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Alexandro Minazzi

prezzo-valore e prezzo inferiore al catastale

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Chi ne sa di più di tributario mi illumini :idea:

Se il corrispettivo di un atto è inferiore al c.d. valore catastale (rendita moltiplicata per i vari moltiplicatori) ma l'atto è una cessione di abitazione tra due privati, è possibile richiedere il c.d. prezzo-valore e quindi sfuggire all'accertamento di valore di cui all'art. 52 tuir oppure non si scampa?

Questa seconda ipotesi sembrerebbe incomprensibile, quasi a costringere le parti a dichiarare un prezzo falso, superiore al catastale, per pagare meno tasse... :help:

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Dove lavoro è capito un caso simile poco tempo fa...

La soluzione adottata dal Notaio è stata quella di indicare il prezzo effettivo pagato, invocare il prezzo-valore e pagare all'Agenzia delle Entrate le imposte sul valore catastale ottenuto con i famosi coefficienti.

Il cliente ha pagato un po' più di tasse, ma l'atto è al sicuro da accertamenti.

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Generalmente quando capitano casi del genere si dichiara il prezzo effettivamente convenuto tra le parti (inferiore al valore catastale) e poi nell'articolo relativo alle dichiarazioni fiscali si inserisce la seguente clausola:

"Ai fini fiscali le parti dichiarano che il valore catastale è di Euro...." in modo da assoggettare l'atto a tassazione secondo il valore catastale del bene alienato, così da prevenire eventuali verifiche da parte dell'Agenzia delle Entrate.

In effetti, però, non so se questa pratica sia corretta alla luce della norma del prezzo vaore che consente alle parti di assoggettare l'atto a tassazione in base al prezzo e non al valore catastale che abitualmente è inferiore. Però per prudenza non azzarderei a tassare l'atto in base ad un valore inferiore a quello catastale.

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Dove lavoro è capito un caso simile poco tempo fa...

La soluzione adottata dal Notaio è stata quella di indicare il prezzo effettivo pagato, invocare il prezzo-valore e pagare all'Agenzia delle Entrate le imposte sul valore catastale ottenuto con i famosi coefficienti.

Il cliente ha pagato un po' più di tasse, ma l'atto è al sicuro da accertamenti.

KRATI, scusa ti chiedo un chiarimento. Che senso ha, allora, invocare il prezzo-valore (inferiore al valore catastale) se poi comunque si fa pagare al cliente l'imposta secondo il più alto valore catastale (pratica, peraltro, che come ho detto nel post precedente è condivisibile per evitare verifiche fiscali)?

Modificato da quirino77

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Grazie ad entrambi. :thumbs:

Il caso è proprio analogo a quello di Krati: in effetti le parti pagano meno del catastale, ma per evitare di dover sottostare all'accertamento di valore vogliono chiedere il prezzo-valore e pagare in base alla rendita, anche se l'importo sarà maggiore.

Mi chiedevo se fosse possibile, ma tu mi confermi che è così.

Grazie ancora :ok:

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A mio parere occorre fare come prima dell'introduzione del prezzo valore, si indica il prezzo (inferiore al valore catastale) e si richiede che la liquidazione delle imposte avvenga in base al valore catastale, senza richiedere il prezzo valore

Questa soluzione mi sembra più corretta. :ok:

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A mio parere occorre fare come prima dell'introduzione del prezzo valore, si indica il prezzo (inferiore al valore catastale) e si richiede che la liquidazione delle imposte avvenga in base al valore catastale, senza richiedere il prezzo valore

Questa soluzione mi sembra più corretta. :ok:

Attenzione, per evitare l'accertamento il prezzo-valore va comunque richiesto (spuntare la casella per l'Unico), non basta richiedere genericamente in atto la tassazione sul valore catastale.

La possibilità di chiedere il prezzo-valore anche per corrispettivo inferiore al valore catastale è pacifica, perchè in tal modo c'è il vantaggio di evitare l'accertamento, anche se si pagano più tasse, come giustamente è già stato detto.

