto condizionato!

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No fari maina cancellazione di riserva di proprietà unilaterale fatta dall'acquirente.

Chi ti assicura che l'assegno è stato incassato ed è andato a buon fine?

Non credo che ci si possa fidare della movimentazione bancaria (chi ti assicura che l'assegno è stato effettivamente incassato dal venditore?).

Quindi: o è presente almeno il venditore o credo che sia necessario l'intervento del giudice.

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STUDI CIVILISTICI Studio n. 5434/C

Vendita di immobili con riserva di proprietà e loro successiva circolazione

Approvato dalla Commissione studi civilistici il 10 dicembre 2004 Michele Labriola

1) Il problema.

Il problema dal quale trae origine il presente studio riguarda la possibilità di procedere alla vendita di un bene immobile pervenuto in forza di atto di vendita con riserva della proprietà, in assenza dell'atto di assenso a cancellazione della detta riserva.

In particolare, è necessario verificare se il Notaio incaricato di stipulare l'atto di trasferimento dell'immobile, possa prescindere dal richiedere il consenso alla cancellazione della riserva di proprietà gravante sul bene e specificatamente occorre chiedersi in quali circostanze ed in presenza di quali presupposti ciò possa eventualmente avvenire.

Non vi è dubbio che, al fine di garantire la sicura circolazione del bene, il Notaio dovrà sempre richiedere l'assenso alla cancellazione del riservato dominio; tuttavia per alcune limitate e particolari ipotesi, nelle quali vi sia l'oggettiva difficoltà o l'impossibilità di reperire il venditore (ad esempio perché dalla vendita è decorso un tempo assai ampio), occorre confrontarsi con il problema in esame.

2) Applicabilità delle norme in materia di vendita con riserva di proprietà a beni immobili.

Preliminarmente appare opportuno dar conto dell'orientamento assolutamente dominante in giurisprudenza e dottrina in ordine all'applicabilità delle norme in materia di vendita con riserva della proprietà - artt. 1523 - 1526 c.c. (norme dettate nella sez. II del Capo I del Titolo III del libro quarto del Codice Civile, sezione riferita espressamente alla "vendita di cose mobili"), anche ai beni immobili. (1)

In tal senso, si è ritenuta non decisiva la collocazione dell'istituto nella sezione relativa ai beni mobili, collocazione che trova la sua giustificazione nella maggiore, ma non esclusiva, applicabilità della riserva di proprietà per le cose mobili; nel contempo, in mancanza di una norma proibitiva (il cui fondamento peraltro non sarebbe di facile giustificazione), l'autonomia privata ben può prevedere l'inserimento di una clausola portante la riserva di proprietà in una vendita immobiliare. (2)

Né, d'altro canto, può sostenersi che la garanzia prevista per il venditore in relazione al non integrale versamento del prezzo possa o debba essere limitata a quanto previsto dall'art. 2817 n. 1 c.c., che attribuisce l'ipoteca legale all'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla vendita.

Pertanto, non potendosi attribuire un rilievo esclusivo e assorbente all'ipoteca legale, ben potrà il venditore avvalersi della più efficace garanzia costituita dalla riserva di proprietà. (3)

D'altronde il "riservato dominio" per i beni immobili è stato espressamente previsto da leggi speciali sia in materia civile, quali quelle in tema di assegnazioni di fondi agricoli (4), sia in materia tributaria. (5)

In ultimo, va dato atto della circostanza che nella prassi negoziale e nell'attività notarile, l'applicabilità della riserva di proprietà ai beni immobili costituisce un risultato ormai acquisito da diversi decenni. (6)

Diverso problema è quello della configurazione giuridica che debba attribuirsi alla vendita immobiliare stipulata con il patto di riservato dominio e della conseguente disciplina applicabile.

Occorre verificare se questo contratto, della cui natura atipica non può dubitarsi, per l'assenza, come detto, di un espresso rinvio ai beni immobili, debba essere disciplinato in toto dalle disposizioni contenute negli artt. 1523 e ss. c.c., o se l'autonomia privata possa configurare una vendita immobiliare con il pagamento del prezzo dilazionato secondo diversi principi e quindi con una differente regolamentazione.

La questione non è di poco momento: non vi è dubbio, infatti, che solo ispirandosi ad una normativa di riferimento può individuarsi un principio generale di comportamento al fine della risoluzione del problema in esame; ove, all'opposto, fosse possibile colorare la riserva di proprietà per i beni immobili di contenuti assolutamente autonomi rispetto agli artt. 1523 - 1526 c.c., ogni tentativo di indagine risulterebbe vanificato dalla molteplicità delle clausole di volta in volta adottate nella prassi contrattuale.

In realtà, ogni volta che la dottrina ha esaminato il rapporto tra istituto della riserva di proprietà e beni immobili, ha sostenuto la tesi dell'applicabilità della disciplina codicistica e pertanto è dalle norme dettate in materia di beni mobili che occorre prendere le mosse per l'esame della fattispecie in oggetto.

Conseguentemente, per una vendita immobiliare con pagamento del prezzo in tutto o in parte dilazionato e rateizzato, stipulata con riserva di proprietà, sia in presenza nell'atto di un espresso richiamo alla disciplina da applicare (art. 1523 e ss. c.c.), sia che tale richiamo manchi, occorrerà fare pieno rinvio alla figura generale prevista dal codice civile.

