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controcorrente

Obbligazioni propter rem

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Spesso la dottrina e anche la cassazone qualifica le obbligazioni del condomino verso il condominIo quali obbligazioni propter rem (o oneri reali), con la gravissima conseguenza che chi acquista un bene facente parte di un condominio sarebbe obbligato, anche per le obbligazioni pregresse, verso il condominio per il solo fatto di aver acquistato l'immobile. In realtà dalla disciplina codicistica riesco solo a dedurne una responsabilità SOLIDALE (tra l'altro ben limitata nel tempo).

Mi sembra che la dottrina e la cassazione confondano obbligazione propter rem con obbligazione solidale. Ma la svista mi sembra clamorosa, non mi sembra possibile un errore così macroscopico...

.... e allora dov'è che sbaglio io?

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A che genere di obbligazioni ti riferisci Contro?

Alle spese di amministrazione ex art. 63 disposizioni d'attuazione ?

O agli oneri, di vario genere e tipo, che possono essere contenuti nel regolamento di condominio?

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Tutte le obbligazioni pregresse, non quelle programmatiche contenute nel regolamento di condominio, per le quali è comprensibile il carattere di obbligationes propter rem.

Ad esempio:

per un evento di 10 anni fa il condominio oggi (date le lungaggini processuali) è stato condannato con sentenza definitiva a pagare.

Chi ha acquistato un immobile in tale condominio, diciamo tre anni fa, senza essere messo a conoscenza dell'evento è obbligato a pagare, perchè è il condomInIo ad essere stato condannato? o si applica il 63 disp. att. cod. civ.? o addirittura si può sostenere che tale sentenza può essere emessa solo contro i singoli condomini dell'epoca e non contro il condomInIo che non esiste quale ente personificato? e se la sentenza dicesse proprio condomInIo e non singoli condomini?...

.... è una obbligazione propter rem (quindi obbligato in via principale il nuovo acquirente)?

oppure è una responsabilità solidale (e quindi obbligato principale è il vecchio proprietario)?

oppure l'acquirente non ha alcuna responsabilità perchè all'epoca del fatto non era proprietario e quell'obbligazione ha giovato solo coloro che all'epoca erano proprietari ( ad esempio spese per fiori o altri beni o servizi che hanno giovato solo coloro che erano proprietari dieci anni fa)? cry

Modificato da controcorrente

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Spesso la dottrina e anche la cassazone qualifica le obbligazioni del condomino verso il condominIo quali obbligazioni propter rem (o oneri reali), con la gravissima conseguenza che chi acquista un bene facente parte di un condominio sarebbe obbligato, anche per le obbligazioni pregresse, verso il condominio per il solo fatto di aver acquistato l'immobile. In realtà dalla disciplina codicistica riesco solo a dedurne una responsabilità SOLIDALE (tra l'altro ben limitata nel tempo).

Mi sembra che la dottrina e la cassazione confondano obbligazione propter rem con obbligazione solidale. Ma la svista mi sembra clamorosa, non mi sembra possibile un errore così macroscopico...

.... e allora dov'è che sbaglio io?

"Sbagli" a ritenere incompatibile l'obbligazione propter rem con l'obbligazione solidale dal lato passivo.

Ferma restando la responsabilità del vecchio condomino per le obbligazioni sorte al tempo in cui quest'ultimo era titolare della res, chi subentra nella titolarità del diritto di proprietà sull'immobile condominiale risponde anch'egli per l'intero.

In altre parole, la successione nella titolarità del diritto reale fa sorgere, in luogo della precedente obbligazione semplice, un'obbligazione soggettivamente complessa, nella specie un'obbligazione solidale dal lato passivo.

Che poi si sia in presenza di una solidarietà pura o di una solidarietà sussidiaria, con beneficium excussionis o, più semplicemente, ordinis, a favore dell'avente causa, credo si tratti di questione discussa tanto in dottrina quanto in giurisprudenza...

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Una recente sentenza della Cassazione (Cass. civ. sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323)afferma che ".... l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicchè in caso di compravenddita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa."

In senso conforme anche la precedente sentenza Cass. civ. 26 ott. 1996 n. 9366, secondo la quale l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali, nel caso di alienazione di un appartamento, grava su chi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata. Ciò sul presupposto che l'obbligo sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse.

Alla luce di queste pronunce, le obbligazioni relative alla proprietà di un appartamento in condominio, pur qualificate dalle sentenze riferite come obbligazioni propter rem, non passano automaticamente e per ciò stesso a carico dell'acquirente. Il soggetto passivo delle obbligazioni andrebbe individuato sì nel titolare della singola unità immobiliare, ma con riferimento al momento in cui il vincolo obbligatorio è sorto. La responsabilità dell'acquirente, sancita dall'art. 63, 2°comma d.att., riguarda solo i rapporti tra il condominio e i soggetti che si succedono nella titolarità delle singole unità, mentre nei rapporti tra questi ultimi occorrerebbe avere riguardo al tempo della nascita dell'obligazione.

