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Irok A

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  1. Irok A

    Durata fideiussione

    Ciao a tutti, in tema di fideiussione, vorrei sapere se qualcuno ha esperienza di una durata per così dire "media" dei tempi di validità di una fideiussione allegata ai contratti di vendita c.d. sulla carta ? Grazie.
  2. Irok A

    Trasferimento immobile in corso di costruzione

    Ciao, non ho capito la prima parte della tua domanda, dove parli del certificato di agibilità: il tuo è un caso realmente accaduto nel quale la Banca assicura l'erogazione del mutuo solamente in caso di esibizione del certificato di agibilità? 🙄 Ad ogni modo, sulle tutele che la legge fornisce al promissario acquirente, il riferimento principale in materia è il c.d. TAIC o d.lgs 122/2005, altresì conosciuto come testo unico di tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire . Leggendo nel dettaglio gli articoli 2 ,3 e 4 in particolare, troverai descritte le garanzie tecniche che la legge impone per gli immobili il cui trasferimento "non è immediato", ovvero : a) fideiussione che copre il promissario da eventuali inadempimenti dati da "situazioni di crisi", ovvero se l'impresa promittente alienante fallisce e l'edificio non viene ultimato, egli può comunque vantare una garanzia che "tendenzialmente" copre per intero i danni derivanti dall'inadempimento, b) assicurazione che copre ai sensi degli articoli 1669 cc ss, i danni derivanti dalla rovina totale o parziale degli edifici. Ad essere iper precisi, a quanto ho visto io, nella realtà i due contratti di fideiussione ed assicurazione vengono trattati sui manuali come se fossero da confezionarsi in un unico momento, ma il contratto di assicurazione dato che viene anche ribattezzato dagli addetti ai lavori "assicurazione postuma decennale" viene rilasciato dall'impresa costruttrice al momento della fine dei lavori di costruzione, perché appunto costituisce una garanzia postuma decennale, c) per la tutela della società costruttrice alienante io direi di inserire una bella clausola "ad hoc" rifacendomi alla disciplina che trovi all'articolo 1385 del codice civile in materia di caparra confirmatoria . In questo senso solitamente, la società che resta proprietaria dell'immobile come giustamente dici tu, sino al momento di stipula del definitivo, si tutela perché in caso di mancato pagamento dell'acquirente, può ritenere la caparra ricevuta. La somma della caparra ovviamente è definibile dalle parti in ogni singolo contratto firmato e verosimilmente non sarà tanto alta da coprire l'intero importo di vendita, ma per lo meno costituisce una forma di tutela anche per la parte promittente che, altrimenti, rimarrebbe totalmente priva di garanzie per un qualsivoglia ripensamento del compratore.
  3. Irok A

    Usucapione abbreviata

    Ciao a tutti, vorrei sapere se qualcuno ha degli esempi accaduti in studio dove si possa testimoniare il realizzarsi di un usucapione "abbreviata" di un immobile senza aspettare il termine ordinario di vent'anni previsto dal codice civile all'articolo 1158. Inoltre sarebbe ottima cosa se qualche collega potesse postare dei "criteri" giurisprudenziali in base ai quali un immobile (terreno o fabbricato) possa essere oggetto di sentenza di accertamento d'usucapione o della nuova procedura di conciliazione. Ogni tanto, discutendo con degli altri colleghi veniva fuori la soluzione del "pagamento delle utenze" ma la ritengo una soluzione di scarsa applicazione pratica. Poniamo caso che un soggetto infatti occupi un immobile abbandonato: tale circostanza potrebbe essere anche possibile, ma a questo punto il soggetto occupante che verosimilmente avrà bisogno di lavarsi e di usare il gas per cucinare e riscaldarsi durante l'inverno, mi chiedo come faccia ad ottenere l'allacciamento "reale" delle utenze da parte del gestore. Mi domando: con dei minimi controlli concreti, il fornitore si accorgerà che il richiedente non è residente nel luogo dove intende riscaldarsi ed allora come fa a concedergli la fornitura? Per quanto concerne i terreni anche in questo caso, non essendo possibile il pagamento di bollette di luce e gas, mi chiedo quale criterio che giustifichi l'asserita usucapione è possibile che un soggetto paghi da solo l'IMU agricola per vantare il possesso continuato sul bene? Grazie a chiunque avrà voglia di condividere le proprie esperienze.
  4. Irok A