Ciao

Modificato da pellicano

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A mio parere occorre fare come prima dell'introduzione del prezzo valore, si indica il prezzo (inferiore al valore catastale) e si richiede che la liquidazione delle imposte avvenga in base al valore catastale, senza richiedere il prezzo valore

Questa soluzione mi sembra più corretta. :ok:

Attenzione, per evitare l'accertamento il prezzo-valore va comunque richiesto (spuntare la casella per l'Unico), non basta richiedere genericamente in atto la tassazione sul valore catastale.

La possibilità di chiedere il prezzo-valore anche per corrispettivo inferiore al valore catastale è pacifica, perchè in tal modo c'è il vantaggio di evitare l'accertamento, anche se si pagano più tasse, come giustamente è già stato detto.

Ciao

PELLICANO scusa, ma chiedere il prezzo-valore mi sembra che sia una facoltà dell'acquirente alla quale lo stesso ricorre praticamente sempre perchè, di norma, il prezzo convenuto è più alto rispetto al valore catastale.

La ratio della norma, infatti, è proprio quella di evitare la pratica diffusa in passato di simulare il prezzo effettivo dichiarando un importo più basso ma comunque corrispondente almeno al valore catastale per evitare l'accertamento, dando comunque modo all'acquirente di versare un'imposta commisurata al valore catastale stesso.

Si tratta, quindi, di una norma da cui l'acquirente trae un beneficio potendo versare un'imposta più bassa rispetto a quella dovuta se l'imposta stessa fosse commisurata al prezzo convenuto.

Ora, è evidente che tale beneficio non ricorre se il prezzo è più basso rispetto al valore catastale per cui non vedo che senso ha che l'acquirente debba richiedere il prezzo-valore quando per lui non c'è alcuna pratica utilità.

D'altra parte dichiarare che il valore catastale è 10 mentre il prezzo dichiarato è 5 comporta, comunque, l'assoggettamento dell'atto all'imposta commisurata a 10 e non a 5, quindi non vedo perchè comunque ci dovrebbe essere l'accertamento e comunque in concreto il risultato a cui si perviene è lo stesso... l'atto sarà sempre assoggettato ad imposta commisurata al valore catastale, quindi...

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Non sono d'accordo con quanto scritto sopra per due motivi:

1) attualmente la valutazione automatica ex art. 52 è stata teoricamente superata con la facoltà, per l'Agenzia delle Entrate, di effettuare accertamenti sul "valore normale" dell'immobile oggetto di cessione; pertanto nemmeno il fatto che si vada a dichiarare, ai fini delle imposte, il valore catastale salverebbe da un eventuale (potenziale) accertamento. Ovviamente il discorso vale solo in parte, perché nel momento in cui l'Agenzia delle Entrate volesse fare un accertamento, non farà altro che chiamare l'Agenzia del Territorio e chiedere il valore del bene... qui solitamente si attengono alle rendite, a meno che la zona non sia magari in fase di aggiornamento rendite; per cui le cose non vanno sempre nello stesso modo;

2) nel nostro caso, a parità di imposte da pagarsi invocando il prezzo-valore oppure inserendo in atto un imponibile ai soli fini fiscali, la differenza è che nel primo caso l'acquirente godrà anche del beneficio dello sconto del 30% sull'onorario del notaio... e perché non farglielo invocare, nel caso ???

Si tenga, comunque, presente che, indipendentemente dall'eventuale indicazione del'imponibile ai fini fiscali, un atto con un prezzo inferiore al valore catastale andrà sempre in accertamento, d'ufficio.

Sta allora alla parte valutare cosa sia meglio fare. Se, per esempio, l'immobile in Catasto ha rendita per errore troppo alta, ma il suo valore venale è effettivamente di gran lunga inferiore a quello catastale, opterei per il pagamento delle imposte proporzionali nude e crude, senza prezzo valore, e da calcolarsi sul prezzo dichiarato e basta (vada pure in accertamento, l'atto... con una perizia si fa tranquillamente ricorso in Commissione Tributaria).

Se, invece, è il prezzo ad essere oggettivamente basso rispetto al valore venale del bene, opterei, invece, per l'applicazione del prezzo valore (cfr. motivazioni al punto 2).

ilrogitolampo

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Solo una precisazione. Perchè l'acquirente possa fruire della riduzione degli onorari notarili occorre che il prezzo sia superiore al valore catastale ed applicando la riduzione del 30% l'onorario repertoriale non scenda al di sotto dell'onorario repertoriale calcolato sulla rendita catastale, altrimenti va applicato quest'ultimo onorario.