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...pur qualificate dalle sentenze riferite come obbligazioni propter rem, non passano automaticamente e per ciò stesso a carico dell'acquirente....

Esatto Andrea,

è' proprio questo il punto che mi lascia perplessa. La obbligazione propter rem è per definizione "ambulatoria" e dovrebbe trasferirsi con il trasferimento della res.

Come parla la cassazione sembrerebbe trattarsi semplicemente di un criterio di determinazione del soggetto obbligato, il quale resterà obbligato nonostante il trasferimento della res. Ma allora l'obbligazione NON è ambulatoria (e quindi non è Obbligatio propter rem!!!!). cry

Cosa ne pensate?

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Premesso che a mio modesto avviso ambulatorietà non è in antitesi con solidarietà.

Nella fattispecie l'obbligazione è, come chiarisce la cassazione, propter rem perchè il soggetto obbligato è individuato per mezzo del diritto sulla res di cui è titolare, ed è anche solidale, ben potendo il nuovo acquirente dell'immobile agire in regresso, salvo patto contrario 'inter partes', nei confronti del dante causa.

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Ciao controcorrente,

non sono sicura che la caratteristica dell'ambulatorietà, propria dell'obligatio propter rem, vada intesa nel senso che l'acquirente del bene, alla cui titolarità è connessa la posizione di soggetto passivo, subentra sempre nell'obbligazione già facente capo al suo dante causa.

E' pacifico che l'obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e

il godimento dei beni comuni "cammina" insieme alla titolarità della singola unità condominiale, e lo stesso vale, nell'ambito dell'enfiteusi, per l'obbligo di pagamento del canone enfiteutico e di migliorare il fondo, nonchè, nell'ambito della servitù, per le spese necessarie per l'uso e per la conservazione del diritto, che siano a carico del proprietario del fondo servente: chi acquista il bene, subentra nell'obbligazione. Su questo punto la dottrina è unanime.

Tuttavia, non è forse infondato affermare, anche in considerazione delle sentenze indicate, che quando l'obbligazione propter rem si concretizza via via in dei contributi in denaro o in un pagamento di somma, la caratteristica della realità si esaurisce una volta individuato il soggetto passivo. Da quel momento, in altri termini, l'obbligazione diventa personale.

A sostegno di questa conclusione possono citarsi proprio quelle norme che prevedono una responsabilità solidale dell'acquirente in caso di alienazione, norme che non avrebbero senso se l'obbligazione si trasmettesse senz'altro all'acquirente medesimo: l'art. 967, in tema di enfiteusi, 1104, 3° comma in tema di comunione, art. 63, 2° comma, d.att., in materia di condominio.

Applicando questo criterio, nel caso da te prospettato in cui il condominio subisce sentenza di condanna al pagamento di somma - a titolo di responsabilità anche exracontrattuale, ad esempio ex art. 2053 - al pagamento dovrebbero essere tenuti solo coloro i quali erano condomini al momento del fatto, dal quale origina la responsabilità.

Mi sembra l'unico modo per giungere ad una soluzione equa.

ciao, Andrea

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... la caratteristica della realità si esaurisce una volta individuato il soggetto passivo. Da quel momento, in altri termini, l'obbligazione diventa personale....

Quindi una volta individuato il soggetto passivo l'obbligazione non è (più?) reale... :(

Sono perfettamente d'accordo con Andrea che è l'unico modo di interpretare coerentemente il pensiero della cassazione, con la disciplina codicistica.

Però siamo tutti d'accordo che una volta individuato l'obbligato, l'obbligazione NON è PIù REALE???

Torrente però nel manuale istituzionale dice "se la titolarità del diritto principale passa ad un altro soggetto passa anche l'obbligazione accessoria" .

Gazzoni nel suo manuale dice "le obbliugazioni propter rem sono anche denominate AMBULATORIE proprio perchè i soggetti del rapporto mutano in seguito alla circolazione del bene...

... con l'acquisto del bene si succede automaticamente nel rapporto obbligatorio, pur se nell'atto di acquisto nulla si è detto..."

Qualche altro autore addirittura arriva a dire che "OBBLIGATA E' LA COSA".

La conclusione è che secondo la manualistica l'obbligazione propter rem è ambulatoria, secondo la cassazione no...