Resta salva, ovviamente, l'ipotesi che le parti abbiano voluto concludere una fattispecie del tutto differente ed autonoma, regolata da principi diversi rispetto a quelli codificati, pur in presenza di identico nomen iuris, fattispecie che in tal caso sarà disciplinata dalle clausole atipicamente e liberamente convenute dai costituiti, senza poter essere riassunta nella normativa applicabile alla vendita con riservato dominio. (7)

3) Brevi cenni sulla natura giuridica della vendita con riserva della proprietà.

La natura giuridica della vendita con riserva di proprietà è un argomento che ha particolarmente appassionato la dottrina: il risultato di tale attenzione è stata l'elaborazione di numerose teorie con conclusioni spesso del tutto opposte ed incompatibili tra loro.

Non è evidentemente questa la sede per esaminare in maniera analitica i vari orientamenti proposti; nel contempo occorre dar cenno delle tesi più autorevoli al fine di evidenziare alcuni aspetti dell'istituto, che possano essere di ausilio per la risoluzione del problema in esame.

L'orientamento tradizionale ravvisava nell'integrale e definitivo pagamento del prezzo una condizione sospensiva cui era subordinato il trasferimento della proprietà; tale orientamento, assolutamente prevalente anteriormente al codice del 1942, ha poi trovato un seguito anche con riferimento all'attuale normativa. (8)

In effetti è la stessa lettera della legge a suggerire a prima vista tale interpretazione, ove si consideri che il pagamento del prezzo è tipicamente assunto quale fatto condizionante il trasferimento.

Questa ricostruzione dogmatica ha, però, originato numerosi rilievi critici: la principale obiezione è che il pagamento del prezzo essendo "in obligatione" non presenta quel requisito di incertezza insito nel meccanismo condizionale e pertanto non si è in presenza, anche seguendo testualmente il dato normativo, di un contratto totalmente condizionato proprio perché l'obbligazione di pagare il prezzo, sia pure a rate, sorge subito ed incondizionatamente. (9)

Di recente, però, la giurisprudenza sembra aver ammesso la "condizione di adempimento", ovvero la possibilità che le parti di un negozio, nell'ambito dell'autonomia privata, possano prevedere l'adempimento o l'inadempimento di una di esse quale evento condizionante l'efficacia del contratto, tanto in senso sospensivo che risolutivo. (10)

Nel contratto in esame, inoltre, non tutti gli effetti del rapporto sono sospesi, in quanto sorgono immediatamente determinati effetti obbligatori (consegna del bene, passaggio dei rischi), tra i quali, come detto, anche l'obbligo di pagare il prezzo, se pur in forma dilazionata.

I sostenitori del negozio condizionato sospensivamente in ordine a tale rilievo sostengono che ben potendosi, ai sensi dell'art. 1353 c.c., apporre la condizione anche ad un singolo patto, in tale ipotesi solo il trasferimento della proprietà resterebbe sospeso.

La soluzione del negozio condizionato ha in tempi recenti trovato altri sostenitori, ma attraverso una inversione del modello di riferimento, ovverosia qualificando la vendita in oggetto come sottoposta a condizione risolutiva e non sospensiva.

La tesi proposta è quella della "proprietà risolubile", nel senso cioè che l'acquirente sarebbe titolare di una proprietà risolubile ed a tale negozio sarebbe applicabile la disciplina della condizione risolutiva (a seguito del mancato pagamento del prezzo), spettando al venditore una aspettativa giuridica alla riacquisizione del bene. (11)

Anche tale teoria è stata sottoposta a critica.

Ove si fosse in presenza di una condizione risolutiva, dovrebbe conseguirne che il verificarsi della medesima comporterebbe automaticamente lo scioglimento del rapporto contrattuale, mentre, come si evince dal combinato disposto degli artt. 1525 - 1526 c.c., la risoluzione avrà luogo se e quando il venditore agirà per farla valere. (12)

Gli altri due principali orientamenti, che meritano di essere rapidamente ricordati, sono i seguenti.

Il primo ha tentato di spostare l'attenzione dell'interprete dal dato normativo alla funzione che il legislatore avrebbe inteso attribuire all'istituto in oggetto.

Trattasi della nota tesi che ravvisa nel meccanismo insito nella vendita con riserva di proprietà una forma di garanzia per il venditore, o meglio un espediente per consentire il recupero del bene nel caso di inadempimento del compratore e di risoluzione del contratto.

La posizione del compratore si qualifica dopo la conclusione del contratto, ab initio, come portatrice di rischi, oneri, facoltà e poteri che caratterizzano il diritto di proprietà; resterebbe salvo unicamente il diritto reale tipico di garanzia a favore del venditore.

In definitiva, secondo tale orientamento, il compratore è già proprietario, pur limitato dal diritto del venditore in funzione di garanzia. (13)

Alla brillante intuizione di indagare sulla funzione economica del contratto in esame non ha però fatto riscontro un consenso diffuso, proprio perché dal dato letterale dell'art. 1523 c.c., emerge chiaramente che "il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna".

Il secondo orientamento, sviluppando la tesi che vedeva nella vendita con riserva di proprietà una vendita obbligatoria pura, (14) giunge alla conclusione che si sia in presenza di una vendita obbligatoria ove l'effetto traslativo sia rinviato ad un momento successivo e precisamente sia susseguente al pagamento dell'ultima rata di prezzo, sorgendo dal contratto solo rapporti obbligatori reciproci a carico delle parti. (15)

Va segnalato che tale ultima tesi ha trovato nel corso degli anni più recenti anche riscontro nella giurisprudenza della Suprema Corte. (16)

4) Il pagamento del prezzo.

