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Donato Cascavilla

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  1. Io ho seguito solo Genghini e mi sono trovato benissimo.
  2. Copio e incollo dal sito della scuola notarile napoletana. PREFAZIONE Il testo è specificamente rivolto ai notai ed ai praticanti notai, tuttavia, considerato l’argomento, il testo è rivolto anche agli altri operatori del diritto quali magistrati e avvocati. Con il presente lavoro, oltre ad una approfondita esposizione istituzionale relativa ai beni ed ai diritti reali, si è cercato di illustrare in modo chiaro ed immediatamente fruibile al lettore, le varie interpretazioni dottrinarie e giurisprudenziali degli istituti trattati. Il libro è il frutto dell’entusiasmo e della competenza giuridica di Tommaso Campanile e Federico Crivellari insieme ai quali si è cercato di sintetizzare e ordinare il materiale di varia natura (articoli di riviste giuridiche, note a sentenze, monografie, trattati, circolari dell’ufficio studi del Consiglio nazionale del notariato, ecc.) raccolto in tanti anni dedicati alla preparazione del concorso notarile. Il testo è aggiornato alle recenti modifiche normative quali ad es.: – d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (convertito, con modificazioni, in legge 30 luglio 2010, n. 122), il quale ha introdotto l’obbligo di indicare, a pena di nullità, negli atti aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati urbani, oltre all’identificazione catastale di ciascun immobile, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, nonché una dichiarazione di conformità allo stato di fatto, sia dei dati catastali, sia delle planimetrie; – d. lgs. 15 marzo 2010, n. 66, entrato in vigore il giorno 8 ottobre 2010, che ha disciplinato le vendite in zone di confine ed ha reintrodotto in alcuni casi l’autorizzazione obbligatoria per le alienazioni di immobili in zone di confine. Si è trattato in modo approfondito e specifico anche della disciplina dettata da norme speciali che riguardano i diritti reali immobiliari, quali ad es.: – le alienazioni di beni immobili soggetti al vincolo dei beni storico artistici (d. lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, come modificato dal d. lgs. 26 marzo 2008, n. 62); – la disciplina delle alienazioni dei terreni percorsi dal fuoco (l. 21 novembre 2000 n. 353); – i vincoli di destinazione di cui all’art. 2645 ter cod. civ. di recente introdotto (l. 23 febbraio 2006 n. 51); – la natura giuridica e disciplina del trust, ammissibilità del trust interno (convenzione dell’Aia del 1 luglio 1985 ratificata con legge 16 ottobre 1989 n. 384 ed entrata in vigore il 1 gennaio 1992); – la multiproprietà (d. lgs. 6 settembre 2005, n. 206); – le alienazioni di beni situati in zona di confine (d. lgs. 15 marzo 2010, n. 66); – la c.d. «cessione di cubatura»; – le problematiche e tutto il complesso iter normativo e giurisprudenziale relativo ai beni destinati a parcheggio; – i beni demaniali. Un sentito ringraziamento ai dottori Maria Francesca Crivellari, Enrico Marabese, Andrea Todeschini ed Emilia Costabile che hanno contribuito alla correzione delle bozze e contemporaneamente hanno apportato preziosi suggerimenti. Sarò infine grato a chiunque vorrà segnalarmi sul sito internet www.scuolanotarilenapoletana.it eventuali commenti, suggerimenti o vorrà evidenziarmi parti del testo poco chiare, imprecise o contraddittorie. Napoli, novembre 2010 Lodovico Genghini INDICE SOMMARIO Capitolo I I BENI 1. I beni in senso giuridico ed economico ............................ pag. 1 1.1. Le cose ............................................................. » 3 2. Beni materiali e immateriali .......................................... » 3 3. Beni immobili e mobili ................................................ » 4 3.1. Alcune tipologie di immobili .................................. » 7 3.1.1. Immobili posti in zone di confine .................... » 7 3.1.2. Immobili ricompresi in un c.d. compendio unico............ » 11 3.1.3. Terreni percorsi dal fuoco ............................. » 17 4. Beni generici e specifici ............................................... » 19 5. Beni fungibili e infungibili ............................................ » 21 6. Beni consumabili e inconsumabili .................................. » 22 7. Beni divisibili e indivisibili ............................................ » 23 8. Beni semplici e composti .............................................. » 23 9. Le universalità patrimoniali .......................................... » 24 9.1. Disciplina giuridica .............................................. » 25 9.2. Universalità di diritto ............................................ » 26 9.3. Natura giuridica .................................................. » 28 9.4. L’azienda ........................................................... » 29 10. Le pertinenze ............................................................ » 32 10.1. La disciplina «accessorium sequitur principali» ........... » 37 10.2. La pertinenza oggetto di atti separati o rapporti giuridici..... » 40 10.3. Rilevanza della trascrizione .................................... » 41 10.4. Diritti dei terzi sulle pertinenze ............................. » 44 10.5. Estinzione del vincolo pertinenziale ........................ » 44 11. Gli accessori ............................................................. » 46 12. I frutti: nozione, natura giuridica e requisiti ...................... » 46 12.1. Acquisto dei frutti naturali ................................... » 48 12.2. Acquisto dei frutti civili ....................................... » 49 13. I beni pubblici: il demanio ........................................... » 50 13.1. Diritti demaniali su beni altrui ............................... » 52 13.2. Patrimonio indisponibile e disponibile .................... » 55 13.3. La c.d. sdemanializzazione .................................. pag. 58 14. I beni degli enti ecclesiastici e gli edifici di culto ................ » 65 14.1. L’intervento del notaio nella circolazione dei beni ecclesiastici.. » 69 15. I c.d. beni culturali ..................................................... » 75 15.1. Fonti normative ............................................... » 75 15.2. Ricognizione della natura culturale di un bene ......... » 76 15.3. Beni culturali appartenenti allo Stato o ad altri enti...... » 79 15.4. Beni culturali appartenenti ad enti pubblici non territoriali o a persone giuridiche private senza scopo di lucro............... » 80 15.5. (segue) L’autorizzazione ..................................... » 81 15.6. Beni culturali appartenenti a persone fisiche o a persone giuridiche con scopo di lucro ........................ » 84 15.7. L’obbligo di denuncia ....................................... » 85 15.7.1. (segue) Casi nei quali è dubbio l’obbligo di denuncia............. » 89 15.8. La prelazione (c.d. prelazione artistica) .................. » 92 15.8.1. Atti soggetti a prelazione .......................... » 97 15.8.2. (segue) Alienazione di quota indivisa ........... » 100 15.8.3. (segue) Altre ipotesi discusse ..................... » 104 15.9. La nullità ........................................................ » 106 15.10. Usucapione dei beni culturali .............................. » 108 16. I parcheggi ............................................................... » 109 16.1. Parcheggi «ponte» ............................................ » 110 16.1.1. (segue) Parcheggi «ponte» e legge 28 febbraio 1985, n. 47 ............................................ » 116 16.1.2. I parcheggi realizzati in eccedenza .............. » 118 16.1.3. La recente legge di semplificazione ............. » 120 16.2. Parcheggi «Tognoli» ......................................... » 126 16.2.1. La creazione del vincolo pertinenziale ......... » 128 16.2.2. Il divieto di cessione separata .................... » 131 16.2.3. Parcheggi «Tognoli» e spazi condominiali .... » 135 16.3. I decreti legge mai convertiti ............................... » 138 Capitolo II LA PROPRIETÀ 1. Nozione ................................................................... pag. 141 2. Il diritto di proprietà nella Costituzione ........................... » 144 3. Limiti al diritto di proprietà. Il divieto di atti emulativi ........ » 147 4. Oggetto del diritto di proprietà ..................................... » 150 5. La proprietà temporanea ............................................. » 152 5.1. Sostituzione fedecommissaria ................................ » 153 5.2. Donazione con patto di riversibilità .......................... pag. 155 5.3. Proprietà superficiaria a tempo determinato ............... » 156 5.4. Legato di proprietà a termine ................................. » 157 5.5. Vendita con patto di riscatto .................................. » 158 5.6. Vendita con riserva della proprietà .......................... » 160 5.7. Il problema dell’ammissibilità della proprietà temporanea convenzionale ... » 161 6. La proprietà immobiliare ............................................. » 163 7. La proprietà edilizia. Brevi cenni sulla normativa urbanistica . » 167 8. Rapporti di vicinato .................................................... » 174 9. Immissioni ............................................................... » 176 10. Distanze .................................................................. » 179 11. Luci e vedute ............................................................ » 181 12. Modi di acquisto della proprietà in generale ..................... » 183 13. Negozi di accertamento e atti ricognitivi di diritti reali ........ » 185 14. Occupazione ............................................................. » 188 15. Invenzione ............................................................... » 189 15.1. Tesoro ............................................................. » 192 16. Accessione ............................................................... » 193 16.1. Deroghe all’accessione ........................................ » 196 16.2. Accessione ed edificazione sul suolo comune ............ » 198 16.3. Accessione e comunione legale .............................. » 201 16.4. La disciplina dell’accessione in relazione a tre distinte fattispecie .... » 204 16.4.1. Opere fatte dal proprietario del suolo con materiale altrui ....... » 204 16.4.2. Opere fatte dal terzo con materiali propri ...... » 205 16.4.3. Opere fatte dal terzo con materiali altrui ....... » 210 16.5. Accessione invertita ............................................ » 211 16.5.1. Effetti dell’inoperatività dell’accessione invertita................... » 215 17. Unione e commistione ................................................. » 216 18. Specificazione ........................................................... » 218 19. Azioni a difesa della proprietà ....................................... » 219 19.1. Azione di rivendicazione ...................................... » 220 19.2. Azione negatoria ................................................ » 228 19.3. Azione di regolamento dei confini .......................... » 229 19.4. Azione per apposizione di termini .......................... » 233 Capitolo III LA MULTIPROPRIETÀ 1. Nozione e fondamento ................................................ pag. 235 2. Il c.d. Codice del consumo ........................................... » 237 3. Diritto di recesso e divieto di acconti .............................. » 243 4. Obbligo di fideiussione e nullità di clausole difformi e di patti aggiunti ..... » pag. 244 5. Multiproprietà reale: nozione e struttura .......................... » 247 5.1. Natura giuridica della multiproprietà reale ................. » 248 5.1.1. Tesi del diritto reale atipico ......................... » 248 5.1.2. Tesi del diritto personale di godimento ........... » 249 5.1.3. Tesi della proprietà temporanea .................... » 250 5.1.4. Tesi della proprietà bidimensionale ............... » 251 5.1.5. Tesi della comunione ................................. » 253 5.1.6. (segue) Critiche alla tesi della comunione ........ » 257 6. La multiproprietà azionaria .......................................... » 258 6.1. Diverse strutture che può assumere la multiproprietà azionaria ........ » 260 6.2. Multiproprietà azionaria pura e impura ..................... » 266 Capitolo IV LA CESSIONE DI CUBATURA 1. Nozione ................................................................... pag. 269 2. Asservimento su proprio fondo ..................................... » 272 3. Le differenti ricostruzioni sulla natura giuridica ................. » 274 3.1. «Tesi» del trasferimento di un diritto reale ................. » 275 3.2. «Tesi» del diritto di superficie ................................ » 277 3.3. «Tesi» del vincolo unilaterale ................................. » 278 3.4. «Tesi» del diritto di servitù .................................... » 279 3.5. «Tesi» del negozio ad effetti obbligatori .................... » 282 3.6. «Tesi» dell’autosufficienza del provvedimento amministrativo............. » 285 Capitolo V I DIRITTI REALI E ALTRE FIGURE CONNOTATE DI REALITÀ 1. Nozione ................................................................... pag. 291 2. Principio del numero chiuso ......................................... » 295 3. Obbligazioni propter rem ............................................. » 299 4. Oneri reali ................................................................ » 301 5. Usi civici .................................................................. » 305 6. Vincolo di destinazione ex art. 2645 ter cod. civ. ................ » 307 7. Trust ....................................................................... » 325 7.1. Premesse ........................................................... » 328 7.2. Trust interno: ammissibilità .................................... » 329 7.2.1. Trust interno e principio di tipicità dei diritti reali....... » 355 7.3. Natura giuridica del trust ....................................... pag. 339 7.4. L’atto istitutivo ................................................... » 343 7.5. I poteri ............................................................. » 345 7.6. Struttura del trust: opponibilità del vincolo e trascrizione....... » 346 7.7. I soggetti del trust e le loro posizioni giuridiche ........... » 353 7.7.1. Il disponente ............................................. » 353 7.7.2. Il trustee ................................................... » 355 7.7.2.1. Alcuni principi generali ..................... » 358 7.7.2.2. La successione nell’ufficio .................. » 359 7.7.3. Il beneficiario ............................................ » 361 7.7.4. Il guardiano ............................................... » 363 7.8. Il ruolo e la responsabilità del notaio ........................ » 364 Capitolo VI IL DIRITTO DI SUPERFICIE 1. Nozione ................................................................... pag. 371 2. Natura giuridica ........................................................ » 372 3. Soggetti legittimati ..................................................... » 374 4. Oggetto ................................................................... » 376 5. Diritti ed obblighi del concedente .................................. » 377 6. Diritti ed obblighi del concessionario .............................. » 378 7. Modi di costituzione ................................................... » 379 8. Estinzione ................................................................ » 381 9. Il problema della c.d. colonna d’aria ................................ » 383 Capitolo VII L’ENFITEUSI 1. Origini storiche ......................................................... pag. 385 2. Natura giuridica ........................................................ » 387 3. Oggetto ................................................................... » 388 4. Soggetti legittimati ..................................................... » 389 5. Modi di costituzione ................................................... » 391 5.1. Il contratto ........................................................ » 391 5.2. La donazione ...................................................... » 392 5.3. Il testamento ...................................................... » 393 5.4. L’usucapione ...................................................... » 394 6. Durata .................................................................... » 395 7. Diritti dell’enfiteuta .................................................... » 397 8. Obblighi dell’enfiteuta ................................................ » 398 9. Diritti e obblighi del concedente .................................... » 401 10. Perimento totale o parziale del fondo .............................. » 402 11. Ricognizione ............................................................. pag. 403 12. Prescrizione del diritto dell’enfiteuta ............................... » 405 13. Affrancazione ............................................................ » 405 14. Devoluzione ............................................................. » 409 15. Estinzione dell’enfiteusi ............................................... » 410 16. Censi e livelli ............................................................ » 411 Capitolo VIII IL DIRITTO DI USUFRUTTO 1. Nozione e natura giuridica ........................................... pag. 417 2. Oggetto ................................................................... » 418 2.1. Usufrutto di cose deteriorabili ................................ » 420 2.2. Usufrutto di cose consumabili (c.d. quasi-usufrutto) ..... » 421 2.3. Usufrutto di crediti .............................................. » 423 2.4. Usufrutto di titoli di credito ................................... » 424 2.5. Usufrutto di eredità .............................................. » 424 2.6. Usufrutto di azienda ............................................. » 425 3. Contenuto ................................................................ » 427 3.1. Gli obblighi dell’usufruttuario ................................ » 431 4. Durata .................................................................... » 432 5. Costituzione ............................................................. » 434 5.1. In particolare: la riserva di usufrutto ......................... » 436 6. Usufrutto successivo ................................................... » 437 7. Contitolarità dell’usufrutto ........................................... » 441 8. Estinzione ................................................................ » 444 Capitolo IX I DIRITTI DI USO E DI ABITAZIONE 1. Diritto di uso ............................................................ pag. 449 2. Diritto di abitazione ................................................... » 453 3. Divieto di cessione dei diritti di uso e di abitazione ............. » 455 4. I diritti di uso e di abitazione del coniuge superstite ............ » 457 Capitolo X LE SERVITU' PREDIALI 1. Nozione e fondamento ................................................ pag. 461 2. Servitù irregolari ........................................................ » 466 3. Principi generali ........................................................ » 468 4. Elementi costitutivi .................................................... » 473 4.1. L’utilità ............................................................. pag. 473 4.2. La predialità ....................................................... » 474 4.3. L’unilateralità ..................................................... » 474 4.4. L’indivisibilità .................................................... » 477 4.5. L’inseparabilità ................................................... » 477 4.6. La specialità ....................................................... » 479 4.7. L’atipicità .......................................................... » 479 5. Elementi eventuali ...................................................... » 481 5.1. L’onerosità ........................................................ » 481 5.2. La perpetuità ...................................................... » 482 6. Oggetto ................................................................... » 483 7. Contenuto ................................................................ » 483 7.1. (segue) Comodità ed amenità .................................. » 486 8. Servitù industriali ....................................................... » 487 9. Servitù aziendali ........................................................ » 488 10. Servitù di non concorrenza ........................................... » 489 11. Le principali distinzioni ............................................... » 490 11.1. Servitù negative e positive .................................... » 490 11.2. Servitù continue e discontinue ............................... » 491 11.3. Servitù apparenti e non apparenti .......................... » 491 11.4. Servitù attive e passive ......................................... » 493 11.5. Servitù pubbliche e private ................................... » 493 11.6. Servitù volontarie e coattive .................................. » 495 12. Soggetti legittimati a costituire servitù passive ................... » 503 12.1. Pieno proprietario .............................................. » 503 12.2. Nudo proprietario .............................................. » 503 12.3. Enfiteuta .......................................................... » 506 12.4. Usufruttuario .................................................... » 507 12.5. Comproprietario ................................................ » 508 12.6. Superficiario ..................................................... » 513 13. Soggetti legittimati a costituire servitù attive ..................... » 514 13.1. Comproprietario ................................................ » 515 13.2. Altri titolari di diritti reali .................................... » 517 14. Modi di costituzione ................................................... » 518 14.1. Contratto ......................................................... » 519 14.2. Riserva (c.d. deductio servitutis) ............................. » 524 14.3. Testamento ...................................................... » 525 14.4. Inidoneità degli atti unilaterali ............................... » 529 14.5. Modi di costituzione non negoziali: usucapione ......... » 529 14.6. Destinazione del padre di famiglia .......................... » 533 15. Servitù per vantaggio futuro ......................................... » 541 15.1. Servitù per vantaggio futuro in senso stretto ............. » 542 15.2. Servitù a favore o a carico di un fondo da acquistare...... » 543 15.3. Servitù a favore o a carico di un edificio da costruire... » 546 16. Esercizio della servitù .................................................. pag. 550 17. Opere sul fondo servente ............................................. » 553 18. Modifiche delle servitù ................................................ » 556 19. Divisione dei fondi ..................................................... » 557 20. Estinzione delle servitù ................................................ » 561 20.1. Confusione ....................................................... » 562 20.2. Prescrizione ...................................................... » 563 20.3. Impossibilità di uso e mancanza di utilità ................. » 564 20.4. Rinuncia .......................................................... » 567 20.5. Perimento dei fondi ............................................ » 569 20.6. Abbandono del fondo servente .............................. » 570 21. Brevi cenni sulla tutela delle servitù ................................ » 572 Capitolo XI LA COMUNIONE 1. Nozione e natura giuridica ........................................... pag. 575 2. Figure di comunione ................................................... » 577 3. Comunione senza quote ............................................... » 581 4. Fonti della comunione ................................................. » 582 5. La quota e il contenuto del diritto di comunione ................ » 583 6. Atti di disposizione della quota ...................................... » 586 7. Obblighi dei compartecipi ........................................... » 590 8. Amministrazione ........................................................ » 591 9. Scioglimento della comunione ....................................... » 592 9.1. Divisione ........................................................... » 593 9.1.1. Intervento nella divisione e opposizione ........... » 596 9.1.2. Particolari forme di divisione ......................... » 600 9.1.3. Impugnazione della divisione ......................... » 602 10. Il problema delle c.d. masse plurime ............................... » 604 Capitolo XII IL CONDOMINIO 1. Nozione e natura giuridica ........................................... pag. 607 2. Parti comuni ............................................................. » 608 3. Il c.d. diritto di sopraelevazione ..................................... » 613 4. Organi del condominio: amministratore ed assemblea ......... » 616 5. Regolamento di condominio ......................................... » 618 5.1. I c.d. vincoli di destinazione d’uso ........................... » 622 6. Precostituzione di condominio ...................................... » 625 7. Il c.d. supercondominio ............................................... » 627 8. Scioglimento del condominio ........................................ » 628 Capitolo XIII IL POSSESSO 1. Generalità .................................................................. pag. 631 2. Compossesso .............................................................. » 633 3. Oggetto del possesso .................................................... » 634 4. Acquisto del possesso ................................................... » 636 4.1. Interversione del possesso ....................................... » 639 4.2. Trasferimento del possesso. La c.d. vendita del possesso . » 640 4.3. (segue) La consegna differita .................................... » 641 5. Perdita del possesso ..................................................... » 643 6. Azioni a difesa del possesso ............................................ » 644 7. Azioni di nunciazione ................................................... » 646 8. Acquisto di beni mobili mediante il possesso di buona fede .... » 647 Capitolo XIV L’USUCAPIONE 1. Generalità e presupposti ............................................... pag. 651 1.1. Possesso .............................................................. » 652 1.2. Decorso del tempo ................................................ » 654 2. Usucapione abbreviata .................................................. » 655 3. Oggetto dell’usucapione ................................................ » 657 3.1. Usucapione pro quota ............................................. » 658 4. Efficacia dell’usucapione ............................................... » 660 5. La c.d. usucapio libertatis ............................................... » 661 6. Accertamento dell’usucapione ........................................ » 664 6.1. Vendita dell’immobile usucapito ............................... » 665 7. Conflitto tra usucapiente e avente causa dal precedente proprietario..... » 667 8. Rinuncia all’usucapione ................................................. » 667 Indice della bibliografia ..................................................... » Indice delle sentenze citate .................................................. » Indice analitico ................................................................ »
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