... oppure possiamo dire che la cassazione sbaglia???????????????

confonde "l'obbligo PROGRAMMATICO di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento dei beni comuni" che UNANIMEMENTE è ritenuta una O.P.R., con l'obbligazione condominiale già sorta che invece è una obbligazione semplice e (aggiungo io) non reale???????????

Ma che dico...

... la cassazione non sbaglia MAI :)):

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Francamente, Controcorrente, non riesco a comprendere le ragioni delle tue perplessità...

La ratio che ispira l'art. 63, comma 2, disp. att., così come quella dell'art. 1104, comma 3, cod. civ. (norma che, probabilmente, si applica anche in materia di obbligazioni del condòmino oltre i casi e i limiti del citato art. 63), a ben guardare, e tanto per restare su un argomento di "attualità", è la stessa dell'art. 2560, comma 2: evitare, con la previsione legislativa di un accollo cumulativo esterno tra cedente e cessionario, che i diritti dei terzi creditori possano essere compromessi dal trasferimento dell'immobile condominiale e dagli eventuali accordi, intercorsi tra i soggetti del negozio traslativo, concernenti i debiti condominiali pregressi.

Col trasferimento della res, "cammina" l'obbligazione che ad essa inerisce, fermo restando il debito del cedente sia verso il condominio ed i terzi creditori, sia verso il cessionario che abbia adempiuto; talché l'originaria obbligazione, che prima era semplice, diventa soggettivamente complessa, cioè solidale, a maggior garanzia delle ragioni creditorie.

Modificato da lawrence

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Capisco lawrence quello che scrivi, ma non mi convince...

... se fosse vero, al concorso, avremmo dovuto scrivere che l'obbligazione solidale di cui all' 2560 c.c. è un'obbligazione propter rem ambulatoria che (come dici tu) ha fatto "sorgere, in luogo della precedente obbligazione semplice, un'obbligazione soggettivamente complessa, nella specie un'obbligazione solidale dal lato passivo".

:0

... non mi convince....

Tu hai scritto così nel tuo tema concorsuale? ;)

Ambulatoria significa più semplicemente che ambula :D , solidarietà significa invece aggiungere all'obbligazione principale (immutata = che non ha "ambulato" :D ) un'altro obbligato...

Modificato da controcorrente

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L’essenza dell’obbligazione propter rem non consiste nell’ambulatorietà, ma nell'individuazione dei soggetti o di uno dei soggetti dell’obbligazione per relationem, attraverso il riferimento alla titolarità del diritto reale su un bene. L’ambulatorietà è solo una delle possibili conseguenze di questa individuazione per relationem.

La dottrina e la giurisprudenza, dunque, ben possono ravvisare un caso di obbligazione reale anche nella norma che stabilisce che obbligati verso i terzi creditori sono, in solido, alienante ed acquirente di un diritto reale su una res, perché altro non fa che individuare i soggetti passivi di un’obbligazione attraverso il riferimento alla precedente e alla successiva titolarità di un diritto reale su un determinato bene.

Insomma, se nella premessa maggiore del tuo sillogismo sostituisci all’equazione obbligazione propter rem = obbligazione ambulatoria, l’equazione obbligazione propter rem = obbligazione per relationem, non dovrebbe essere difficile constatare la fondatezza delle conclusioni della dottrina e della giurisprudenza.

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lawrence, mi hai convinta il tuo ragionamento ha anche l'autorevole conforto di Trabucchi che nel suo manuale istituzionale dice:

"nell'obbligazione propter rem la proprietà non è gravata da un peso, ma l'appartenenza del bene vale per individuare il soggetto che resta personalmente obbligato."

Continua Trabucchi..."...obbligata è la persona, la quale assume obblighi, di regola, per le sole prestazioni matrurate DOPO l'inizio del rapporto relativo al bene"....e ancora.... "l'appartenenza del bene vale per individuare il soggetto che resta PERSONALMENTE obbligato."

Quindi le prestazioni anteriori (quelle già maturate) NON PASSANO, non sono ambulatorie, secondo Trabucchi, la Corte Suprema di Cassazione...

... e, scusate se è poco, lawrence... :ok:

... tuttavia riusciamo a salvare anche Torrente e Gazzoni, nel senso che le obbligazioni propter rem sono necessariamente ambulatorie nel senso che una volta trasferito il bene le NUOVE obbligazioni saranno riferite esclusivamente al nuovo proprietario.

Potrmmo dire che l'O.P.R. è ambulatoria nella fase genetica, ma non nella fase funzionale :0 (sto scherzando!!!!) :D

LA COSA CHE MI SCONVOLGE è che Trabucchi nella nota 1 parag. 216 del manuale istituzionale, con riferimento alle O.P.R. parla VERAMENTE dell'art. 2560 c.c....