Dal tenore letterale dell'art. 1523 c.c., come detto in precedenza, emerge che il compratore acquista la proprietà del bene con il pagamento dell'ultima rata di prezzo.

L'acquisto quindi avviene ex nunc e non retroagisce al momento della conclusione del contratto. (17)

In ogni caso, sia che si aderisca alla tesi del negozio condizionato, sia a quella della vendita con effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti, ben si intuisce che elemento centrale dell'intera vicenda contrattuale sia quello del pagamento integrale del corrispettivo pattuito, col versamento dell'ultima rata del prezzo.

Con il pagamento del prezzo, il compratore diviene proprietario del bene immobile. (18)

Nella prassi contrattuale, al fine di consentire una sicura ed affidabile successiva circolazione del bene già gravato da "riservato dominio", si fa ricorso all'atto di consenso unilaterale da parte del venditore, con il quale si rinunzia alla riserva di dominio contenuta nell'atto di compravendita e nel contempo si autorizza il Conservatore della competente Agenzia del Territorio ad annotare a margine della relativa trascrizione la cancellazione del patto. (19)

Occorre però chiedersi quale funzione e quale natura giuridica vada riconosciuta a tale atto unilaterale di consenso a cancellazione.

In realtà, sia per motivi di carattere eminentemente fiscale (la necessità di evitare il versamento dell'imposta pari allo 0,50% prevista dal T.U. sull'imposta di registro), sia soprattutto per la struttura della vendita con riserva di proprietà, tale atto unilaterale non prevede il rilascio di una quietanza da parte del venditore, in ordine all'integrale e definitivo versamento del prezzo.

La funzione di tale atto è eminentemente pubblicitaria, ovvero quella di consentire la cancellazione del patto di riservato dominio dai registri immobiliari.

Conseguentemente all'atto unilaterale di consenso non può attribuirsi, ai fini sostanziali e civilistici, quella funzione probatoria che la legge attribuisce al negozio di quietanza. (20)

Pertanto, al fine di riscontrare se la proprietà sia effettivamente del compratore a seguito del pagamento integrale del prezzo, non è necessario l'atto di consenso a cancellazione da parte del venditore (che svolge, come detto e come meglio si dirà in seguito, diversa funzione), ma occorrerà fare riferimento, in assenza di un espresso atto di quietanza, a differenti elementi dimostrativi.

La giurisprudenza ha affrontato e risolto in senso negativo il problema della assoluta necessità dell'atto di quietanza a dimostrazione dell'avvenuto pagamento, evidenziando che la quietanza assume il valore di documento probatorio apprezzabile dal giudice al pari di qualsiasi altra prova desumibile dal processo. (21)

Sarà pertanto necessario, nella pratica, individuare elementi diversi che possano dare conto dell'integrale pagamento.

E' opportuno, a tal proposito, evidenziare che alla vendita con riserva di proprietà si è fatto notevole ricorso negli anni '60 e '70, durante il grande incremento edilizio del nostro paese, al fine di consentire l'accesso al bene-casa anche a soggetti non dotati, al momento della conclusione del contratto, della necessaria disponibilità economica.

Nel contempo, proprio per garantire nel miglior modo i venditori, la grande maggioranza dei contratti di vendita con riserva di proprietà, prevedeva anche il rilascio di effetti cambiari da parte del compratore.

Così nella pratica avveniva che man mano che le rate di prezzo venivano regolarmente pagate dal compratore, il venditore provvedeva a restituire gli effetti rilasciati.

Conclusione evidente di tale premessa è che tutte le volte che il compratore esibisca la totalità degli effetti cambiari a suo tempo rilasciati al venditore e successivamente da quest'ultimo restituiti, potrà presumersi l'avvenuto pagamento di tutte le rate del prezzo e potrà pertanto ritenersi il compratore definitivo proprietario dell'immobile. (22)

Ove, invece, il compratore non sia in grado di esibire la totalità degli effetti cambiari, ad esempio perché li ha smarriti o perché il contratto di vendita con riserva di proprietà non prevedeva anche il rilascio di cambiali in rafforzamento della garanzia, e non sia possibile dimostrare in alcun modo l'avvenuto pagamento del prezzo, dovrà giungersi a diversa conclusione, come si dirà in seguito.

5) Funzione della menzione del patto di riserva di proprietà nella nota di trascrizione.

L'art. 1524 c.c. regola il meccanismo dell'opponibilità della riserva di proprietà nei confronti dei terzi creditori del compratore, prevedendo che la riserva stessa debba risultare da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

Con riferimento ai beni immobili, trova applicazione l'ultimo comma dello stesso articolo, che fa salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti in pubblici registri, così dovendosi intendere che per i beni immobili sono salve le norme dettate in materia di trascrizione. (23)

Pertanto l'acquirente con riserva prevale sugli altri eventuali acquirenti dello stesso venditore che abbiano trascritto in epoca successiva.

Inoltre il patto di riservato dominio, se menzionato nella trascrizione della vendita è senz'altro opponibile, a tutti gli effetti, ai subacquirenti del compratore; se, all'opposto, il patto non viene pubblicato è loro inopponibile, salvi gli effetti della trascrizione della domanda con cui il venditore chiede la risoluzione del contratto di compravendita. (24)

Come è noto, nella prassi, la modalità di trascrizione "a favore" e "contro" entrambi i soggetti (venditore e compratore), già prevista dalla trascrizione non meccanizzata, è stata sostituita in quella meccanizzata, in ipotesi di vendita con riserva di proprietà, prevedendo di barrare la casella del quadro "A", relativa alla presenza di condizione.