    Divisione IV 2013

    Buongiorno! Nell'atto di divisione del concorso 2013, quello senza un condividente per intenderci, vorrei sapere il parere dei partecipanti in merito alle soluzioni adottate. 1. In primo luogo voi avevate nominato un curatore speciale per l'interdetto credendo che i fratelli rispettivamente tutore e protutore si trovassero in una situazione di conflitto morale (a ben vedere l'interdetto riceveva più degli altri e sarebbe stato lui a dover versare delle somme a titolo di conguaglio agli altri condividenti) oppure avevate glissato sulla questione, presupponendo che il tutore fosse perfettamente in grado di rappresentare l'interdetto, allegando la semplice autorizzazione ex 375 c.c. utile a procedere a divisioni? Sapete se la commissione aveva fatto strage su questo punto oppure era stata magnanima e se invece avevate adottato la strada più prudente avevate fatto comparire in atto anche un curatore speciale ex art 321 c.c.? 2. Avevate redatto una clausola "ad hoc" magari nominandola -condizione sospensiva- con la quale subordinare l'efficacia della divisione al consenso della parte assente? 3. In ultimo, scusate la banalità della considerazione, ma voglio andare sicuro al concorso: per le menzioni per così dire classiche degli atti traslativi, in un atto del genere, . si conformità catastale per il fabbricato . si dichiarazioni urbanistiche per il fabbricato e no per il terreno perché lo nega la legge all'articolo 30 comma X del dpr 380/2001 . no ape perché negli studi, almeno a mia esperienza, non si allega mai negli atti di divisione. Anche se in questo caso la cosa mi lascia perplesso alquanto, visto che siamo in presenza di un atto a titolo oneroso, anche se il conguaglio non è contestuale. Secondo voi? Grazie
  5. Volevo conoscere il parere del forum sul caso seguente: - nel caso in cui una traccia ci ponga il quesito di accettare la richiesta del testatore di "lasciare in luogo del pagamento della somma di €......che il signor.......vanta a titolo di risarcimento danni derivanti da sinistro stradale, il diritto di piena proprietà della villa sita in Ischia ", - in primo luogo stavo pensando che la disposizione si riceve tranquillamente perché essa non rientra tra quelle di cui alla nota sentenza della Cassazione 2001 che nega l'ammissibilità della datio verso i crediti da lavoro, - in secondo luogo invece, avendola io data per assodata come prestazione in luogo dell'adempimento, mi chiedo se qualcuno possa interpretarla come novazione. A me francamente la parola "in luogo" ispira la prestazione in luogo dell'adempimento appunto, ma mi piacerebbe sapere se qualcuno la possa interpretare diversamente.
  6. Irok A

    Beneficiario ADS

    Nel caso in cui un beneficiario di amministratore di sostegno sia figlio unico di un padre defunto senza lasciare degli altri eredi, né testamentari, né legittimi, ora mi chiedo: - ad egli si applica o meno la disciplina di cui all'articolo 490 c.c., nel quale sono compresi tra i soggetti tenuti all'accettazione beneficiata l'interdetto, il figlio minore e le persone giuridiche che non perseguono scopi di lucro, oppure egli, non essendo letteralmente ricompreso nel novero delle persone incluse dall'articolo viene automaticamente escluso, potendo altresì accettare quale erede puro e semplice? Grazie
  7. Irok A

    Allegati

    Buonasera, nel caso in cui una traccia o più semplicemente una richiesta dei comparenti ci chieda di operare una trasformazione da s.r.l. ad associazione (che poi diventerà riconosciuta) non ho ben compreso se, allo stato attuale, sia obbligatorio far rientrare tra gli allegati, lo statuto dell'associazione ? Secondo voi? Grazie.
  8. Irok A