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LA COSA CHE MI SCONVOLGE è che Trabucchi nella nota 1 parag. 216 del manuale istituzionale, con riferimento alle O.P.R. parla VERAMENTE dell'art. 2560 c.c....

Ma pensa un po', certe fesserie, oltre a quell'analfabeta di Lawrence, le scrive pure un maestro come Trabucchi, il cui manuale tengo in gran conto...

Come siamo ridotti male...

O forse - sorpresa "sconvolgente" - le osservazioni scritte dal Lawrence non sono totali castronerie...

Beh, che dire, ti ringrazio per le tue parole dalle quali si evince che tieni proprio in grande considerazione gli interventi dei tuoi interlocutori, che - intendiamoci - non sono certo quelli del quinto evangelista, ma che potrebbero pure non essere del tutto campati in aria, perché magari il frutto di qualche buona lettura, che tu, per caso, potresti avere trascurato (e a chi non capita nel mare magnum dello scibile notarile?)...

Comunque, nel merito, ti sembra così assurdo che persino Trabucchi, parlando delle obbligazioni propter rem, citi l'art. 2560 cod. civ.?

Se si ha presente la natura dell'azienda come universitas (di diritto o di fatto, a seconda delle diverse opinioni), come oggetto unitario di diritti, in definitiva come "unica res", ti sembra così illogico ravvisare un esempio di obbligazioni reali anche nei debiti aziendali che risultano dai libri contabili obbligatori?

E la sostanziale identità delle formulazioni normative contenute negli artt. 967, 980, 1104, comma 3, da un lato, e 2560, comma 2, dall'altro, è il frutto solo di una medesima ratio, o non anche, forse, nella mente del legislatore, della medesima natura giuridica dell'istituto sotteso?

Concludo - e ti chiedo venia se mi permetto: ma se ti sta a cuore l'argomento delle obbligazioni propter rem, non sarebbe il caso di approfondirlo su testi monografici specifici (è assai pregevole ed esaustivo - "solo" 176 pagine, ti assicuro molto scorrevoli - il Bigliazzi Geri, Oneri reali e obbligazioni propter rem, Trattato Cicu-Messineo), piuttosto che fondare le proprie convinzioni e argomentazioni, tali da revocare in dubbio persino le indubitate e consolidate tesi della dottrina e della Cassazione, sulle due/tre righe che gli dedicano manuali istituzionali come il Trabucchi e il Torrente, oggi considerati insufficienti persino per le matricole universitarie, sicuramente insufficienti a dare una spiegazione, non dico esaustiva, perché mi sembra ovvio, ma addirittura, per la necessaria stringatezza, logica ed un minimo appagante su un tema specifico e complesso?

Modificato da lawrence

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:0 :0 :0

...meno male che nel mio ultimo intervento ti ho dato ragione, ed ho sottolineato come il Maestro Trabucchi e la Corte Suprema di Cassazione sostengano esattamente la stessa tesi da te caldeggiata...

... non oso immaginare cosa avresti scritto, se malauguratamente ti avessi dato torto....

:0 :0 :0

Proviamo a discutere, una volta tanto, invece di insultare e\o a fare la sterile gara a chi ha letto il testo più "autorevole".

Quando dico che Trabucchi nella nota 1 parag. 216 del manuale istituzionale, con riferimento alle O.P.R. parla VERAMENTE dell'art. 2560 c.c con riferimento alle O.P.R.....

... la cosa è "sconvolgente" perchè mi ha fatto sorgere il dubbio che in sede di concorso, in motivazione e in parte teorica, avremmo dovuto parlare delle O.P.R.....

.... NESSUNO di quelli con cui ho parlato lo ha fatto...

... ma evidentemente non hanno cosiderato il molto citato, ma poco letto, "Bigliazzi Geri, Oneri reali e obbligazioni propter rem, Trattato Cicu-Messineo".

Qualcuno di voi, al concorso, ha parlato di O.P.R. con riferimento ai debiti aziendali?

Veramente credete che il 2560 c.c. sia una O.P.R.?

Se fosse vero che "obbligazione propter rem = obbligazione per relationem", allora anche gli obblighi che scaturiscono dall'acquisto di una quota sociale di s.n.c. sarebbero O.P.R.?

E anche le obbligazioni dell'acqurente di eredità ex art. 1546 c.c. sono O.P.R.?

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Quando dico che Trabucchi nella nota 1 parag. 216 del manuale istituzionale, con riferimento alle O.P.R. parla VERAMENTE dell'art. 2560 c.c con riferimento alle O.P.R.....