Con il sistema meccanizzato, pertanto, si fa riferimento alla vendita condizionata.

La norma contenuta nell'art. 2668, III co., c.c., prevede che si deve cancellare l'indicazione della condizione o del termine negli atti trascritti, quando l'avveramento o la mancanza della condizione ovvero la scadenza del termine risulti anche da dichiarazione unilaterale della parte in danno della quale la condizione sospensiva si è verificata.

Come deve essere interpretata tale disposizione?

La ratio della norma consiste nel rendere di pubblica ragione che gli effetti dell'atto trascritto, già sottoposto a condizione, sono divenuti operanti in quanto, al verificarsi dell'evento dedotto in condizione, il contratto è divenuto efficace. (25)

Nel contempo dalla disposizione in esame non sembra emergere un obbligo di ricevere e quindi di annotare l'avveramento della condizione.

Infatti ai sensi del III co. dell'art. 2668, si deve cancellare l'indicazione della condizione quando l'avveramento risulti da dichiarazione unilaterale; dovendosi interpretare il quando nel senso di allorché.

In altri termini, ove si sia in presenza della dichiarazione unilaterale del venditore che presta il suo consenso alla cancellazione del riservato dominio, tale atto dovrà essere annotato (e tale annotamento costituisce un obbligo per il Notaio che ha ricevuto tale dichiarazione).

Ma la norma, la cui ratio come detto è di natura pubblicitaria, non impone (e né potrebbe imporre) che debba necessariamente procedersi alla stipula dell'atto unilaterale ai fini della successiva circolazione del bene. (26)

(24) Sul punto, cfr. R. Nicolò, La trascrizione; Appunti dal corso di diritto civile, vol. I, Milano, 1973, 129; F. Bocchini, La vendita di cose mobili (art. 1510 - 1530), in Il codice civile commentato, diretto da P. Schlesinger, Milano, 1994, 314. Cfr. anche G. Gabrielli, Pubblicità degli atti condizionati, in Giornata di studio a cura del Comitato regionale notarile lombardo, n. 11, Milano, 1992, 71, ed in Riv. dir. civ., 1991, 21, per il quale la scelta tra il riconoscimento, alla menzione della condizione, di un ruolo di mera pubblicità-notizia o l'attribuzione del ruolo di requisito per l'opponibilità, va orientata sulla seconda soluzione. Così anche R. Triola, La trascrizione del negozio condizionato, in Vita not., 1975, 665. In giurisprudenza, Cass. 14 novembre 1997, 11250, in Mass. giur. it., 1997.

(25) Così, all'opposto, nel caso di mancato avveramento della condizione sospensiva apposta ad un contratto trascritto, non può procedersi alla trascrizione della menzione della condizione mancata, bensì alla cancellazione della trascrizione dell'intero contratto, divenuto inefficace.

Cfr., sul punto, Cass.,17 Maggio 1974, n. 1468, in Riv. Not., 1976, 214.

(26) Sulla funzione della cancellazione dell'evento condizionante, è opinione unanime della dottrina che la cancellazione abbia, infatti, funzione di mera pubblicità-notizia. Sul punto, tra gli altri, v. G. Gabrielli, op. cit.

Appare quindi possibile proporre una interpretazione che privilegi gli aspetti sostanziali nell'ambito della circolazione del bene gravato da riserva della proprietà.

Pur ritenendo essenziale la menzione del patto di riserva di proprietà nella nota di trascrizione, deve ritenersi che tale menzione conservi integra la sua funzione di opponibilità nei confronti dei terzi, sino all'avvenuto integrale versamento del prezzo.

Una volta però che sia possibile dimostrare che il prezzo è stato integralmente pagato e che pertanto la proprietà si è trasferita in capo al compratore, non sembra che il mancato annotamento della cancellazione della riserva di proprietà possa ritenersi in ogni caso ostativo alla circolazione del bene, avendo la menzione della riserva esaurito la sua funzione, che è per l'appunto quella di informare i terzi che le rate del prezzo non sono state ancora integralmente pagate, fino a diversa e prevalente contraria dimostrazione.

6) Inadempimento del compratore e risoluzione del contratto.

Gli artt. 1525 e 1526 c.c., disciplinano l'inadempimento del compratore e la risoluzione del contratto.

L'inadempimento del compratore quando sia limitato ad una sola rata e non superi l'ottava parte del prezzo non giustifica la risoluzione del contratto.

In applicazione del principio generale posto nell'art. 1453 c.c., l'alienante potrà proporre azione di risoluzione anche dopo aver esperito infruttuosamente l'azione di adempimento.

La domanda per la risoluzione contrattuale proposta dal venditore dovrà poi essere trascritta ai sensi del n. 1 dell'art. 2652 c.c..

Non vi è dubbio che quanto sin qui rapidamente ricordato attenga alla fase patologica del rapporto contrattuale, nel senso che il venditore provvederà ad attivare gli strumenti di tutela a lui riservati dall'ordinamento se ed in quanto il compratore violi l'obbligo del regolare versamento delle rate di prezzo.

Occorre però chiedersi come si concili tale previsione normativa con l'ipotesi che il compratore, a seguito di un regolare ed integrale versamento del prezzo, del quale possa fornire adeguata dimostrazione (ad es., come detto in precedenza, attraverso l'esibizione di tutte le cambiali già rilasciate al venditore), voglia procedere al trasferimento dell'immobile in assenza dell'atto di cancellazione del riservato dominio.

