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il duca

divisione con conguagli e prezzo valore

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per mia sventura, nonostante le raccomandazioni ai clienti ed al geometra che ha frazionato, mi trovo a gestire una divizsione con conguagli.

Ho letto circa l'applicabilità della regola del prezzo valore alle divisioni.

Come si opera in tali casi?

Nella parte relativa al valore dei lotti, dovrei indicare quello di "mercato" o venale.

Indico poi come nelle compravendite che le parti vogliono utilizzare il meccanismo prezzo valore ai fii della tassazione e "tramuto" il valore di mercato in catastale, utilizzando tale valore anche per la tassazione dei conguagli (indicati invece anch'essi in moneta "reale" o di mercato"??????????????? :crazy: :crazy: :crazy:

Qualche anima pia ha già avuto questo privilegio?? :(

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Il privilegio l'ho avuto.

per calcolare il prezzo valore sul conguaglio è necessaria fare una proporzione tra il prezzo e il conguaglio e tra il valore catastale e X (incognita relativa al prezzo valore del conguaglio).

per precisazioni ti rinvio qui:

Dati di Profilo

Tipo Data Scheda Numero Titolo Scheda Fonte Collocazione Autore

RISPOSTA A QUESITI 11/04/2008 25_2008_T IN TEMA DI «DIVISIONE SENZA CONGUAGLI - RISOLUZIONE 136/E 2007»

CNN Archivio Pratiche C.N.N. L.A.2. CANNIZZARO Susanna

UFFICIO STUDI

Quesito n. 25-2008/T

IN TEMA DI «DIVISIONE SENZA CONGUAGLI - RISOLUZIONE 136/E 2007»

Si chiede di sapere se la risoluzione n. 136/E del 14/06/2007 modifica l’orientamento dell’amministrazione finanziaria in merito all’applicabilità alla divisione senza conguagli della c.d. “valutazione automatica”.

1. Premessa

I commi 4 e 5 dell'art. 52 T.U.R., prevedevano il meccanismo della cosiddetta valutazione "automatica" o "catastale", per cui gli uffici non potevano procedere all'accertamento di valore nei casi in cui il valore o il corrispettivo degli immobili fosse stato dichiarato in misura non inferiore al valore catastale.

Per effetto della novella di cui all’art. 35, comma 23 ter del DL 223/2006, che ha introdotto all’art. 52 predetto, il comma 5 bis, per un verso è venuto meno il limite al potere di rettifica dell’amministrazione per le ipotesi di cessione di immobili, d’altra parte la stessa norma ha mantenuto la possibilità di determinare forfetariamente l’imponibile sulla base del valore catastale ai sensi del comma 497 della legge 266/2006 e successive modificazioni, per le cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che si realizzano nei confronti di privati (cioè di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), indipendentemente dal corrispettivo pattuito e a condizione che la parte acquirente, all’atto della cessione medesima, esprima specifica richiesta in proposito al notaio rogante.

La preclusione alla rettifica del valore prevista ai commi 4 e 5 dell’art. 52 TUR continua a trovare, comunque, applicazione con riferimento agli atti che non costituiscono ‘cessione di immobili’, sempre che risultino valori dichiarati o corrispettivi pattuiti in misura non inferiore ai valori catastali rivalutati.

2. Divisione senza conguaglio o con conguaglio inferiore al 5% e applicabilità del criterio di valutazione automatica.

La Commissione studi tributari ha ritenuto in proposito che una delle ipotesi in cui il criterio di “valutazione automatica” rimane applicabile è la divisione senza conguaglio, in quanto atto avente natura dichiarativa (A. Pischetola, Studio n. 117-2006/T, I limiti ai poteri di rettifica dell'amministrazione finanziaria e valutazione catastale ‘automatica’ dopo il 'decreto bersani’ n. 223/2006).

Altro problema è quello riguardante l’applicabilità del criterio di “valutazione automatica” laddove la divisione generi conguagli inferiori al limite del cinque per cento previsto nell’art. 34.

Benché, infatti l’art. 34 comma 1 stabilisca che “la divisione con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente” -. lasciando intendere che l’assimilazione alla vendita interessi tutto il conguaglio – a norma del secondo comma dello stesso articolo la tassazione più onerosa prevista per i trasferimenti è disposta unicamente per la parte di conguaglio eccedente il limite del cinque per cento previsto dall’art. 34 comma 2 citato.