    Terzo condono

    Buongiorno! Volevo chiedere il parere del forum su una questione di tecnica redazionale. L'articolo 46 del dpr 380/2001 descrive la nullità degli atti giuridici relativi a costruzione abusiva iniziata dopo il 17 marzo 1985. Tuttavia ora mi chiedo, nel caso in cui la parte voglia oggi sanare la nullità degli edifici costruiti in assenza del permesso di costruire non può farlo (interverrà un ordine di demolizione della Regione), mentre per quelli realizzati in difformità sostanziale dal contenuto previsto originariamente nel permesso, quale ad esempio un abuso di metratura, per cui il costruttore realizza un edificio di volumetria concretamente maggiore rispetto a quanto previsto nel titolo edilizio, è possibile richiedere il permesso in sanatoria. Vi torna? Che formula utilizzereste? Grazie
  9. Ciao a tutti, voi ricevereste un legato avente ad oggetto un immobile per il quale il testatore preveda nei confronti del legatario un divieto assoluto di locazione? Grazie.
  10. Irok A

    Divieto assoluto di locazione

    Cioè cosa intendi: "Lego il diritto di piena proprietà/usufrutto sull'immobile sito in.............sotto condizione risolutiva che il legatario non stipuli un contratto di locazione per...........mesi" ? La intendevi così la condizione ? Per pinturicchio: l'onere invece come lo scriveresti? "lego il diritto di piena proprietà-usufrutto sull'immobile sito in..............con l'onere che il legatario non stipuli un contratto di locazione per........( tot tempo) "? A me personalmente così su due piedi suona meglio la condizione, sarà per una questione di gusti o forse perché ho sempre visto l'onere come una sorta di "punizione" che solitamente nelle tracce si riscontra quando il marito, non potendo diseredare la moglie, le lascia un qualcosa (di valore non pari alla quota di legittima) prevedendo altresì un aggravio (l'onere appunto) di fare o di non fare una qualche cosa. Non credo che possano bocciare agli scritti se si motiva ricorrendo ai "convenienti limiti di tempo" come ha scritto Dreamtheater.
  11. Irok A

    Beneficio d'inventario

    Buongiorno! Volevo conoscere il parere del forum su un caso che potrebbe rientrare tra gli esempi dell'accettazione beneficiata. Un genitore (marito) muore e lascia eredi due figli ed un coniuge, senza aver lasciato testamento. Nel suo compendio ereditario sono compresi 3 immobili. Uno dei due figli è minore d'età. In questo caso il figlio minore è obbligato ad accettare l'eredità a mezzo del beneficio d'inventario e quindi egli , ai sensi dell'articolo 490 c.c. sarà responsabile solo limitatamente ai debiti inerenti l'immobile (poniamo un appartamento per esemplificare) ereditato. Nella fattispecie però mi sfuggono dei particolari, data la mia scarsa esperienza nella pratica di accettazioni con beneficio: - l'accettazione con beneficio dovrà essere fatta dalla madre (genitore superstite) che ne esercita la responsabilità genitoriale in via esclusiva dopo la dipartita del padre, oppure bisogna che venga nominato un curatore speciale ai sensi dell'articolo 321 c.c.? Non so se nella realtà basti l'intervento della sola madre. Cosa succede però, se gli eredi trovano da vendere gli immobili a degli acquirenti e quindi si recano dal notaio per realizzare la compravendita prima che scadano i tre mesi per accettare con beneficio? Mi rendo conto della scarsa probabilità dell'ipotesi, ma, nel caso in cui accada una cosa del genere, gli eredi che vendono diventeranno accettanti, compreso il minore, a mezzo della trascrizione di accettazione tacita, scavalcando così per egli l'obbligo di accettazione beneficiata, oppure questo passo è imprescindibile ed egli non potrà comunque vendere se prima non compie lo step predetto? - Infine, volevo conferma di quella che credo sia la prassi pressoché pacifica della realtà. Poniamo caso invece che gli eredi non siano tempestivi nella vendita, se il minore accettante con beneficio l'immobile che gli spetta, nel caso in cui questo sia gravato da debiti derivanti dal mancato pagamento (dipeso dalla morte del "de cuius"che era sempre stato adempiente ed era in buona fede e non ha potuto onorare le ultime rate per cause di forza maggiore) di debiti di luce e gas, è tenuto ad onorarli. Nella vita reale, nonostante la presenza dell'articolo 490 c.c. è la madre a sobbarcarseli, vista la presunta impossibilità del figlio (che essendo minore d'età nel 99,9% dei casi non lavorerà e non avrà reddito), corretto? Si accettano buoni consigli in merito. Buona pasquetta!
  12. Irok A