In realtà, oltre alla dimostrazione del pagamento, ulteriore importante elemento di valutazione che il Notaio potrà segnalare alle parti, al fine della loro decisione in ordine alla scelta se concludere o meno il successivo atto di vendita, sarà la mancata trascrizione della proposizione dell'azione per la risoluzione del contratto da parte del venditore, unitamente al decorso del termine prescrizionale per far valere il diritto alla risoluzione stessa.

In tal senso, accanto alla dimostrazione del pagamento, che attesta il trasferimento della proprietà in capo al compratore, sarà opportuno accertare, comunque, la decorrenza dei dieci anni (ai sensi dell'art. 2946 c.c. - prescrizione ordinaria), senza che il venditore abbia trascritto la relativa domanda giudiziale.

La legge, infatti, recita che "le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda".

In ordine, poi, al momento dal quale inizia a decorrere la prescrizione del diritto alla risoluzione della vendita con riserva di proprietà, ai sensi dell'art. 2935 c.c., lo stesso dovrà essere individuato avuto riguardo ad un inadempimento di non scarsa importanza, e quindi a seguito del mancato versamento delle rate di prezzo in misura superiore all'ottava parte del prezzo.

In ogni caso, cautelativamente, sarà possibile far decorrere il termine decennale di prescrizione dalla scadenza dell'ultima rata di prezzo, nel presupposto che da quel momento il venditore non possa ignorare la circostanza di aver ricevuto o meno l'intero prezzo. (27)

Discorso totalmente diverso deve farsi per l'ipotesi in cui non sia in alcun modo possibile da parte del compratore dimostrare l'avvenuto versamento del prezzo.

In tal caso, pur dichiarando il compratore di aver versato l'intero corrispettivo, l'assenza di elementi probatori a supporto di tale affermazione, induce ad una necessaria cautela.

Qui il bene deve presumersi essere rimasto in proprietà al venditore.

Il problema sarebbe di facile soluzione ove si accogliesse la tesi in base alla quale il compratore è già proprietario a seguito della conclusione del contratto (diritto limitato dal diritto di garanzia del venditore) (28); ma tale tesi, come sostenuto in precedenza, pur ponendo in risalto con esattezza la funzione economica del contratto in oggetto, trova un ostacolo insormontabile nell'espressa lettera della legge e pertanto non può essere presa in esame per la soluzione della fattispecie esaminata.

In assenza di elementi dimostrativi certi, in ordine alla circostanza che il prezzo non sia stato integralmente versato, pertanto dovrà presumersi che il venditore sia ancora proprietario del bene immobile.

In tale ipotesi il notaio incaricato di stipulare il successivo atto di trasferimento del bene gravato da riserva di proprietà, dovrà segnalare alle parti che non potrà essere sufficiente verificare l'assenza, nei dieci anni successivi alla scadenza del termine previsto per il versamento dell'ultima rata di prezzo, di una trascrizione della domanda giudiziale tendente a far dichiarare la risoluzione del contratto.

Il problema qui presenta maggiore complessità, in quanto la posizione di proprietario del venditore comporta l'intersecarsi di due azioni parallele che la legge riserva a sua tutela: l'azione di risoluzione, più volte citata, e l'azione di rivendicazione che, ai sensi dell'art. 948 c.c., spetta al venditore quale azione a tutela della proprietà. (29)

Con tale azione il proprietario fa valere il suo diritto di proprietà sul bene, al fine di recuperarlo quando lo stesso è illegittimamente posseduto o detenuto da altri.

Il mancato possesso può trovare fondamento anche in ipotesi di anticipata consegna in esecuzione di un rapporto contrattuale; quando lo stesso contratto non si perfezioni, ben può il proprietario rivendicare il bene.

Tale azione, come evidente, trova pertanto diretta applicazione nell'ipotesi di vendita con riserva di proprietà, ove il compratore acquisisce da subito il possesso del bene, ma il contratto può non perfezionarsi ove lo stesso compratore non versi integralmente il prezzo.

L'ultimo comma dell'art. 948 c.c., prevede che l'azione di rivendicazione "non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione".

Pertanto la stretta connessione tra l'azione di risoluzione e l'azione di rivendica spettanti al venditore, impongono di suggerire, comunque, da parte del Notaio alle parti la massima cautela in ordine alla scelta di concludere il successivo contratto di compravendita.

Ove infatti la proprietà fosse rimasta ancora in capo al venditore (per il mancato versamento dell'intero prezzo), non potrà essere utilizzato l'elemento del decorso del tempo a fini prescrizionali (come per l'azione di risoluzione), giacché l'azione di rivendica (spettante al venditore) non si prescrive, essendo connaturata ai poteri e agli strumenti di tutela che la legge riserva al proprietario della cosa. (30)

Resta salvo, in tale ipotesi, unicamente l'operare dell'istituto giuridico dell'usucapione.

7) Considerazioni operative.

In base a quanto esposto in precedenza, il problema del controllo notarile in ordine alla vendita di un bene immobile pervenuto in forza di atto di vendita con riserva della proprietà, in assenza dell'atto di assenso a cancellazione di detta riserva, può essere così sintetizzato.

La funzione dell'atto di cancellazione del riservato dominio è eminentemente pubblicitaria e più precisamente di mera pubblicità-notizia; pertanto ai fini della successiva circolazione del bene sotto il profilo civilistico e sostanziale, il sistema non impone la necessaria cancellazione del patto di riservato dominio, come si evince dalla interpretazione dell'art. 2668, III co. c.c..