... la cosa è "sconvolgente" perchè mi ha fatto sorgere il dubbio che in sede di concorso, in motivazione e in parte teorica, avremmo dovuto parlare delle O.P.R.....

Premesso che da parte mia non c'era nessuna volontà di "insultare" e che nel mio messaggio non c'era nessun "insulto", ti chiedo scusa per l'asprezza della risposta, ma avevo frainteso la tua considerazione, sopra citata, come diretta, con sufficienza e supponenza, nei miei confronti. E un po' di stanchezza mi ha spinto a replicare...

Per quanto riguarda il 2560 cod. civ. e l'istituto ad esso sotteso, ti posso dire che, personalmente, non ho citato nella prova scritta il riferimento alla o.p.r., perché, francamente, in quella sede, non mi è venuto in mente (mi è venuto in mente, in questi giorni, in relazione alla questione da te qui evocata, pensando alla sostanziale identità, nella formulazione normativa, dell'art. 967, 980, 1104, comma 3, da un lato, e dell'art. 2560, dall'altro).

Ma credo che neppure col senno di poi lo avrei fatto, perché si tratta di una considerazione che non si sa come potrebbe essere accolta da una Commissione, che potrebbe non condividerla o - non si sa mai - neppure sapere di cosa stai parlando, se non lo esponi con chiarezza, precisione ed esaustività; ed il tempo all'Ergife manca sempre... Meglio, dunque, concentrarsi sullo stretto necessario ed argomentarlo in modo sobrio e al tempo stesso completo, piuttosto che addentrarsi in argomentazioni aggiuntive e complementari, la cui esposizione potrebbe andare a detrimento dell'esaustività di altre necessarie. A meno, ovviamente, di non essere dei "mostri"... (ed io non lo sono...)

P.s. In tutta franchezza, non mi ricordo se sul Bigliazzi Geri viene citato il 2560, non ho controllato e, a questo punto, non m'interessa neppure farlo...

La sua lettura, comunque - ed era questo il senso dell'invito a leggerlo, figurati se mi metto a fare una gara a chi ha letto il testo più autorevole, ed anzi addirittura a vantarmi di averlo fatto... - ti aiuta a comprendere l'essenza dell'istituto, il fondamento, ti dà la forma mentis per capirlo: le conseguenze, come quelle sul 2560, le puoi trarre eventualmente tu, come ho fatto io, avendo chiare e salde le premesse del ragionamento. E queste premesse non puoi costruirtele su qualche riga del Torrente o del Trabucchi (tanto più - e lo dico senza alcun intento polemico - se s'intendono revocare in dubbio le cosolidate tesi della dottrina e della Cassazione). E parlo per esperienza vissuta. Quando nel passato, per fortuna (o per sfortuna...) ormai remoto, l'ho fatto, seguendo consigli sbagliati, in nome di un'asserita necessità di ritorno alla semplicità e sinteticità dell'esposizione degli istituti giusprivatistici, lungi dal facilitarmi la vita, me la sono complicata, non solo per quanto concerne la comprensione, ma persino per quanto riguarda i tempi. Infatti, ho scoperto che, paradossalmente, i tempi di assimilazione, per la necessità dei riscontri su altri capitoli del manuale da "matricola" o su altri volumi "generalisti", quasi sempre si allungano più a studiare certi argomenti su testi sommari e sintetici, che su volumi monografici. E, nella maggior parte dei casi, rimani pure con i dubbi...

Modificato da lawrence

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Sono d'accordo che sarebbe stato pericolosissimo parlare, con riferimento ai debiti aziendali, di O.P.R. in sede di concorso...

... perchè non facilmente comprensibile.

Ma vediamo di capirci noi:

se la Cassazione e Trabucchi avessero ragione (diciamo sinteticamente: obbligazione propter rem = obbligazione per relationem) dovremmo coerentemente dire che anche il 2560 c.c.,

gli obblighi che scaturiscono dall'acquisto di una quota sociale di s.n.c.

e le obbligazioni dell'acqurente di eredità ex art. 1546 c.c.

sono O.P.R., cosa che nessuno dice apertamente...

... neanche noi (per quello che può valere) in sede di concorso.

Quello che non mi convince (ovviamente sbaglio io!!!) della tesi:

obbligazione propter rem = obbligazione per relationem

è che mi sembra ben poca cosa la individuazione del soggetto obbligato attraverso la titolarità di una res, per poter qualificare REALE una obbligazione, che per il resto è una normalissima obbligazione (come sostengono Cassazione e Trabucchi).

La realità atterrebbe solo al momento genetico dell'obbligazione, che per il resto è una "normalissima" obbligazione (non reale nella fase funzionale)?