A riguardo occorre tener presente per un verso quell’orientamento dottrinario (per cui si vedano i riferimenti in F. Formica, voce Divisione, Dig. Disc. Priv. Sez. Comm., V, Torino, 1990, 94) e giurisprudenziale (ex multis Cass. 24/07/2000 n. 9659 in Giustizia civile – Massimario, 2000, 1603) secondo il quale sotto il profilo civilistico la presenza di un conguaglio non determina un mutamento della natura dichiarativa della divisione, per altro verso la disposizione di cui all’art. 34 secondo comma del TUR secondo la quale la presenza di un conguaglio dà luogo alla tassazione maggiormente onerosa prevista per i trasferimenti solo laddove il conguaglio medesimo sia superiore al cinque per cento della quota di diritto.

La Commissione studi tributari ha evidenziato sul punto, richiamando la prassi dell’amministrazione, come l’irrilevanza, ai fini fiscali, dei conguagli, il cui valore non ecceda il cinque per cento del valore della quota di diritto è buona norma equitativa intesa ad evitare la pretesa di una perfetta ed assoluta corrispondenza tra quota di diritto e quota di fatto. Pertanto, è opinione oramai pacificamente acquisita che “[…] i lievi scostamenti contenuti nell’ambito della predetta percentuale non danno luogo […] all’applicazione dell’imposta sui trasferimenti” (1).

Ciò dovrebbe significare, in altri termini, che la disposizione di cui al primo comma dell’art. 34 non va letta isolatamente, ma insieme con quella di cui al secondo comma dello stesso articolo, poiché dal combinato disposto delle due norme dovrebbe discendere che l’equiparazione alla vendita, e quindi la tassabilità come tale, vale unicamente per i conguagli che superino il predetto limite del 5%.

La Commissione studi tributari, come sopra evidenziato, ha anche affermato con riferimento alla novella portata dal comma 5 bis sopra menzionato, che alle divisioni immobiliari risulta ancora applicabile il criterio di valutazione automatica con esclusione dei conguagli eccedenti il cinque per cento del valore della quota di diritto risultanti per tabulas dal negozio divisorio in quanto considerati ‘cessioni’ ai fini tributari e che, quindi, per essi potrà invocarsi l’applicazione della regola del “prezzo- valore” quando ricorrano i presupposti stabiliti dal comma 497.

Seguendo lo stesso ragionamento e nel presupposto che fiscalmente i conguagli inferiori al cinque per cento non siano considerati ‘cessioni’ ai fini tributari, appare ragionevole ritenere operante il limite all’accertamento di valore ex art. 52 commi 4 e 5 del TUR, sia agli atti di divisione senza conguaglio sia a quelli con conguaglio inferiore al cinque per cento del valore della quota di diritto, in quanto in entrambi i casi la divisione, dal punto di vista fiscale, ha effetti “meramente dichiarativi”.

3. Divisione con conguaglio superiore al 5%. “Prezzo-valore” e “valutazione automatica”.

Come dianzi esposto, la Commissione Studi Tributari in sede di commento alle norme introduttive della disciplina del “prezzo valore” e successivamente a seguito della modifica operata all’art. 52 TUR con l’introduzione del comma 5 bis (cfr. Commissione studi tributari, Studio 116/2005/T, Finanziaria 2006 - la nuova disciplina tributaria delle cessioni di immobili abitativi ai fini delle imposte indirette (prezzo-valore); A. Pischetola, Studio n. 117-2006/T, I limiti ai poteri di rettifica dell'amministrazione finanziaria e valutazione catastale ‘automatica’ dopo il 'decreto bersani' n. 223/2006) ha ritenuto applicabile il criterio del c.d. prezzo-valore solo nelle ipotesi di divisioni immobiliari con conguaglio superiore al limite del cinque per cento previsto nell’art. 34, comma 2 e limitatamente al conguaglio medesimo. In tale ipotesi si è ritenuta altresì legittima l’operatività concorrente del criterio di “valutazione automatica”, laddove ne ricorrano i presupposti, sull’ammontare della massa divisionale depurata dall’importo del conguaglio.

Nella circolare n. 6/E del 6/02/2007, formulando una elencazione degli atti sottoponibili ad accertamento di valore ex comma 1 dell'art. 52 del TUR, l’amministrazione menziona le «divisioni con conguaglio» escludendo i casi in cui «torni applicabile, in presenza di immobili abitativi, la regola del "prezzo-valore"».