Conseguentemente è ricevibile da parte del notaio un atto di successiva rivendita del bene nel caso in cui l'atto di provenienza sia una compravendita con riserva di proprietà e non si sia provveduto alla cancellazione del patto.

In altri termini, ove il Notaio fosse richiesto dalle parti di stipulare il contratto di "rivendita", pur in assenza della espressa cancellazione del patto di riservato dominio, potrà procedere, ovviamente in quelle limitate ed eccezionali ipotesi nelle quali sia impossibile reperire il venditore, in quanto, nelle altre ipotesi, sarà comunque preferibile, per evidenti motivi di prudenza, accertare l'esistenza dell'atto di cancellazione.

In ordine alla fattibilità dell'atto di rivendita, infatti, non possono ravvisarsi divieti di sorta, anche ai sensi della legge notarile e meno che mai, ai sensi dell'art. 28 della stessa legge.

In particolare, per le parti, la presenza di alcuni requisiti può costituire elemento di valutazione importante (seppur non decisivo) ai fini della loro decisione di stipulare o meno l'atto di rivendita in assenza di cancellazione:

a) dimostrazione da parte del compratore di aver versato l'intero prezzo pattuito (attraverso elementi presuntivi quali, ad es., l'esibizione di tutte le cambiali già rilasciate al venditore ad ulteriore garanzia);

b) decorrenza di dieci anni dalla scadenza del termine previsto nel contratto per il versamento dell'ultima rata del prezzo, senza che dai pubblici registri immobiliari risulti trascritta da parte del venditore e contro il compratore una domanda giudiziale tendente a far dichiarare la risoluzione del contratto.

Nell'atto di rivendita, ovviamente, dovrà farsi espressa menzione della ricorrenza dei due requisiti su citati e quindi della mancanza di un espresso atto di cancellazione della riserva di proprietà.

Tanto premesso, occorre però evidenziare che il notaio dovrà rendere edotte le parti che intendono stipulare l'atto di rivendita, che solo a seguito dell'intervenuto atto di cancellazione del patto di riservato dominio da parte del venditore del primo negozio, potrà aversi una circolazione sicura e affidabile del bene immobile.

Si pensi, ad esempio, all'ipotesi nella quale a seguito di acquisto compiuto in assenza dell'atto di cancellazione, il nuovo acquirente si veda rifiutare da un istituto bancario la possibilità di accedere al finanziamento a fronte della garanzia ipotecaria sul bene in oggetto, proprio perché "la storia" del bene presenta l'anomalia dell'assenza della cancellazione del riservato dominio.

In tale ipotesi potrebbe anche subentrare una responsabilità professionale del notaio che incautamente abbia stipulato l'atto in esame senza rendere edotte le parti di tutte le potenziali conseguenze negative ai fini dell'ulteriore successiva circolazione o ipotecabilità del bene immobile.

In estrema sintesi:

a) l'atto è ricevibile dal notaio;

b) le ipotesi di ricevibilità devono essere estremamente sporadiche e limitate a casi di irreperibilità dei venditori anche a causa del notevole decorso di tempo dalla vendita;

c) il notaio che pone in essere l'atto deve essere consapevole dei rischi relativi a tale ricevibilità, e deve renderne edotte le parti (potrebbe anche ricorrere l'ipotesi disciplinata dell'art. 1478 c.c. in materia di vendita di cosa altrui, ove si accerti successivamente che il prezzo non era stato integralmente versato).

In alternativa potrà farsi ricorso all'usucapione per paralizzare gli effetti che potrebbero derivare dall'imprescrittibile azione di rivendica del proprietario.

Se l'usucapione possa essere utile strumento per risolvere il problema in esame, anche in assenza di accertamento giudiziale, è questione che non può essere risolta in questa sede. (31)

Nulla quaestio, invece ed evidentemente, per l'usucapione accertata giudizialmente, (ove il termine dovrebbe decorrere dalla scadenza prevista per il pagamento dell'ultima rata di prezzo). (32)

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(1) In giurisprudenza, Cass., 1 dicembre 1962, n. 3250 in Mass. giur. it, 1962; Cass. 3 aprile 1980, n. 2167, in Riv. legisl. fisc., 1980, 1946.

In dottrina, tra gli altri v. D. Rubino, La compravendita, in Tr. di dir. civile e comm., diretto da Cicu-Messineo, Milano, 1952, 323; C.M. Bianca, La vendita e la permuta, in Tr. di dir. civile diretto da Vassalli, Torino, 1972, 534; P. Greco e G. Cottino, Della vendita, in Comm. del c.c., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1981, 431.

(2) Fa espresso richiamo al principio di autonomia privata di cui all'art. 1322 c.c., per l'ipotesi in questione, G. Capozzi, Dei singoli contratti, vol. I, Milano, 1988, 126.

(3) In tal senso, D. Rubino, La compravendita, cit., 323.

(4) Legge 12 maggio 1950 n. 230, art. 14, (Provvedimenti per la colonizzazione dell'Altopiano della Sila e dei territori contermini), provvedimento di recente abrogato dal T.U. in materia di espropriazioni per pubblica utilità (D.P.R. 8/6/2001 n. 327, art. 58).

(5) R.D.L. 26 settembre 1935 n. 1749 art. 4.

(6) V. lo studio di P. Boero, Riservato dominio per immobili e mobili registrati, in Studi e Materiali, I, (1983-1985), Milano, 1986, 231.