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Solo una precisazione. Perchè l'acquirente possa fruire della riduzione degli onorari notarili occorre che il prezzo sia superiore al valore catastale ed applicando la riduzione del 30% l'onorario repertoriale non scenda al di sotto dell'onorario repertoriale calcolato sulla rendita catastale, altrimenti va applicato quest'ultimo onorario.

Quindi nel caso di cui alla presente discussione in cui il prezzo convenuto è inferiore al valore catastale, l'acquirente non può chiedere la riduzione degli onorari notarili in quanto, come dici tu, in tal caso l'onorario repertoriale scenderebbe al disotto di quello calcolato sul valore catastale.

E più in generale, non può chiedere la riduzione ogniqualvolta pur essendo il prezzo superiore (magari anche di poco), la riduzione comporterebbe la determinazione di un onorario repertoriale inferiore a quello calcolato sul valore catastale. Giusto?

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Guest Ennio Alessandro Rossi,

A parere di chi scrive è possibile indicare in atto un prezzo inferiore al c.d. PREZZO VALORE e chiedere che la base imponibile sia invece costituta da detto "prezzo valore" : Per una approfondita disamina occorre leggere con attenzione il testo della norma ed i relativi altri articoli richiamati che vengono riportati per comidità di consultazione

Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia

PREZZO VALORE

La norma che ha inizialmente introdotto il prezzo valore è stato l’art. 1, comma

497 della l. 23 dicembre 2005, n. 266 (finanziaria 2006); essa è stata oggetto

di due successive modifiche: l’art. 35, comma 21 del d.l. 4 luglio 2006, n. 223,

convertito con modificazioni nella l. 4 agosto 2006, n. 248 (c.d. decreto Bersani-

Visco); e l’art. 1, comma 309, della l. 27 dicembre 2006, n. 296 (finanziaria

2007). Il testo della norma nella attuale formulazione è il seguente:

“In deroga alla disciplina di cui all'art. 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile

1986, n. 131, e fatta salva l’applicazione dell’articolo 39, primo comma, lettera

d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre

1973, n.600 , per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano

nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad

oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e

su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle

imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato

ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto

del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal

corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Gli onorari notarili sono ridotti del 30

per cento.”

- L. 266/2005, art. 1, comma 498, ultimo periodo. La “sanzione eventualmente

irrogata” è quella prevista dall’art. 71 d.P.R. 131/1986, cit., in base alla quale

se il valore accertato dall’ufficio supera quello dichiarato, si applica una sanzione

amministrativa dal 100 al 200 per cento della maggiore imposta dovuta

APPENDICE

Art. 43.

Base imponibile

1. La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli

seguenti, e` costituita:

a) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di

diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto

ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad

approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i

relativi effetti traslativi o costitutivi;

b) per le permute, salvo il disposto del comma 2 dell'art. 40,

dal valore del bene che da` luogo all'applicazione della maggiore

imposta;

c) per i contratti che importano l'assunzione di una obbligazione

di fare in corrispettivo della cessione di un bene o dell'assunzione

di altra obbligazione di fare, dal valore del bene ceduto o della

prestazione che da` luogo all'applicazione della maggiore imposta,

salvo il disposto del comma 2 dell'art. 40;

d) per le cessioni di contratto, dal corrispettivo pattuito per

la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire;

e) per gli atti portanti assunzione di una obbligazione che non

costituisce corrispettivo di altra prestazione o portanti estinzione

di una precedente obbligazione, dall'ammontare dell'obbligazione

assunta o estinta e, se questa ha per oggetto un bene diverso dal

denaro, dal valore del bene alla data dell'atto;

f) per gli atti con i quali viene prestata garanzia reale o

personale, dalla somma garantita; se la garanzia e` prestata in

denaro o in titoli, dalla somma di denaro o dal valore dei titoli, se

inferiore alla somma garantita;

g) ABROGATO DALLA L. 23 DICEMBRE 1999, N. 488

h) per i contratti diversi da quelli indicati nelle lettere

precedenti, aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale,

dall'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera

durata del contratto;

i) per i contratti relativi ad operazioni soggette e ad

operazioni non soggette all'imposta sul valore aggiunto, dal valore

delle cessioni e delle prestazioni non soggette a tale imposta.