    Testamento ex art 616 c.c.

    Nel caso in cui una traccia dovesse chiederci di agire quali notai in funzione di conferma di un testamento redatto a bordo di un aeromobile, vista la non completa chiarezza del codice che parla di redazione in presenza del comandante dell'aereo di uno oppure, ove possibile, di due testimoni, voi come scrivereste il negozio di conversione del testamento speciale per evitare che esso perda gli effetti se non convertito entro 3 mesi dalla stesura? Io per tuziorismo metterei 2 testimoni, ma non sono sicuro che in questo caso siano obbligatori a pena di nullità ......... P.s. Buona pasqua!
  13. Irok A

    Riserve

    Buongiorno! Nel caso in cui la realtà pratica oppure degli esercizi dovessero porci la situazione di realizzare un aumento gratuito in presenza di una riserva fair value e di una riserva da rivalutazione, che criterio bisogna adottare? Considerato per assodato che la riserva fair value va impiegata dopo la riserva legale, in seguito all'introduzione del d lgs 38/2005, nel caso in cui sussistano sia questa, sia la riserva da rivalutazione, quale delle due si impiega prima? Nel silenzio normativo si considera utilizzabile la posta da rivalutazione quale ultima possibile? Se qualcuno avesse degli spunti circostanziati oppure dei riferimenti normativi - giurisprudenziali in merito e li potesse postare, sarebbe cosa molto gradita. Grazie
  14. Irok A

    Riserve

    Quindi, riassumendo la questione, se la traccia ci chiede di realizzare un aumento GRATUITO - SI al VERSAMENTO IN CONTO AUMENTO capitale perché è risorsa già acquisita dalla società fornita dagli azionisti per l'operazione. La dottrina che io sappia pressoché pacificamente allo stato dell'arte attuale ritiene che il versamento che venga spostato non danneggi nessuno, anzi semmai costituisce un incremento del valore della società, dato che i creditori sociali avranno una cifra maggiore di quella precedente l'aumento da aggredire, in caso vantino dei crediti non onorati. - NO al VERSAMENTO IN CONTO FUTURO, perché la posta è da intendersi come saggiamente testé ribadito da voi colleghi quale "targata" ossia vincolata all'aumento oneroso, che i soci sono liberi o meno di sottoscrivere in sede di delibera. Infatti, in questo momento, se i soci che hanno costituito la riserva (o versamento in conto futuro che dir si voglia) cambiano idea, sono anche liberi di rifiutare la sottoscrizione ed hanno diritto alla restituzione di quanto postato al patrimonio netto. La differenza principale tra le due poste è che mentre nel conto aumento la riserva è già acquisita al PASSIVO, costituendo patrimonio netto della società, per quanto riguarda la riserva in conto futuro, detta "posta contabile" non rientra fra le risorse a disposizione della società, configurandosi ancora come un finanziamento dei soci, il cui utilizzo è subordinato al realizzarsi di un evento futuro ed incerto(la sottoscrizione).
  15. Irok A

    Riserve

  16. Irok A

    Riserve

  17. Irok A

    Abuso minore

    Ciao, qualcuno può farmi degli esempi di abusi edilizi c.d. minori che possono portare alla mancata sussistenza della conformità catastale? Grazie
  18. Irok A

    Minimo legale P.o.c.