(7) Sul problema, cfr. Cass. 14 luglio 2000, n. 9356, in Mass. giur. it., 2000, secondo la quale l'art. 1525 c.c. è dettato con riferimento alla fattispecie contrattuale della vendita con riserva di proprietà e non è pertanto suscettibile di applicazione analogica con riguardo ad altre figure negoziali, quali il "contratto misto".

Ipotesi diversa riguarda l'applicabilità delle norme sulla vendita con riserva di proprietà all'istituto del leasing.

Non potendoci addentrare nel complesso problema, può dirsi che la giurisprudenza più recente ammette tale applicazione analogica con riferimento al così detto leasing traslativo. In tal senso, tra le tante, Cass. 3 settembre 2003, n. 12823, in Mass. giur. it, 2003; Cass. 28 novembre 2003, n. 18229, in Guida al diritto, 2004, 9, 49.

Di segno opposto, però, la recente Cass. 9 aprile 2003, n. 5552, in Giur. 2003, 16-17, 1839.

(8) Cfr. G. Gorla, La compravendita e la permuta, in Tr. di dir. civile diretto da Vassalli, Torino, 1937, 324; e, in tempi più recenti, P. Rescigno, voce Condizione (dir. vigente), in Enc. dir., VIII, Milano, 1961, 784.

In giurisprudenza, tra le tante, v. Cass. 13 luglio 1998, n. 6813, in Riv. giur. ed. 1998, I;

(9) Sul punto, v. D. Rubino, La compravendita, cit., 322; P. Greco e G. Cottino, Della vendita, cit., 433.

(10) Così Cass., 24 novembre 2003, n.17859, in Giust. Civ., 2004, 935.

Anche in dottrina il dogma "condicio non est in obligatione" ha trovato numerosi oppositori.

Tra gli altri, con specifico riferimento alle clausole della prassi notarile, cfr. G. Petrelli, Clausole condizionali e prassi notarile, in Notariato, 2001, 2, 165 e Notariato, 2001, 3, 274.

(11) Così A.C. Pelosi, La proprietà risolubile nella teoria del negozio condizionato, Milano, 1975, 189.

(12) E' questa la critica di B. Carpino, La vendita con patto di riscatto - la vendita di cose mobili - la vendita di cose immobili - la vendita di eredità, in Tr. di dir. priv., diretto da P. Rescigno, 11, Torino, 1984, 316 nota 6.

(13) Tesi riconducibile a C.M. Bianca, La vendita e la permuta, cit., p. 530 - 532.

(14) Così D. Rubino, La compravendita, cit., 320.

(15) Cfr. P. Greco e G. Cottino, Della vendita, cit., 433; A. Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tr. di dir. priv. a cura di Iudica e Zatti, Milano, 1955, 103; G. Capozzi, Dei singoli contratti, cit., 125.

In questo senso, anche M. Leo e A. Ruotolo, Vendita con riserva di proprietà e comunione legale dei beni, in Studi e Materiali, 6.1 (1998-2000), Milano, 2001, 189.

(16) Per tutte, tra le altre, v. Cass. 14 giugno 1982, 3630, in Mass. giur. it., 1982.

(17) Circostanza giustificata, per i sostenitori del negozio condizionato, dalla possibilità prevista dall'art. 1360, I co., c.c., che la retroattività venga esclusa per la natura del rapporto.

(18) Sul punto, con riferimento ad una ipotesi rilevante ai fini fiscali, v. G. Petrelli, Vendita con riserva della proprietà e successione mortis causa del compratore, in Studi e Materiali, 1/2004, Milano, 2004, 297.

(19) Problema diverso, che non può essere qui affrontato, è quello della ammissibilità della successiva vendita da parte del compratore, prima di aver ultimato il pagamento dell'intero prezzo. Sul punto si rinvia a T. Romoli, Aspetti problematici della vendita con riserva della proprietà di beni immobili, in Notariato, 2003, 2, 195, nonché, con riferimento alla rivendita dell'azienda, a U. La Porta, In materia di rivendita di azienda acquistata con riserva della proprietà. Prassi contrattuale e soluzioni operative, in Riv. dir. priv., 3, 1999, 424.

(20) Per la natura di confessione stragiudiziale attribuita alla quietanza, cfr. per tutte, Cass. 19 settembre 1979, 4815, in Mass. 1979 e Cass. 28 gennaio 1986, n. 544, in Giur. comm., 1987, II, p. 404.

In dottrina, sul punto, E. Capobianco, Contributo allo studio della quietanza, Napoli, 1992, 95.

(21) Cfr. con riferimento alla materia fallimentare, Cass. 11 novembre 1999, n. 11361, in Mass. giur. it., 1999.

(22) Ai sensi della legge cambiaria - R.D. 14 dicembre 1933 n. 1669, art. 45, l'obbligato che esegue il pagamento può esigere che gli venga rilasciata quietanza e che gli sia restituita la cambiale.

Testuale, in tal senso, Cass. 17 settembre 1999, n. 10079, in Dir. e prat. soc., 1999, 24, 83, secondo la quale in base al combinato disposto dell'art. 1182, II co., c.c. e dell'art. 45 della legge cambiaria, l'obbligato che abbia pagato ha diritto alla restituzione del titolo cambiario nel luogo in cui lo stesso si trovava all'atto del pagamento.

(23) La dottrina da sempre ha accolto la tesi dell'immediata trascrivibilità della vendita con riserva di proprietà, seppur con sfumature diverse. Per G. Mariconda, La trascrizione, in Tr. di dir. priv., diretto da P. Rescigno, 19, Torino, 1985, 87, occorre far riferimento analogico all'art. 2659, u.c., c.c., in ordine alla trascrizione della vendita sottoposta a condizione o a termine iniziale, con la menzione nella nota di trascrizione del patto.