2. I debiti o gli altri oneri accollati e le obbligazioni estinte

per effetto dell'atto concorrono a formare la base imponibile.

3. I prezzi o i corrispettivi in valuta estera o in valuta oro

sono ragguagliati al cambio del giorno della stipulazione dell'atto,

sempreche` le parti non abbiano stabilito nei loro rapporti altra

data di ragguaglio.

4. Le disposizioni del comma 1 valgono anche per gli atti

dell'autorita` giudiziaria, di cui all'art. 37, relativi agli atti

indicati nel comma stesso e produttivi degli stessi effetti. ((41))

---------------

AGGIORNAMENTO (41)

La L. 23 dicembre 2005, n. 266, (con l'art. 1 comma 497) ha

disposto che " in deroga alla disciplina del presente articolo, per

e sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'

esercizio di attivita' commerciali, artistiche o professionali,

aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze,

all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al

notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro,

ipotecarie e catastali e' costituita dal valore dell'immobile

determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del testo unico

di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986,

indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Gli

onorari notarili sono ridotti del 20 per cento".

Art. 52.

Rettifica del valore degli immobili e delle aziende

1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e

4 dell'articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore

dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto

alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli

interessi e le sanzioni.

2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta

deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei

beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'articolo

51 in base ai quali e` stato determinato, l'indicazione delle

aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonche`

dell'imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso.

2-bis. La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di

fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la

motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto ne'

ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che

lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto

essenziale. L'accertamento e' nullo se non sono osservate le

disposizioni di cui al presente comma.

3. L'avviso e` notificato nei modi stabiliti per le notificazioni

in materia di imposte sui redditi dagli ufficiali giudiziari, da

messi speciali autorizzati dagli uffici del registro o da messi

comunali o di conciliazione.

4. Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo

degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita,

dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque

(2) volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i

fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto,

aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito,

ne` i valori o corrispettivi della nuda proprieta` e dei diritti

reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non

inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47

e 48. Ai fini della disposizione del presente comma le modifiche dei

coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi hanno effetto per

gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli

atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno

successivo a quello di pubblicazione dei decreti previsti dagli

articoli 87 e 88 del decreto del Presidente della Repubblica 29

settembre 1973, n. 597, nonche` per le scritture private non

autenticate presentate per la registrazione da tale data. La

disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i

quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione

edificatoria.

5. I moltiplicatori di settantacinque e cento volte possono essere

modificati, in caso di sensibili divergenze dai valori di mercato,

con decreto del Ministro delle finanze pubblicato nella Gazzetta

Ufficiale. Le modifiche hanno effetto per gli atti pubblici formati,

per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati

o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di

pubblicazione del decreto nonche` per le scritture private non

autenticate presentate per la registrazione da tale data.(38) (39)

5-bis. Le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano

relativamente alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse

da quelle disciplinate dall'articolo 1, comma 497, della legge 23

dicembre 2005, n. 266, e successive modificazioni.

------------------------

L’accertamento analitico induttivo è regolato dall’articolo 39 comma 1 lett. d). In particolare la lettera d), prevede che, qualora l’incompletezza, la falsità o l’inesattezza degli elementi indicanti nella dichiarazione o nei suoi allegati, risulti dalle ispezioni o verifiche compiute nei confronti del contribuente, e da dati e notizie raccolte dell’ufficio mediante l’esercizio dei suoi poteri ai sensi dell’articolo 32 del DPR n. 600/1973, è prevista la possibilità per l’amministrazione di desumere l’esistenza di attività non dichiarate o l’inesistenza di passività dichiarate sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti.