    Buonasera! Si pensi al seguente caso inerente una società per azioni. Poniamo caso che una traccia mi ponga il problema di azzeramento del capitale sociale e, al netto di capitale sociale e di tutte le riserve e gli altri fondi disponibili, residuino perdite per euro 50.000. Contemporaneamente la società aveva emesso un prestito obbligazionario convertibile con rapporto di cambio 1:1 ed il valore complessivo è di 400.000 euro. I soci che vogliono ricapitalizzare la società sono 4 e vogliono conferire denaro in parti uguali per riportare il valore del capitale sociale al minimo legale che, post riforma ai sensi dell'articolo 2327 c.c. è di euro 50.000. A questo punto, se l'operazione di aumento voluta dagli azionisti si realizza, arriviamo ad avere i valori seguenti: - capitale sociale € 50.000 - p.o.c. € 400.000 Ai sensi del combinato disposto degli articoli 2413 e 2420 bis codice civile, l'ammontare complessivo delle obbligazioni non può superare il doppio del capitale sociale e qui, nel mio caso, siamo ampiamente oltre. A questo punto mi si risponderà che è possibile concedere un termine entro il quale permettere agli obbligazionisti di esercitare il diritto di conversione e diventare azionisti s.p.a. in modo da tagliare alla radice il problema. Ma il dubbio è : che cosa accade se gli obbligazionisti si rifiutano di convertire le obbligazioni in azioni? Per le azioni proprie la legge detta chiaramente l'obbligo di annullare le azioni detenute dalla società che eccedano la quinta parte di capitale sociale, ma che cosa accade per gli obbligazionisti che si rifiutano di convertire? Può essere una soluzione modificare il rapporto di cambio? Ogni consiglio ben motivato è come sempre cosa gradita. Grazie
  19. Irok A

    Riserve

    Ok, per la riserva legale io invece la userei aderendo alla tesi più favorevole del Triveneto che ne ammetteva l'utilizzabilità (adesso non ricordo quale fosse la massima precisa) per il ripianamento sotto il terzo. Certo che poi bisognerà ricostituirla seguendo gli articoli di riferimento del codice civile. Non ti torna questa lettura del Consiglio notarile delle Tre Venezie? Anche per il versamento in conto aumento capitale io lo userei, non comprendo la risposta che hai scritto. Inoltre per la H) utili da periodo, se la traccia mi dice che gli azionisti sono tutti concordi nel voler usare le poste "sino al massimo importo possibile" a mio modo di vedere non avrei dubbi e li utilizzerei, andando poi a spiegare in motivazione che i soci hanno fatto tutto quanto il loro potere per salvare la società e continuare nelle attività sociali e che si allega il loro consenso scritto tra gli allegati del verbale. Anche per i finanziamenti invece, anche se la traccia fosse silente, io intenderei la locuzione "del massimo importo possibile" come se i soci intendano rinunciare al rimborso e quindi li conteggerei, sempre con dichiarazione scritta rientrante tra gli allegati. Infine adesso ho la certezza che la "fair value" la uso solo per il ripianamento delle perdite nel caso in cui il capitale sociale e tutte le altre riserve poste al patrimonio netto, compresa la riserva legale, non siano sufficienti a riportare il capitale al minimo legale. Mai per l'aumento.
  20. Irok A

    Riserve

    Ciao, scusami ma allora facendo degli esempi così fughiamo ogni dubbio: - se una traccia ci chiede di realizzare un aumento gratuito "del massimo importo possibile" e tra le riserve iscritte a bilancio ci dice che abbiamo a) riserva legale b) riserva sovrapprezzo c) riserva fair value d) riserva da rivalutazione e) versamenti in conto futuro f) versamenti in conto aumento g) finanziamenti infruttiferi d'interessi h) utili di periodo risultanti dalla situazione patrimoniale aggiornata redatta secondo i criteri ex art. 2501-quater c.c. Facciamo finta che i soci in sede assembleare prestino il proprio consenso all'utilizzo degli utili di periodo e dei finanziamenti, rinunciando al rimborso. A questo punto secondo te, come si procede ? Grazie
  21. Irok A

    Minimo legale P.o.c.