A voi convince questa tesi?

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Quello che non mi convince (ovviamente sbaglio io!!!) della tesi:

obbligazione propter rem = obbligazione per relationem

è che mi sembra ben poca cosa la individuazione del soggetto obbligato attraverso la titolarità di una res, per poter qualificare REALE una obbligazione, che per il resto è una normalissima obbligazione (come sostengono Cassazione e Trabucchi).

Beh, mica tanto poca cosa.

Per esempio.

I miei genitori sono proprietari di un villino in una località di mare vicino a Roma e, insieme ai proprietari dei tre vicini villini a schiera, hanno dato appalto ad un'impresa di lastricare in porfido la strada che dà l'accesso ai villini e di effettuare altri lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, ed altre innovazioni, tutte comunque, inerenti gli stessi villini.

Importo totale pattuito circa € 50.000,00 e ciascuno dei proprietari è contrattualmente obbligato verso l'appaltatore per 1/4 uti singulus.

Supponiamo che uno degli attuali proprietari venda il suo villino.

L'appaltatore potrà domandare il soddisfacimento del suo credito non solo al vecchio propietario, ma anche al nuovo, a prescindere dagli eventuali patti concernenti tali debiti, stipulati, in sede di compravendita, tra dante causa ed avente causa; e ciò ex art, 1104, comma 3, cod. civ., perché l'obbligazione è propter rem.

Il soggetto attivo dell'obbligazione - l'appaltatore - potrà individuare oggettivamente i soggetti obbligati in solido, con una semplice visura ipotecaria.

Insomma, si potrebbe affermare che, quando si può configurare un'obbligazione propter rem, si è in presenza di una sorta di "responsabilità oggettiva".

La realità atterrebbe solo al momento genetico dell'obbligazione, che per il resto è una "normalissima" obbligazione (non reale nella fase funzionale)?

A voi convince questa tesi?

No, se per "momento genetico dell'obbligazione" s'intende il momento in cui sorge l'obbligazione.

Dopo che l'obbligazione è sorta (e che il "momento genetico dell'obbligazione" è passato), infatti, il soggetto passivo della stessa può cambiare col mutare del titolare del diritto reale.

se la Cassazione e Trabucchi avessero ragione (diciamo sinteticamente: obbligazione propter rem = obbligazione per relationem) dovremmo coerentemente dire che anche il 2560 c.c.,

gli obblighi che scaturiscono dall'acquisto di una quota sociale di s.n.c.

e le obbligazioni dell'acqurente di eredità ex art. 1546 c.c.

sono O.P.R., cosa che nessuno dice apertamente...

... neanche noi (per quello che può valere) in sede di concorso.

L'obbligazione propter rem è un istituto giuridico figlio della concezione romana della proprietà e dei diritti reali e della concezione "animistica" e "soggettivistica" delle res.

Per il diritto romano e, a volte, persino per il nostro diritto, che ne ha ereditato l'impostazione, le res, oggetto dei diritti reali, sono quasi soggetti di diritto, più che oggetti.

Nella disciplina codicistica delle servitù prediali, il rapporto di servitù-utilità s'instaura non tra i proprietari dei fondi, ma tra i fondi stessi, tra i "praedia": e non è un caso che il codice parli di servitù "prediali" e che i rapporti obbligatori di servitù prediale tra soggetti siano definiti servitù irregolari.

Le parti comuni di un edificio condominiale sembrano quasi appartenere ai piani o alle porzioni di piano, più che ai proprietari degli stessi, tanto che questi ultimi non possono rinunciare alla proprietà delle parti comuni delgli stessi, per sottrarsi al pagamento delle spese di conservazione (art. 1118, comma 2, in palese contrasto con l'art. 1104, comma 1).

Così, nell'obbligazione propter rem, sembra quasi che ad essere obbligato sia non già il titolare del diritto reale, ma la cosa, oggetto del diritto reale di cui l'obbligato è titolare.

Orbene, trasporre questo modus cogitandi all'azienda, all'eredità o alle quote sociali di una s.r.l. è oltremodo arduo e pericoloso, sia perché ci si avventura in un campo poco "arato" dalla tradizione romanistica, sia perché non si può affermare, senza che venga sollevata qualche ovvia obiezione, che si sia in presenza di res, nella concezione materialistica del termine propria del diritto romano, ereditata dal nostro ordinamento in materia di obbligazioni reali.

Già con l'azienda il parallelo sarebbe più facile, visto il ricorrente substrato materiale, che era ancor più evidente e prevalente all'epoca in cui fu emanato il codice.