Diversamente l’accertamento induttivo vero e proprio è regolato dal comma 2 dell’articolo 39 del DPR n. 600/1973. In particolare tale norma prevede che in presenza di contabilità inattendibile l’Ufficio può prescindere in tutto ed in parte dalle risultanze contabili e determinare il reddito mediante presunzioni anche non dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

Alla luce di quanto sopra esposto si può in sintesi mettere in evidenza che l’accertamento induttivo si distingue in:

- accertamento analitico induttivo di cui all’articolo 39, comma 1, lett. d) del DPR n. 600/1973. L’Ufficio, in questo caso, può fondare l’accertamento solo in presenza di presunzioni gravi precise e concordanti;

- accertamento induttivo vero e proprio di cui all’articolo 39, comma 2, del DPR n. 600/1973. L’ufficio, in questo caso, in presenza di contabilità inattendibile, può prescindere in tutto o in parte dalle risultanze delle scritture contabili, ed accertare induttivamente il maggior reddito utilizzando presunzioni anche non dotate dei requisiti di precisione gravita e concordanza di cui all’articolo 2729 del c.c..

Pertanto qualora il contribuente abbia tenuto una contabilità formalmente e sostanzialmente regolare, l’Ufficio può procedere all’accertamento induttivo (rectius analitico induttivo) in conformità al dettato normativo non già dell’articolo 39, comma 2, del DPR n. 600/1973, ma dell’articolo 39, comma 1, lett. d) del DPR n. 600/1973, quindi l’attività di accertamento dell’Ufficio si può fondare anche su presunzioni peraltro dotate dei requisiti di precisione, gravità e concordanza, e non su semplici illazioni, o comunque elementi indiziari sprovvisti dei prefati requisiti.

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Dove lavoro è capito un caso simile poco tempo fa...

La soluzione adottata dal Notaio è stata quella di indicare il prezzo effettivo pagato, invocare il prezzo-valore e pagare all'Agenzia delle Entrate le imposte sul valore catastale ottenuto con i famosi coefficienti.

Il cliente ha pagato un po' più di tasse, ma l'atto è al sicuro da accertamenti.

soluzione altamente condivisa tra i notai.

la richiesta di tassazione sul cd. prezzo valore ha piena efficacia... con tutte le conseugenze in tema di accertamento.

Del resto in questo caso, se tutto è vero e non c'è occultamento di corrispettivo, lo stato prende "più tasse"!

Il famoso principio di cassa.... più faccio cassa meglio è :D

a parte gli scherzi io nell'unico caso che mi è capitato ho fatto esattamente come il tuo notaio e fino ad ora (circa un annetto) nessuna nuova dall'AGE!

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Fatto doverse volte, mai capitato nulla. C'ha ragione Fede: se anche dichiarassero 1.000.000 di euro le imposte le prenderebbero sempre sul VC: quindi a meno di dimostrare un occultamento di cadavere (scusate, volevo dire corrispettivo), per l'AE non ha senso procedere sic et sempliciter ad accertamento.

Ciauz

Il big

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Sì, ma se la tassazione col prezzo-valore è superiore quasi del 20% della tassazione sul prezzo pagato, informate le parti, queste preferiscono sempre pagare di meno ed attendere un eventuale accertamento.

In atto, l'accorgimento sta nel descrivere il perchè vi è un prezzo così basso: il degrado o la vetustà dell'immobile magari accompagnato da una perizia ad hoc che ti tieni in fascicolo - oltre ad averlo le parti - se non vuoi allegarlo all'atto.

Altrimenti, la ratio del prezzo-valore sarebbe svilita: io mostro il reale prezzo pagato sapendo che tanto pago le tasse inferiori sul valore catastale, ma se le tasse sono più basse se le parametro al prezzo reale, chiudo lì il problema.

Sempre consapevoli le parti dell'eventuale accertamento.

Fatto oggi uno così.

Ciao. Luca

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Sta alla volontà delle parti.

Di norma il problema non si pone poichè il prezzo (se inferiore al catastale) lo è di poco e pertanto le parti preferiscono pagare 200/300 euro di tasse in più (e pagare il catastale) che avere un accertamento certo.

Chiaro, se la differenza è notevole il problema si pone.

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Sta alla volontà delle parti.

Di norma il problema non si pone poichè il prezzo (se inferiore al catastale) lo è di poco e pertanto le parti preferiscono pagare 200/300 euro di tasse in più (e pagare il catastale) che avere un accertamento certo.

In più quei 200/300 Euro sono pure compensati dall'applicazione del 30% di sconto sull'onorario notarile, al quale non avrebbero, altrimenti, diritto.

ilrogitolampo

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