    Non capisco la tua ultima risposta. Leggendo esclusivamente l'articolo 2447 c.c. perché mai si dovrebbe desumere che gli obbligazionisti perdono il diritto alla conversione? Cioè intendevi dire se il capitale scende a zero?
  22. Irok A

    Minimo legale P.o.c.

    Ciao, si effettivamente leggendo meglio la norma che mi era sfuggita, si coglie che il limite di cui ai commi I e II dell'articolo 2412 c.c. non tocchi "obbligazioni che danno il diritto di acquisire ovvero di sottoscrivere le azioni".
  23. Irok A

    Minimo legale P.o.c.

    OK. Tuttavia se la traccia mi lascia spazio, nel caso sopra esposto e più in generale se ho capitale sociale e poste disponibili per complessivi € 100 e perdite risultanti dalla situazione patrimoniale aggiornata per € 150, personalmente non utilizzerei la tecnica dell'altalena ed in concreto non menzionerei della circostanza della riduzione di perdite. Infatti, come esposto nei manuali, la circostanza di ridurre il capitale a zero e poi aumentarlo, comporterebbe uno stato "di fatto" di scioglimento della società (pur senza un atto ad hoc come avviene con la messa in liquidazione) e quindi gli azionisti perderebbero anche il loro diritto di opzione in caso di aumento (almeno questa è la teoria prevalente che ho trovato io ed ha un suo senso logico) perché comunque in sede di delibera, si menziona dell'azzeramento del capitale. Per tutti questi motivi, aderendo alla tesi dell'aumento diretto con sovrapprezzo, manterrei integro il diritto degli azionisti all'opzione, perché l'aumento sarà a pagamento con l'immissione in società di nuovi conferimenti (facciamo in denaro, per semplificare) e contemporaneamente si aggirerebbe il problema di portare il capitale a zero, mantenendo anche integro il diritto degli obbligazionisti alla conversione e pure all'opzione in caso di aumento, visto che l'articolo 2441 II comma c.c. oltre agli azionisti, riguarda anche gli obbligazionisti. Il sovrapprezzo si giustifica col fatto che a noi serve un "surplus" o "sovrappiù" per giustificare il valore di capitale che sarà presente dopo l'operazione Perciò anche se adesso guardando meglio esiste una massima del Consiglio del triveneto che tratta della questione, affermando che il p.o.c. si converte automaticamente il p.o.s. in caso di azzeramento del capitale sociale, io cercherei comunque di mantenere una somma da imputare a capitale sociale, perché mi sembra la scelta più saggia e che offre maggior tutela agli "aventi diritto" non pregiudicandosi i diritti degli obbligazionisti che con questa soluzione manterrebbero: a) diritto di conversione, anche perché altrimenti essi verrebbero enormemente traditi nelle loro aspettative, rispetto a quanto originariamente stipulato con la società emittente, b) diritto di opzione, che ai sensi di legge, li riguarda al pari degli azionisti, in caso di aumento con emissione di nuove azioni.
  24. Irok A

    Minimo legale P.o.c.

    E ma attendere che il capitale aumenti non mi sembra una soluzione realistica, sia nella vita reale e tanto meno a concorso. Effettivamente la società, in seguito al ripianamento di tutte le perdite, vedeva assorbita anche la riserva legale, che sarà ricostituita in un secondo momento (come quando la società sorge e non ne è provvista in sede di costituzione, ma la forma con l'accantonamento degli utili sino ad un quinto del capitale sociale come previsto dall'articolo 2430). Tuttavia il valore delle obbligazioni se superiore oltre il doppio del capitale sociale va regolato in qualche maniera.........
  25. Irok A

    Pareti finestrate

    Ciao a tutti, per tutti coloro e non che abbiano partecipato al concorso delle "pareti finestrate", che soluzione avevate adottato per la traccia il cui testamento richiedeva di: " costituire a favore di..........una servitù di non osservare la distanza tra pareti finestrate di 10 metri prevista dallo strumento urbanistico locale"? Ai sensi dell'articolo 900 e seguenti del codice civile che tratta delle vedute, non riesco a trovare nessun appiglio che possa essere convincente per ottenere una soluzione. Secondo voi ? Grazie
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