Ma con l'eredità, universitas iuris, diventa più difficile. Per non parlare, poi, della quota sociale, sempre in bilico, nelle tesi della dottrina e della giurisprudenza, tra bene giuridico in senso stretto e tecnico, come tale possibile oggetto di diritto reale, e, dunque, res nell'accezione del diritto romano, e bene ideale-posizione contrattuale-diritto di credito, che circola secondo le regole della cessione del contratto (sociale), impassibile di formare oggetto di diritto reale, come le dispute circa l'entrata o meno nella comunione legale a seguito di acquisto da parte del singolo coniuge insegnano.

Insomma, addentrarsi in certe disquisizioni richiederebbe anche una preparazione giuridica storico-comparatistica ed interdisciplinare.

Figurati se è il caso di farlo in sede concorsuale e di fronte a commissari che potrebbero pure essere insensibili a certi excursus, per non dire altro...

E poi, di fronte a problemi già complessi e inestricabili, col tempo che, come ricordato, manca sempre, sarebbe da pazzi complicarsi ulteriormente la vita...

Modificato da lawrence

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Beh, mica tanto poca cosa.

Per esempio.

I miei genitori sono proprietari di un villino...

Poca cosa nel senso che l'obbligazione dei tuoi genitori resta invariata (normalissima obbligazione semplice-personale-non reale!), l'obbligo NUOVO dell'acquirente (reale nella fase genetica secondo alcuni, semplice solidarietà secondo altri), non modifica la originaria obbligazione dei venditori... semplice..."personale"... come confessa lo stesso Trabucchi cry

e attenzione la stessa Cassazione civ. sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323 (citata da Andrea VM) afferma che ".... l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere... sicchè in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa."

Perfettamente d'accordo che è da "pazzi complicarsi la vita", ma vorrei riuscire a dire qualcosa di coerente sull'argomento...

uhm

Propongo la seguente soluzione:

L'obbligo PROGRAMMATICO di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento dei beni comuni di cui all'art. 1104 PRIMO comma C.C. è UNANIMEMENTE è ritenuta una O.P.R. (infatti è contemporaneamente determinata per relationem ed al tempo stesso ambulatoria),

L'obbligazione condominiale già sorta di cui all'art. 1104 TERZO comma C.C. (l'obbligo di pagare i lavori già fatti) è:

secondo alcuni O.P.R. perchè per relationem si genera una nuova obbligazione quella dell'acquirente,

secondo altri è una semplice obbligazione personale (immutata in capo al venditore) accompagnata dalla solidarietà dell'acquirente prevista ex lege (1104 terzo co. c.c.)....

:(

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Occhio a non confondere obbligazione propter rem ed oneri reali!

Obbligazione propter rem è SOLO una normale obbligazione in cui i soggetti o un soggetto del rapporto è individuato per relationem in base alla titolarità di un diritto reale sul bene.

Negli altri casi parliamo di oneri reali.

:ok: La sintesi finale di Controcorrente.

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Poca cosa nel senso che l'obbligazione dei tuoi genitori resta invariata (normalissima obbligazione semplice-personale-non reale!), l'obbligo NUOVO dell'acquirente (reale nella fase genetica secondo alcuni, semplice solidarietà secondo altri), non modifica la originaria obbligazione dei venditori... semplice..."personale"... come confessa lo stesso Trabucchi

Niente da fare, mi arrendo, non riusciamo a capirci... cry cry cry

e attenzione la stessa Cassazione civ. sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323 (citata da Andrea VM) afferma che ".... l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere... sicchè in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa."

Non conosco questa sentenza, ma credo che la Cassazione non neghi il principio secondo il quale il terzo creditore può esigere il pagamento anche nei confronti dell'acquirente, salvo poter agire, quest'ultimo, se ha pagato, in via di regresso, nei confronti dell'alienante, sul quale grava, nei rapporti interni, salvo patto contrario, l'obbligazione condominiale.

In altre parole, e col beneficio d'inventario per non aver letto la sentenza, credo che la Cassazione si limiti semplicemente a precisare che, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente, l'obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni grava su chi era condomino al momento in cui si è reso necessario eseguire le opere.

Stesso principio dovrebbe valere per i debiti aziendali: questi dovrebbero gravare sull'alienante che li ha contratti, ma, all'esterno, in solido su alienante ed acquirente.

Uso il condizionale perché, invece, parte della dottrina e della giurisprudenza (ed è una posizione che, personalmente, e per quel che conta, mi lascia molto perplesso) sostiene che nelle obbligazioni aziendali l'acquirente succede sic et simpliciter all'alienante. Ciò che, comunque, non avrebbe conseguenze ai fini della sussunzione del 2560 nell'istituto dell'obbligazione reale, ed anzi la spiegherebbe persino secondo la più semplicistica equazione obbligazione propter rem = obbligazione ambulatoria.