L’interpretazione appena esposta, è stata ulteriormente sviluppata nella successiva risoluzione n. 136/E del 14 giugno 2007. Con tale risoluzione, l'Amministrazione muovendo dalla norma di cui all'art 34, comma 2 del TUR - che equipara il conguaglio eccedente il cinque per cento della quota di diritto ad una vendita e lo assoggetta all'imposta con l'aliquota prevista per i trasferimenti - e coordinando tale disposizione con il comma 497 della legge 266/2005, che contiene la disciplina del prezzo - valore, conclude per l'applicabilità di tale criterio al predetto conguaglio divisionale. L'Amministrazione argomenta tale ricostruzione dalla formulazione del comma 497 menzionato, sottolineando come la previsione legislativa ivi contenuta faccia “generico riferimento alle 'cessioni’ aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze senza qualificare ulteriormente il tipo di cessione”.

Da ciò l'Agenzia fa conseguire l'applicabilità del "criterio c.d. tabellare" "soltanto al conguaglio divisionale” e, per converso, l'inapplicabilità di tale criterio alle divisioni senza conguaglio. Dal contesto in cui è collocata l’affermazione dell’inapplicabilità «del criterio c.d. “tabellare” alle divisioni senza conguaglio», sembra potersi desumere che l’amministrazione intenda riferirsi all’utilizzo di tale criterio ai fini della determinazione della base imponibile (e non come limite al potere di rettifica), escludendo così che l’ipotesi della divisione senza conguaglio possa essere ricompresa tra quelle a cui si applica la disciplina del c.d. prezzo – valore, ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge Finanziaria 2006 (L. 266/2005) ferma restando, comunque, l’applicabilità del criterio di valutazione automatica.

In quest’ottica dovrebbe essere collocata anche l’affermazione sopra riportata espressa nella circolare 6/E, la quale dovrebbe intendersi nel senso che l’accertamento di valore sia applicabile non già alla ‘divisione con conguaglio’, ma al conguaglio divisionale, al quale, in presenza dei presupposti di cui al comma 497, è comunque applicabile la disciplina del prezzo-valore.

4. Conclusioni.

Conclusivamente si ritiene che:

a) alla divisione immobiliare senza conguaglio o con conguaglio inferiore al limite del 5% di cui al secondo comma dell’art. 34 TUR, sia applicabile il limite al potere di rettifica di cui ai commi 4 e 5 dell’art. 52 TUR;

b) alla divisione immobiliare con conguaglio eccedente il 5% sia applicabile per un verso - e intuitivamente fino a concorrenza del valore dei beni assegnati al netto di quella eccedenza - il limite al potere di rettifica di cui all’art. 52 commi 4 e 5, menzionati, per altro verso e limitatamente a tale conguaglio (in presenza di immobili abitativi), la disciplina del “prezzo-valore”.

NOTA

(1) Cfr. Studio 73/2005/T, Tassazione dei conguagli nelle divisioni, est. F. Formica che richiama la Risoluzione Dir. Gen. Tasse 25 marzo 1991 n. 260455, Registro - Quota di diritto - Conguagli maggiori del 5%, in Corr. Trib., 1991, fasc. 4. Cfr., G. ARNAO, Manuale dell’imposta di registro, Milano, 2005, 174

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mi è capitato un atto del genere... e ti posso confermare che è applicabile il prezzo valore anche alle divisioni con conguaglio.

presupposto naturalmente è l'applicabilità del prezzo-valore (immobili abitativi, soggetti privati, ecc.).

praticamente sconta l'imposta di registro nella misura dell'1% (divisione) per il valore catastale "minore" e le imposte 7+2+1 sulla differenza tra valore catastale "minore" e "maggiore".

sebbene è richiesta la menzione del valore normale degli immobili e del conguaglio effettivamente pagato, questo non rileva ai fini della tassazione... almenochè non vi sia una plusvalenza.

mi permetto di segnalarti un'altra discussione sullo stesso argomento:

http://foro.romoloromani.it/index.php?showtopic=13840

ciao

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Ti segnalo anche questa discussione; mi era capitato il caso di una divisione con conguaglio con assegnazione di beni di diversa natura ai condividenti (non per tutti i beni si applicava il prezzo-valore)

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