Nello stesso senso, L. Ferri e P. Zanelli, Trascrizione - Della trascrizione immobiliare, in Comm. del c.c., a cura di Scialoja e Branca, Bologna - Roma, 1995, 90.

Per F. Gazzoni, La trascrizione immobiliare, I (art. 2643-2645), in Il codice civile commentato, diretto da P. Schlesinger, Milano, 1991, 143, invece, la trascrizione in tale ipotesi non troverebbe fondamento nell'art. 2659 c.c., non trattandosi di vendita condizionata e pertanto dovrebbe procedersi ad autonoma trascrizione della riserva rispetto alla trascrizione della vendita.

(24) Sul punto, cfr. R. Nicolò, La trascrizione; Appunti dal corso di diritto civile, vol. I, Milano, 1973, 129; F. Bocchini, La vendita di cose mobili (art. 1510 - 1530), in Il codice civile commentato, diretto da P. Schlesinger, Milano, 1994, 314. Cfr. anche G. Gabrielli, Pubblicità degli atti condizionati, in Giornata di studio a cura del Comitato regionale notarile lombardo, n. 11, Milano, 1992, 71, ed in Riv. dir. civ., 1991, 21, per il quale la scelta tra il riconoscimento, alla menzione della condizione, di un ruolo di mera pubblicità-notizia o l'attribuzione del ruolo di requisito per l'opponibilità, va orientata sulla seconda soluzione. Così anche R. Triola, La trascrizione del negozio condizionato, in Vita not., 1975, 665. In giurisprudenza, Cass. 14 novembre 1997, 11250, in Mass. giur. it., 1997.

(25) Così, all'opposto, nel caso di mancato avveramento della condizione sospensiva apposta ad un contratto trascritto, non può procedersi alla trascrizione della menzione della condizione mancata, bensì alla cancellazione della trascrizione dell'intero contratto, divenuto inefficace.

Cfr., sul punto, Cass.,17 Maggio 1974, n. 1468, in Riv. Not., 1976, 214.

(26) Sulla funzione della cancellazione dell'evento condizionante, è opinione unanime della dottrina che la cancellazione abbia, infatti, funzione di mera pubblicità-notizia. Sul punto, tra gli altri, v. G. Gabrielli, op. cit.

(27) Sull'inadempimento di non scarsa importanza e sul termine prescrizionale decennale con riguardo all'azione di risoluzione contrattuale, cfr. Cass. 29 luglio 2003, n. 11640, in Guida al dir., 2003, 38, 74.

(28) Vedi nota 13).

(29) Sulla circostanza che risoluzione e rivendica siano in tale ipotesi azioni "agganciate", Cfr. P. Greco - G. Cottino, Della vendita, cit., p. 443, nota 6, ove ulteriori richiami, anche giurisprudenziali.

(30) Cfr. C.M. Bianca, Diritto civile, 6, La proprietà, Milano, 1999, 415.

(31) Basti qui citare, Cass. 12 novembre 1996, n. 9884, in Riv. not., 1998, 995, con nota di G. Giuffrè, La vendita di immobile usucapito, per la quale l'acquisto della proprietà di un immobile per effetto dell'usucapione, perché sia fatto valere, deve essere prima accertato con una sentenza dichiarativa. In tal senso, v. anche il recente App. Torino, 12 giugno 2002, in Foro it., 2003, 1618.

(32) Qui può solo accennarsi alla circostanza che nella prassi, al fine di evitare di dover procedere alla cancellazione del patto di riservato dominio, può prevedersi per le vendite con riserva di proprietà ancora da stipulare, una clausola in forza della quale la mancata trascrizione da parte del venditore di una domanda di risoluzione del contratto entro un certo periodo (congruo) dal termine previsto per il pagamento dell'ultima rata di prezzo, comporterà dimostrazione dell'avvenuto pagamento, con tutte le relative conseguenze ben note; o, in alternativa, può prevedersi, la facoltà nell'atto di vendita attribuita all'acquirente di poter accertare unilateralmente l'esito traslativo, cancellando lo stesso acquirente, con atto successivo, in virtù di tale autorizzazione, il riservato dominio.

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Non ho capito il fatto della prescrizione dell'azione di risoluzione.

Mi sembra di avere capito che l'avente causa dall'acquirente con riserva sia relativamente sicuro dell'acquisto, se si possa provare l'avvenuto pagamento integrale, con il decorso di dieci anni dal termine previsto per il pagamento dell'ultima rata di prezzo, perchè si sarebbe allora certamente prescritta l'azione di risoluzione.

Mi sembra, però, che non si consideri il fatto che:

a) l'azione possa comunque non essersi prescritta (ad es. perchè il termine è stato interrotto con la notifica di una domanda poi abbandonata);

b) che l'azione possa essere in corso, o addirittura possa essere stato già risolto il contratto, in mancanza di qualsiasi trascrizione: in tal caso opera la regola dell'art. 2652 n. 1, allo stesso modo in cui opererebbe in pendenza dei dieci anni (l'alienante potrebbe trascrivere la domanda di risoluzione o direttamente la sentenza anche dopo i dieci anni).

Cosa mi sfugge?

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scusate la domanda forse stupida, ma come si pone la questione ora con il problema dell'allineamento oggettivo/soggettivo della legge 122 2010?

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