E qui chiudo i miei interventi sull'argomento visto che, a quanto sembra, non riesco (?) a farmi capire...

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Occhio a non confondere obbligazione propter rem ed oneri reali!

Obbligazione propter rem è SOLO una normale obbligazione in cui i soggetti o un soggetto del rapporto è individuato per relationem in base alla titolarità di un diritto reale sul bene.

Concordo con Gauge.

L'obbligazione propter rem non è un diritto reale. Essa difetta delle caratteristiche dell'immediatezza e dell'assolutezza. La titolarità di detta obbligazione non conferisce, cioè, un potere immediato e diretto sulla cosa né uno ius excludendi omnes alios, caratteristiche imprescindibili dei diritti reali. Se le obligationes propter rem sono a numero chiuso è per il principio della relatività dei contratti: deambulando, esse graverebbero su un terzo estraneo all'originario contratto.

L'obbligazione propter rem è un normale rapporto personale caratterizzato dall'ambulatorietà nel lato passivo. Obbligato è colui che è titolare di un diritto reale su una cosa.

Diritti reali sono, invece, gli oneri reali, da taluni assimilati a delle ipoteche occulte. Obbligato, in caso di onere reale, è il fondo, come dice il BGB a proposito dei reallasten.

Quanto all'obbligo dell'acquirente di pagare i contributi condominiali solidalmente col cedente - limitatamente a quelli relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 co. II disp. att. c.c.) ed ai debiti aziendali, io non parlerei di obbligazioni propter rem, ma di accollo cumulativo esterno ex lege. L'obbligazione, infatti, non ambula, ma rimane in capo al debitore primigenio, cumulandosi la responsabilità di un diverso soggetto che, salva la stipula di un accollo interno, in caso di pagamento, potrà rivalersi sul dante causa, effettivo obbligato.

Per ciò che riguarda i debiti inerenti all'eredità alienata, il loro passaggio in capo all'acquirente dipende dalla natura di universitas iuris dell'eredità. Il venditore rimane obbligasto in solido in quanto erede (si vende l'eredità, non la qualifica di erede).

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La realità atterrebbe solo al momento genetico dell'obbligazione, che per il resto è una "normalissima" obbligazione (non reale nella fase funzionale)?

Ed infatti, secondo l'insegnamento della più autorevole dottrina, "...nelle obbligazioni propter rem ambulatoria non è l'obbligazione, ma la possibilità del suo sorgere".

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Perfettamente d'accordo con karma.

Credo che tutte le incomprensioni sull'argomento derivino dalla confusione che si fa (prima tra tutte io ) tra "obbligazione" (che mi sembra essere una normalissima obbligazione...obbligatoria) e "possibilità del suo sorgere" che invece è una obbligazione "reale"... ambulatoria... per relationem.

Quando diciamo "obbligazione per relationem (alla res)" ci riferiamo in realtà non alla obbligazione, ma alla "possibilità del suo sorgere".

Se l'obbligazione fosse per relationem necessariamente dovrebbe essere ambulatoria... chi è proprietario lui è obbligato. Ma questo è proprio quello che abbiamo visto negare dalla Dottrina e dalla Cassazione (dicono: "l'obbligazione non è ambulatoria, ma è propter rem!!)

Non è l'obbligazione ad essere per relationem (propter rem)(quindi ambulatoria) ma è la "possibilità del suo sorgere" ad essere per relationem e quindi ambulatoria.

E' la definizione stessa di "obbligatio" propter rem ad essere fuorviante, si dovrebbe dire più correttamente "possibilità del sorgere dell'obbligatio" propter rem!!!! :)):

Ma cosa dire del 1104 terzo co c.c. che recita "chi compra è obbligato in solido", dove la "possibilità del suo sorgere" è riferita al passato e cioè al fatto che siano state perfezionate obbligazioni dal venditore? Sembra quasi che con il solo fatto dell'acquisto della res nasca l'obbligazione.

Il 1104 terzo co c.c. inganna perchè sembra che l'obbligazione (la solidarietà) nasca con l'acquisto della res, invece, con l'acquisto della res, è collegata solo la "possibilità del sorgere dell'obbligazione" (come per tutte le obbligationes propter rem), con la particolarità che nel caso del 1104 terzo co c.c. "la possibilità" riguarderà un evento passato.

L'obbligazione (la solidarietà) sorgerà in capo all'acquirente solo se era già sorta in capo al venditore.

In altri termini non basta acquistare la res per far sorgere l'obbligazione.

E' pura follia oppure ha un senso? uhm

Modificato da controcorrente

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